สัญญาให้ทรัพย์สินหรือคำมั่นว่าจะให้

คู่สัญญาตกลงทำสัญญาจะให้ที่ดินมีโฉนดโดยเสน่หา โดยตกลงกันว่าจะนำสัญญาให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินภายในกำหนด 7 วัน ต่อมาผู้จะให้ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ย่อมทำให้สัญญาจะให้ไม่สมบูรณ์เพราะไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และจะบังคับให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1931/2537

  จำเลยทำหนังสือสัญญาให้ที่ดินมีโฉนดโดยเสน่หาแก่โจทก์โดยจะนำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินภายในกำหนด 7 วัน แต่เมื่อการให้ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมให้ย่อมไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้

  คดีนี้สืบเนื่องมาจากโจทก์ฟ้องว่า จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 29323 ถึง 29328 แขวงบางกะปิ(ลาดพร้าวฝั่งเหนือ)เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร รวม 6 แปลง เมื่อเดือนพฤษภาคม 2530จำเลยทำสัญญาให้ที่ดินดังกล่าวโดยเสน่หาแก่โจทก์ โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินทั้ง 6 แปลง นับแต่วันยกให้มาจนบัดนี้ จำเลยสัญญาว่าจะไปจดทะเบียนการโอนที่ดินให้แก่โจทก์ภายใน 7 วัน นับแต่วันทำสัญญา เมื่อครบกำหนดจำเลยไม่ไปทำการจดทะเบียนการโอนที่ดินให้แก่โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการโอนที่ดินทั้ง 6 แปลงดังกล่าวแก่โจทก์ หากจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียนการโอนที่ดินดังกล่าวให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาแทน

          จำเลยขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นพิจารณาคดีของโจทก์ไปฝ่ายเดียวแล้วพิพากษาให้จำเลยไปทำการจดทะเบียนการโอนที่พิพาทโฉนดเลขที่ 29323 ถึง 29328 แขวงบางกะปิ(ลาดพร้าวฝั่งเหนือ) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร แก่โจทก์หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยยื่นคำร้องขอให้พิจารณาคดีใหม่อ้างว่าไม่จงใจขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต

          จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะจำเลยทำสัญญายกที่ดินมีโฉนดให้โจทก์โดยเสน่หาแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่สมบูรณ์ หากฟังว่าเป็นคำมั่นจะให้โจทก์ก็ฟ้องบังคับไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 และมาตรา 526 โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตหลอกให้จำเลยทำสัญญายกที่ดินให้โจทก์ ความจริงจำเลยต้องการขายที่ดิน โจทก์จึงอ้างว่าจะไปหาคนมาซื้อให้เพื่อความสะดวกในการขาย โจทก์กับพวกให้จำเลยทำสัญญายกที่พิพาท 6 แปลง ให้โจทก์เพื่อไปแสดงต่อผู้จะซื้อเพื่อผู้จะซื้อจะได้มอบเงินค่าที่ดินแก่จำเลย จำเลยจึงทำสัญญายกที่ดินให้แก่โจทก์จำเลยไม่เคยมอบที่ดินให้โจทก์ครอบครองทำประโยชน์แต่อย่างใด

          จำเลยยื่นคำร้องฉบับลงวันที่ 23 สิงหาคม 2533 ขอให้ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะสัญญาให้ตามฟ้องมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่สมบูรณ์ขอให้ยกฟ้อง

          โจทก์ยื่นคำร้องคัดค้านว่า ขอให้ศาลพิจารณาพยานหลักฐานของโจทก์จำเลยให้สิ้นกระแสความก่อน เพราะสัญญาให้ตามฟ้องเป็นการให้โดยมีค่าตอบแทนดังนั้น จำเลยจึงมีหน้าที่ชำระหนี้ตอบแทนโดยการไปจดทะเบียนให้โจทก์ตามข้อตกลง จำเลยยืมเงินจากโจทก์แล้วทำสัญญายกที่ดินให้ เพื่อตีใช้หนี้อันเป็นการหลอกลวงโจทก์

          ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาตามฟ้องเป็นโมฆะ โจทก์จะฟ้องจำเลยให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินพิพาทให้โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 526ไม่ได้

