ReadyPlanet.com


ซื้อที่ดินแล้วได้ไม่ครบตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย


สวัสดีครับ ผมขอเริ่มเรื่องเลยนะครับ  ผมได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน ตรงกลางแปลงหนึ่งของยายคนหนึ่ง ซึ่งติดกับถนนหลวง เขาได้ติดป้ายประกาศขายที่ดินพร้อมห้องแถว 2 ห้อง ในราคา 2.3 ล้านบาท โดยผมให้เขาทำการวัดที่ดินที่จะขายให้ผมว่าได้กี่ตารางวา  เขาก็ได้วัดกับหลานชายของเขาและพ่อของผม แล้วไปคำนวนกันได้ 72 ตรว. จึงจ่ายเงินมัดจำ 3 แสนบาท พร้อมทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระบุในสัญญาว่า  1.ผู้ขายตกลงขายที่ดิน 72 ตรว. พร้อมสิ่งปลูกสร้างห้องแถว 2 ห้อง  ในสภาพที่สมบูรณ์ไม่มีการรื้อถอน หรือทำลายใด ๆ   2. ใครผิดสัญญาต้องคืนเงินมัดจำจาก 3 แสน เป็น 6 แสน  พอ 1 เดือนผ่านไป กรมที่ดินมารังวัดแบ่งโฉนด ปรากฎว่ามีที่ดินเพียง 62 ตรว.   เจ้าหน้าทีรังวัดขอเพิ่มที่ดินด้านข้างซ้ายหรือขวาก็ไม่ให้  และให้ลดราคาตามสัดส่วนทีดินที่เสียไปก็ไม่ยอม  อ้างว่าจะขายแบบนี้ ทั้ง ๆที่ในสัญญาจะซื้อจะขายระบุไว้ชัดเจน 72 ตรว.   และเสาบ้านด้านหน้ายังอยู่ต่ำกว่าหมุดที่กรมที่ดินมาปักอีก ผ มขอเงินมัดจำคืนไม่ซื้อแล้วเพราะเนื้อที่ไม่ครบก็บอกไม่มี  ถ้ามีไม่ให้ ขอระบุเวลาขอเงินมัดจำคืนก็ไม่ได้ พร้อมทั้งบอกว่าถ้าโฉนดออกแล้ว ถ้าผมไม่ไปรับโอนเขาจะริบเงินมัดจำผมอ้างว่าเขาผิดสัญญา ผมจึงต้องซื้อ จึงขอถามว่าถ้าผมจะฟ้องต่อศาลขอเงินคืน  มีเอกสารเป็นโฉนดและหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย  จะชนะมากน้อยแค่ไหน ต้องใช้เวลานานเท่าใด ค่าใช้จ่ายในการดำเนินเรื่องจะคิดอย่างไรช่วยกรุณาเข้ามาตอบแก่ผมด้วยนะครับ  ขอบคุณอย่างสูงครับ



ผู้ตั้งกระทู้ ผู้เสียหาย (arnon_tnna-at-hotmail-dot-c0m) :: วันที่ลงประกาศ 2013-11-09 14:57:07


[1]

ความคิดเห็นที่ 1 (3380269)

การซื้อขายที่ดินตามคำถามเป็นการซื้อขายที่ระบุจำนวนเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายไว้แน่นอน ตามสัญญาจะซื้อขาย ในกรณีที่เจ้าพนักงานที่ดินได้ทำการรังวัดแล้วพบว่าที่ดินที่ซื้อขายกันไม่ตรงตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา จาก 72 ตรว. เหลือเพียง 62 ตรว. กรณีจึงเป็นการที่ผู้จะขายต้องการส่งมอบที่ดินขาดตกบกพร่องเกินกว่าร้อยละห้า กล่าวคือขาดไปร้อยละ 13.88 ดังนั้นผู้จะซื้อจึงมีสิทธิที่จะบอกปัดไม่ซื้อขายนั้นก็ได้ และเมื่อปรากฏว่าผู้จะขายปฏิเสธไม่ลดราคาลงตามสัดส่วนของเนื้อที่ดินจึงเป็นการผิดสัญญาจะซื้อขาย ผู้จะซื้อมีสิทธิเรียกค่ามัดจำคืนและเรียกเบี่้ยปรับได้ แต่ข้อตกลงให้เบี้ยปรับกัน 300,000 บาท (เงินมัดจำจาก 3 แสน เป็น 6 แสน) หากศาลเห็นว่าสูงเกินไปศาลมีอำนาจลดลงได้ตามที่เห็นสมควร

ระยะเวลาในการดำเนินคดีไม่สามารถให้คำตอบได้ชัดเจนอยู่พฤติการณ์ของคู่กรณี แต่ละรายที่แตกต่างกันแต่คงไม่เกิน 4 - 10 เดือน สำหรับศาลชั้นต้นครับ

มาตรา 466  ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ตามแต่จะเลือก
อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละห้าแห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วนแต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น
 
มาตรา 467  ในข้อรับผิดเพื่อการที่ทรัพย์ขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนนั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดปีหนึ่งนับแต่เวลาส่งมอบ

มาตรา 383  ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป
นอกจากกรณีที่กล่าวไว้ในมาตรา 379 และ 382 ท่านให้ใช้วิธีเดียวกันนี้บังคับ ในเมื่อบุคคลสัญญาว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนกระทำหรืองดเว้นกระทำการอันหนึ่งอันใดนั้นด้วย

 

ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร. 085-9604258 วันที่ตอบ 2013-11-18 19:32:54


ความคิดเห็นที่ 2 (3380271)

ศาลลดเบี้ยปรับที่สูงเกินส่วนได้
ในกรณีที่คู่สัญญาตกลงจะชำระเบี้ยปรับให้แก่กันเมื่อฝ่ายใดไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควร อีกฝ่ายหนึ่งเรียกเอาเบี้ยปรับได้ แต่หากเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ กรณีที่ผู้รับใบอนุญาตใช้น้ำบาดาลมิได้ชำระค่าใช้น้ำบาดาลภายในกำหนด ผู้ขออนุญาตมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้น้ำบาดาลที่เพิ่มขึ้นตามกฎหมายกระทรวงซึ่งไม่มีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่ศาลมีอำนาจปรับลดได้
 

ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร. 085-9604258 วันที่ตอบ 2013-11-18 19:43:06



[1]


แสดงความคิดเห็น
ความคิดเห็น *
ผู้แสดงความคิดเห็น  *
อีเมล 
ไม่ต้องการให้แสดงอีเมล


Copyright © 2010 All Rights Reserved.