คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6451/2538

          โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ3 ปีติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว ดังนี้ การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้

________________________________

          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์มีกำหนด 30 ปี นับแต่วันที่ 15 กันยายน 2530 หากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษายกฟ้อง

          โจทก์อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลงจากจำเลยกำหนดเวลาเช่ากัน 30 ปีนับตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน 2530 สัญญาเช่าได้ทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ดินท้ายฟ้อง โจทก์เช่าที่ดินมาเป็นเวลา 4 ปีเศษ แล้วมาฟ้องคดีนี้ปัญหาวินิจฉัยมีว่า สัญญาเช่าที่ดินท้ายฟ้องมีผลบังคับกันได้เพียงใดโดยโจทก์ฎีกาว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเช่ากัน30 ปี มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ภายหลังจากที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้วต่อมาจำเลยไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ เห็นว่า แม้หากจะฟังข้อเท็จจริงได้ว่า จำเลยเคยตกลงจะไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้โจทก์ในภายหลังตามที่โจทก์ฎีกาก็ตาม แต่สัญญาเช่าที่ดินตามที่โจทก์ฟ้องมีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้ ที่ศาลอุทธรณ์ฟังว่าโจทก์จะบังคับไม่ประสงค์จะจดทะเบียนการเช่าที่ดินมาแต่ต้นโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น"

          พิพากษายืน

( จเร อำนวยวัฒนา - อรุณ น้าประเสริฐ - อรรถนิติ ดิษฐ์อำนาจ )

หมายเหตุ 

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538 วินิจฉัยเรื่องการฟ้องบังคับให้ผู้ให้เช่าไปจดทะเบียนการเช่า ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้1. ข้อกฎหมาย

           ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 บัญญัติว่า"เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาไม่ได้ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร์ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับได้แต่เพียงสามปี"

           หลักกฎหมายดังกล่าวมีสาระสำคัญดังนี้

          1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไปหรือตลอดชีวิตของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า

          2. หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

          3. การเช่านั้นให้ฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี

           หลักเกณฑ์ดังกล่าวนี้ศาลฎีกาได้วินิจฉัยวางบรรทัดฐานตลอดมาว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่าสามปี เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้มีผลบังคับได้เพียงสามปี

          1)กรณีที่ทำสัญญาฉบับเดียวมีกำหนดเกินกว่าสามปี ให้มีผลบังคับได้เพียงสามปีเช่น คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 136/2503 วินิจฉัยว่าหนังสือสัญญาเช่าห้องที่โจทก์ทำกันมีกำหนด 5 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ให้ฟ้องบังคับคดีได้เพียง3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2211/2516  วินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าซึ่งมิได้จดทะเบียน มีผลบังคับเพียง3 ปี

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1800-1803/2535 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2211/2516 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่ามีกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าซึ่งมิได้จดทะเบียน มีผลบังคับเพียง 3 ปี

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1800-1803/2535 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

          2)กรณีที่ทำสัญญาฉบับเดียวกัน แต่ให้มีระยะแต่ละช่วงไม่เกินสามปี แต่เมื่อรวมทั้งหมดแล้วมีกำหนดเกินกว่าสามปี ก็ให้บังคับได้เพียงสามปี เช่น

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 790/2493 วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่ากันเองในฉบับเดียวแบ่งเวลาเช่าเป็น 2 งวด งวดแรก 3 ปี งวดหลัง2 ปี มีผลเท่ากับทำคราวเดียวกำหนด 5 ปี ฉนั้นตามกฎหมายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ย่อมมีผลบังคับได้เพียง3 ปี

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1249/2515 วินิจฉัยว่าเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลารวม 8 ปี โดยทำสัญญาเช่ากันไว้ล่วงหน้าเป็น 3 ระยะ ระยะละ 3 ปีและ 2 ปี ตามลำดับ โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นการหลีกเลี่ยง มาตรา 538แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ย่อมบังคับได้สามปี

          3)กรณีที่ทำสัญญาเช่าวันเดียวกันหลายฉบับ นับระยะเวลาต่อเนื่องกันรวมแล้วเกินกว่าสามปีก็ให้บังคับได้เพียงสามปี เช่น