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ตามคำฟ้องโจทก์และคำให้การจำเลยว่า เมื่อเดือนพฤษภาคม 2530 จำเลยได้ทำหนังสือสัญญาให้ที่ดินโดยเสน่หาแก่โจทก์ตามเอกสารหมาย จ.7 ที่ดินที่จำเลยยกให้โจทก์ตามสัญญามีจำนวน 6 แปลง คือ ที่ดินโฉนดเลขที่ 29323 ถึง29328 แขวงบางกะปิ (ลาดพร้าวฝั่งเหนือ) เขตบางกะปิกรุงเทพมหานคร ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.1 ถึง จ.6 แต่หนังสือสัญญาดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีปัญหาวินิจฉัยว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์หรือไม่ ศาลฎีกาเห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 525 บัญญัติว่าการให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบและมาตรา 526บัญญัติว่า ถ้าการให้ทรัพย์สินหรือให้คำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว และผู้ให้ไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่ผู้รับไซร้ ท่านว่าผู้รับชอบที่จะเรียกให้ส่งมอบตัวทรัพย์สินหรือราคาแทนทรัพย์สินนั้นได้ ฯลฯ สำหรับที่พิพาทเป็นที่ดินมีโฉนด การโอนกรรมสิทธิ์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 4 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และหนังสือสัญญาให้ที่ดินโดยเสน่หาตามเอกสารหมาย จ.7 ตอนท้ายมีข้อความว่า ฯลฯ คู่สัญญาจะได้นำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินภายในกำหนด7 วัน นับแต่วันทำสัญญาฉบับนี้ จากข้อสัญญาดังกล่าวแสดงว่าจำเลยประสงค์จะยกที่พิพาทให้แก่โจทก์ โดยทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฉะนั้น เมื่อการให้รายนี้ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ นิติกรรมให้ก็ย่อมไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้ เมื่อจำเลยให้การต่อสู้เรื่องการทำสัญญาให้ไม่ถูกแบบเป็นการไม่ชอบแล้ว แม้จำเลยจะให้การต่อสู้ในข้ออื่น ๆ อีกก็ไม่เป็นเหตุที่จะทำให้ฟ้องของโจทก์สามารถบังคับได้ เมื่อได้วินิจฉัยดังกล่าวแล้วจึงไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาของโจทก์ข้ออื่นอีกเพราะไม่ทำให้ผลของคดีเปลี่ยนแปลงไป"

          พิพากษายืน

หมายเหตุ 

    (1) ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525 บัญญัติว่า"การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ"

     ตามมาตรานี้แปลความกลับกันก็หมายความว่า ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว การให้ย่อมไม่สมบูรณ์ซึ่งการให้ทรัพย์สินโดยทั่วไป (ไม่ใช่การให้ทรัพย์สินตามมาตรา 456วรรคแรก) จะสมบูรณ์ก็ต่อเมื่อส่งมอบทรัพย์สิน (มาตรา 523) เห็นได้ว่ามาตรา 525 เป็นข้อยกเว้นของมาตรา 523 สำหรับการให้ทรัพย์สินที่ถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนในข้อที่สมบูรณ์โดยไม่จำต้องส่งมอบ

  (2) แต่ทั้ง ๆ ที่ มาตรา 525 บัญญัติใช้คำว่าสมบูรณ์ ศาลฎีกาก็ยังเคยวินิจฉัยไว้ว่า เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียน ย่อมเป็นโมฆะ เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้นไปไม่ทราบ ตามฎีกาที่ 226/2520(ตัดสินตามฎีกาที่ 2364/2515) ข้อเท็จจริงเป็นสัญญาให้ที่ดินรวมอยู่ด้วย กล่าวไว้ว่า "...ทั้งไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 525บังคับไว้ย่อมไม่สมบูรณ์ เท่ากับไม่มีสัญญาให้...เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 115(ปัจจุบันมาตรา 152)" เป็นการวินิจฉัยแบบหัวมังกุด ท้ายมังกร เพราะตอนแรกว่าไม่สมบูรณ์ ตอนท้ายกลับว่าเป็นโมฆะ หาสอดคล้องต้องกันไม่ ทั้ง ๆ ที่ตามมาตรา 525ใช้คำว่าสมบูรณ์ ซึ่งถ้าหากไม่ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนก็ไม่สมบูรณ์ไม่ใช้คำว่าโมฆะและไม่หมายถึงว่าเป็นโมฆะ

   (3) เมื่อเป็นการใช้กฎหมายตามตัวอักษรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 วรรคแรก ตอนแรก ตามมาตรา525 เมื่อไม่ทำเป็นหนังสือจดทะเบียน หมายถึง ไม่สมบูรณ์จะตีความว่าเป็นโมฆะได้อย่างไร ไม่สมบูรณ์เป็นโมฆะ เป็นคนละเรื่องกัน สัญญาให้เป็นสัญญาฝ่ายเดียว (unilateralcontract) แม้เป็นนิติกรรมสองฝ่าย กล่าวคือ มีคำเสนอคำสนองหรือตกปากลงคำมีเจตนาของคู่สัญญาตรงกัน ก็ย่อมเกิดสัญญาให้ขึ้นแล้วจะถือว่าไม่เป็นสัญญาให้หรือไม่มีสัญญาให้เกิดขึ้นย่อมไม่ได้ สัญญาให้เกิดขึ้นแล้วจริง ๆเพียงแต่ไม่ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนการให้หรือสัญญาให้ ก็ยังไม่สมบูรณ์เท่านั้น แม้จะถือว่าการทำเป็นหนังสือจดทะเบียนเป็นแบบกฎหมายก็บัญญัติให้เป็นเพียงไม่สมบูรณ์เท่านั้น ไม่ถึงกับเป็นโมฆะเสียเปล่าไปตามหลักที่บัญญัติไว้ทั่วไปตามมาตรา 152 จะว่าเป็นข้อยกเว้นก็ได้

  (4) เมื่อบุคคลตกลงทำสัญญากันแล้วแม้ทำกันด้วยวาจา ถ้าเป็นสัญญาต่างตอบแทนก็ย่อมก่อให้เกิดหนี้ผูกพันระหว่างกัน ถ้าเป็นสัญญาฝ่ายเดียวไม่ต่างตอบแทน เช่น สัญญาให้ ก็ก่อให้เกิดหนี้ที่ผู้ให้จะต้องชำระแก่ฝ่ายผู้รับ จึงย่อมฟ้องร้องบังคับกันได้ตามหลักทั่วไป (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคแรก)

    ผลของความไม่สมบูรณ์กับโมฆะนั้นผิดกันไกล ถ้าเป็นเรื่องไม่สมบูรณ์ เมื่อเกิดสัญญา ไม่ว่าจะเป็นสัญญาให้ ยืม ฯลฯ ย่อมมีหนี้ที่จะบังคับกันได้แล้ว ย่อมฟ้องร้องบังคับให้ส่งมอบหรือจดทะเบียนกันได้ แต่ถ้าเป็นโมฆะแล้วย่อมเสียเปล่าแม้จะมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ตกลงให้กันก็ยังเป็นโมฆะอยู่ดีไม่มีทางสมบูรณ์ใช้บังคับกันได้ผลเป็นดังนี้ ข้อวินิจฉัยของศาลฎีกาจึงคลาดเคลื่อน

    (5) เคยมีคำพิพากษาของศาลหลายเรื่องที่วินิจฉัยว่าผู้เช่าจะฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่าหาได้ไม่แต่ผู้บันทึกมีความเห็นมานานแล้วว่า ถ้าหากคู่กรณีตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์กันซึ่งจะต้องมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยคู่กรณีมีความตั้งใจ ดังนี้ ย่อมฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนกันได้อาศัยบทบัญญัติทั่วไป โดยที่ผู้ให้เช่าเป็นลูกหนี้เมื่อไม่ชำระหนี้ผู้เช่าซึ่งเป็นเจ้าหนี้ย่อมฟ้องบังคับผู้ให้เช่าซึ่งเป็นลูกหนี้ได้(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคแรก) ซึ่งก่อนนั้นจะฟ้องบังคับคดีตามสัญญาเช่าระหว่างกันไม่ได้แน่ เว้นแต่จะได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ ฯลฯ ตาม มาตรา 538 จึงต้องฟ้องบังคับโดยอาศัยหลักการไม่ชำระหนี้ทั่วไป