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 768/2490 วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่าที่ดินวันเดียวกัน 2 ฉบับ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปี อันเป็นเวลาต่อกันไปรวม 6 ปี ถือว่าการเช่าที่ดินเกิน 3 ปี ขัดต่อมาตรา 538จึงบังคับคดีได้เพียง 3 ปี

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1800/2518 วินิจฉัยว่าทำสัญญาเช่าตึกแถววันเดียวกัน 2 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี สัญญาเช่าฉบับหลังลงวันที่หลังจากฉบับแรก 3 ปี โดยผู้เช่ารับเงินกินเปล่า 90,000 บาท แต่ไม่จดทะเบียนไม่ใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งไปกว่าสัญญาเช่นธรรมดา เมื่อครบกำหนด3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรก ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่มีสิทธิอยู่ในห้องเช่าต่อไป

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 992/2531 วินิจฉัยว่าผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน 3 ฉบับ รวมระยะเวลาการเช่า 8 ปีเมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับได้เพียง 3 ปี

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538 ที่เขียนหมายเหตุนี้ได้วินิจฉัยในแนวเดียวกันว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปี สัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปี ติดต่อกันโดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะฟ้องร้องให้จดทะเบียนการเช่ามีกำหนด 30 ปีไม่ได้

          2. การจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

          2.1 การเช่าที่ต้องจดทะเบียน คือ การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่ง

           ก) เกินกว่าสามปีขึ้นไป

           ข) เช่าตลอดชีวิตของผู้เช่า

           ค) เช่าตลอดชีวิตของผู้ให้เช่า

          2.2 จดกับใคร ณ ที่ใด

           ต้องไปยื่นจดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม มาตรา 71 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน กล่าวคือ

           ก) การเช่าที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์คือมีโฉนดหรือโรงเรือนพร้อมที่ดินมีโฉนดให้จดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน

           ข) การเช่าที่ดินที่ยังไม่มีกรรมสิทธิ์หรือโรงเรือนพร้อมที่ดินให้จดทะเบียนต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอณ ที่ทำการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ

           ค) การเช่าเฉพาะโรงเรือนสิ่งปลูกสร้างอย่างเดียว ให้จดทะเบียนต่อนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้ากิ่งอำเภอ ณ ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ

           หมายเหตุ พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2528 มาตรา 19 ได้แก้ไขมาตรา 71 เป็นให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขานั้นแต่ยังอนุญาตให้หัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอปฏิบัติหน้าที่ต่อไปพลางก่อนจนกว่ารัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยจะได้ประกาศยกเลิกในราชกิจจานุเบกษาเป็นท้องที่ไป

          2.3 จดทะเบียนเมื่อใด

           ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดแต่เพียงว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิได้กำหนดว่าต้องจดเมื่อใด จึงมีปัญหาต้องจดทะเบียนในวันเดียวกับที่ตกลงทำสัญญาเช่าหรือไม่ หากตกลงทำสัญญาเช่ากันแล้วจะไปจดทะเบียนในวันหลังได้หรือไม่ ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้

           ก) จดทะเบียนในวันเดียวกับที่ทำสัญญาเช่าย่อมไม่มีปัญหาการจดทะเบียนย่อมสมบูรณ์บังคับได้ตามระยะเวลาที่จดทะเบียน

           ข) จดทะเบียนหลังวันทำสัญญาเช่า หากคู่สัญญายินยอมพร้อมใจกันไปจดทะเบียน ก็ไม่น่ามีปัญหา เพราะเมื่อจดทะเบียนแล้วก็สมบูรณ์บังคับกันได้ อีกทั้งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538ก็มิได้บัญญัติว่าต้องจดทะเบียนกันทันที

          2.4 การบังคับให้จดทะเบียนการเช่า

           หากคู่สัญญายอมไปจดทะเบียนการเช่าก็หมดปัญหา แต่หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเกิดไม่ยอมไปจดทะเบียนการเช่ามีปัญหาว่าจะฟ้องร้องบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้หรือไม่ ซึ่งมีข้อพิจารณาดังนี้

           ก) กรณีที่คู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน ศาลฎีกาได้วินิจฉัยเป็นบรรทัดฐานตลอดมาว่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้คู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่นั้นเป็นสิ่งอยู่ภายในของคู่สัญญาศาลจึงต้องพิเคราะห์พฤติการณ์ต่าง ๆ ที่คู่สัญญาปฏิบัติต่อกันแล้วบ่งชี้ว่ามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนหรือไม่โดยพิเคราะห์ถึงสิ่งเหล่านี้ คือ