  (6) ข้อเท็จจริงตามฎีกาที่บันทึกนี้ได้ความว่า จำเลยทำหนังสือสัญญาให้ที่ดินมีโฉนดโดยเสน่หาแก่โจทก์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และหนังสือดังกล่าวตอนท้ายมีข้อความว่า ฯลฯ คู่สัญญาจะได้นำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินภายใน 7 วันนับแต่วันทำสัญญาซึ่งต้องถือหลักความศักดิ์สิทธิ์ของการแสดงเจตนา (primautedevolonte)(ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 114 เดิม,151 ใหม่)ศาลฎีกาเองก็เห็นว่าจำเลยประสงค์จะยกที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์โดยทำนิติกรรมและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่กลับไม่บังคับตามเจตนาของคู่สัญญาโดยไปวินิจฉัยตอนท้ายว่า "เมื่อการให้รายนี้ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นิติกรรมให้ย่อมไม่สมบูรณ์ตามกฎหมาย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้" แทนที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยคดีโดยหลักการไม่ชำระหนี้โดยทั่วไป โดยฟ้องบังคับให้ผู้ให้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้แก่โจทก์ผู้รับการให้ ผู้บิดพลิ้วไม่ยอมโอนชำระหนี้ให้แก่โจทก์ แล้วเมื่อไรการให้จะสมบูรณ์ตามกฎหมายกันเล่า

  (7) พึงสังเกตว่ากรณีเช่นนี้ไม่ใช่เป็นการฟ้องบังคับคดีตามสัญญาให้ เพราะสัญญาให้ยังไม่สมบูรณ์ จะฟ้องบังคับคดีโดยอาศัยสัญญาให้ยังไม่ได้ หากจะฟ้องก็ต้องฟ้องโดยอาศัยหลักการไม่ชำระหนี้โดยทั่วไปเท่านั้น (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 213 วรรคแรก)การฟ้องให้จดทะเบียนนี้เป็นการฟ้องบังคับตามหลักการดังกล่าวเพื่อให้สัญญาให้สมบูรณ์ให้จงได้ แม้กรณีไม่ต้องด้วยตัวบทมาตรา 526เกี่ยวกับการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันแล้วแต่ผู้ให้ไม่ส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้รับก็ตาม นอกจากนี้การที่ผู้รับชอบที่จะเรียกให้ผู้ให้ส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้รับ (ถ้าหากไม่ส่งมอบก็ย่อมฟ้องบังคับกัน) ก็แสดงให้เห็นว่า ผู้ให้มีหนี้ที่จะต้องปฏิบัติชำระแก่ผู้รับโดยที่กฎหมายบัญญัติไว้ในลักษณะสัญญาให้ ฉะนั้นการฟ้องบังคับให้ผู้ให้ไปจดทะเบียนการให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงมิใช่กรณีที่แตกต่างกันไปย่อมบังคับกันได้ เช่นกรณีไม่ชำระหนี้กันตามปกติธรรมดา

 (8) ข้อสังเกตประการสุดท้ายก็คือ ที่จะฟ้องบังคับคดีให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้นข้อเท็จจริงก็ต้องได้ความว่าคู่กรณีประสงค์ที่จะยกที่พิพาทให้แก่กันโดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าหากไม่มีความประสงค์เจตนาดังกล่าวแล้วก็ย่อมจะฟ้องร้องกันไม่ได้ เพราะแสดงว่าคู่กรณีไม่ต้องการให้สัญญาให้สมบูรณ์มาตั้งแต่ต้นเสียแล้ว ในข้อนี้พอเทียบได้กับสัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคแรก เพราะถ้าหากไม่มีเจตนาจะทำเป็นหนังสือจดทะเบียนก็ย่อมเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญาซื้อขายทรัพย์สินดังกล่าวย่อมตกเป็นโมฆะตามมาตรา 456 วรรคแรกไปทีเดียว ความประสงค์หรือเจตนาดังกล่าวย่อมพิเคราะห์ดูได้จากข้อเท็จจริง

           ไพจิตรปุญญพันธุ์