          1) คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวมีหลายระยะและรวมหลายระยะแล้วเกินกว่าสามปี แสดงว่า คู่สัญญามีเจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้

          2) คู่สัญญาทำสัญญาวันเดียวกันหลายฉบับ นับระยะเวลาต่อเนื่องกันรวมแล้วเกินกว่าสามปี จะฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้ เช่น

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 181/2535 วินิจฉัยว่าสัญญาเช่าที่มีกำหนดเวลาเช่าไว้ฉบับละ 3 ปี ติดต่อกันโดยทำสัญญาหลายฉบับในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 จำเลยจะนำสัญญาดังกล่าวมาฟ้องบังคับไม่ได้

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538 ที่เขียนหมายเหตุนี้ได้วินิจฉัยในแนวเดียวกันว่า การเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปีเมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้

          3) คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวเกินกว่าสามปีโดยไม่ระบุว่าจะไปจดทะเบียนกลับปล่อยเวลาเนิ่นนานออกไปแล้วจึงมาฟ้องบังคับให้จดทะเบียน แสดงว่าคู่สัญญามิได้มีเจตนาจะจดทะเบียนมาแต่ต้นจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้ เช่น

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1538/2509 วินิจฉัยว่าการเช่าที่โจทก์จำเลยตกลงกันมีกำหนด 10 ปี เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะมาฟ้องบังคับให้จำเลยทำสัญญาเช่ารายพิพาทมีกำหนด 10 ปี และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ได้

          4) คู่สัญญาทำสัญญาฉบับเดียวกันเกินกว่าสามปีโดยไม่ไปจดทะเบียนเมื่อผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่า จึงฟ้องแย้งบังคับให้ไปจดทะเบียนกรณีเช่นนี้แสดงว่าคู่สัญญาไม่ประสงค์จะไปจดทะเบียนตั้งแต่ต้นจึงฟ้องบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้ เช่น

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 886/2510 วินิจฉัยว่าโจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร จำเลยฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจัดการจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยมีกำหนด 10 ปี เมื่อสัญญาเช่ามิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะมาฟ้องบังคับโจทก์ให้จดทะเบียนหาได้ไม่

           ข) กรณีที่คู่สัญญามีเจตนาจะจดทะเบียน

           กรณีใดถือว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปจดทะเบียนนั้นต้องดูจากการที่คู่สัญญาปฏิบัติต่อกัน ดูจากข้อสัญญาเช่า เป็นต้น

          1) กรณีที่มีระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียน แล้วคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ยอมไปจดทะเบียน กรณีนี้ผู้เขียนหมายเหตุเห็นว่าน่าจะฟ้องบังคับให้จดทะเบียนได้ เพราะคู่สัญญามิได้มีเจตนาจะหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน โดยได้ระบุชัดเจนว่าจะไปจดทะเบียนในวันหลังข้อสังเกต เรื่องนี้มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2521/2522 (ประชุมใหญ่)วินิจฉัยว่าจะบังคับให้จดทะเบียนไม่ได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่2521/2522 (ประชุมใหญ่) วินิจฉัยว่าการที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 14 ปี และมีข้อความว่าผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน 7 วันนั้น สัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา 14 ปีไม่ได้

          2) กรณีที่คู่สัญญาทำสัญญาเช่ากันฉบับเดียวเกินกว่าสามปีโดยมิได้ระบุในสัญญาเช่าว่าจะไปจดทะเบียนกันในภายหลัง แต่ผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าได้เตือนให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนในเวลาใกล้ชิดภายหลังทำสัญญา แต่อีกฝ่ายเพิกเฉยไม่ยอมไปจดทะเบียนฝ่ายที่เสียหายย่อมฟ้องบังคับให้จดทะเบียนการเช่าได้ เนื่องจากการที่เตือนให้อีกฝ่ายไปจดทะเบียนในเวลาใกล้ชิดนั้นแสดงเจตนาว่าจะไปจดทะเบียนมิได้เจตนาหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนแต่อย่างใด เรื่องนี้ยังไม่มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้เป็นบรรทัดฐานจึงต้องรอ บรรทัดฐานของศาลฎีกาต่อไป

           รุ่งโรจน์ รื่นเริงวงศ์