สัญญาซื้อขายที่ดินติดจำนองกับธนาคาร

ซื้อขายที่ดินติดจำนองตกลงกันว่าถ้าโจทก์ไถ่ถอนจำนองเมื่อไรจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยทันที สัญญาซื้อขายฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ...หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ดินรายนี้ได้ทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิดมีข้อความว่าโจทก์รับราคาดังกล่าวไปจากจำเลยเสร็จแล้ว การรับฟังพยานหลักฐานของศาลจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ความจริงแล้วโจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินไม่ครบตามสัญญาไม่ได้ เพราะเป็นการสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2154/2552

  สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่า เนื่องจากที่ดินพิพาทติดจำนองกับธนาคาร ถ้าโจทก์ไถ่ถอนจำนองเมื่อไรจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยทันที สัญญาซื้อขายฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ซึ่งต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ...หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ เมื่อสัญญาจะซื้อขายที่ดินรายนี้ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรมีข้อความว่าโจทก์รับราคาดังกล่าวไปจากจำเลยเสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 23 มกราคม 2541 การรับฟังพยานหลักฐานของศาลจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ความจริงแล้วโจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินเพียง 90,000 บาท เงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือให้จำเลยไปชำระต่อธนาคาร พ. เพื่อชำระหนี้ที่โจทก์จำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคารไม่ได้ เพราะเป็นการสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา 94  เมื่อใดมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง ห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังพยานบุคคลในกรณีอย่างใดอย่างหนึ่งดังต่อไปนี้ แม้ถึงว่าคู่ความอีกฝ่ายหนึ่งจะได้ยินยอมก็ดี
(ก) ขอสืบพยานบุคคลแทนพยานเอกสาร เมื่อไม่สามารถนำเอกสารมาแสดง
(ข) ขอสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างอย่างใดอย่างหนึ่ง เมื่อได้นำเอกสารมาแสดงแล้วว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก
แต่ว่าบทบัญญัติแห่งมาตรานี้ มิให้ใช้บังคับในกรณีที่บัญญัติไว้ในอนุมาตรา (2) แห่งมาตรา 93 และมิให้ถือว่าเป็นการตัดสิทธิคู่ความในอันที่จะกล่าวอ้างและนำพยานบุคคลมาสืบประกอบข้ออ้างว่า พยานเอกสารที่แสดงนั้นเป็นเอกสารปลอมหรือไม่ถูกต้องทั้งหมด หรือแต่บางส่วน หรือสัญญาหรือหนี้อย่างอื่นที่ระบุไว้ในเอกสารนั้นไม่สมบูรณ์ หรือคู่ความอีกฝ่ายหนึ่งตีความหมายผิด

    โจทก์ฟ้องว่า ขอให้ห้ามจำเลยพร้อมบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไป กับให้จำเลยใช้ค่าขาดประโยชน์จำนวน 50,000 บาท แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย

          จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง และฟ้องแย้งว่า ขอให้บังคับโจทก์ไปทำการไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาทที่ธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร จำกัด สาขานาโยง แล้วให้โจทก์จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ห้ามมิให้โจทก์เข้ารบกวนการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทและยุ่งเกี่ยวในที่ดินพิพาทอีกต่อไป หากโจทก์ไม่ดำเนินการให้โจทก์คืนเงิน 200,000 บาท แก่จำเลย

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ขอให้ยกฟ้องแย้ง
          ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องในที่ดินพิพาทของโจทก์อีก กับให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์ 50,000 บาท แก่โจทก์ ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,500 บาท ยกฟ้องแย้ง ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนฟ้องแย้งให้เป็นพับ

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษากลับ ให้โจทก์จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองที่ดินพิพาท และจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลย ห้ามมิให้โจทก์ยุ่งเกี่ยวกับที่ดินพิพาทอีกต่อไป หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์หรือให้โจทก์ชำระเงิน 200,000 บาท ให้แก่จำเลย ยกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลทั้งในส่วนของฟ้องและฟ้องแย้งแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 8,000 บาท

          โจทก์ฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังยุติว่า เมื่อวันที่ 23 มกราคม 2541 โจทก์ทำสัญญาขายที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1511 ตำบลละมอ อำเภอนาโยง จังหวัดตรัง ให้แก่จำเลยในราคา 300,000 บาท หลังทำสัญญาโจทก์ให้จำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าวทันที ต่อมาเดือนกันยายน 2544 โจทก์ห้ามมิให้จำเลยเข้าไปในที่ดินพิพาท

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์และจำเลยจะสามารถนำสืบถึงข้อตกลงที่มีอยู่ในขณะทำสัญญาซื้อขายหรือภายหลังจากนั้นว่ายังมีข้อตกลงอีกส่วนหนึ่งระหว่างโจทก์ จำเลย และบุคคลภายนอกต่างหากจากที่ระบุในสัญญาซื้อขายที่ดินได้หรือไม่ เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยมีข้อความว่า เนื่องจากที่ดินพิพาทติดจำนองกับธนาคาร ถ้าโจทก์ไถ่ถอนจำนองเมื่อไรจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลยทันที สัญญาซื้อขายฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง ซึ่งต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ...หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้วจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินรายนี้ได้ทำเป็นลายลักษณ์อักษรมีข้อความว่าโจทก์รับราคาดังกล่าวไปจากจำเลยเสร็จแล้วตั้งแต่วันที่ 23 มกราคม 2541 การรับฟังพยานหลักฐานของศาลจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข) โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ความจริงแล้วโจทก์ได้รับเงินค่าที่ดินเพียง 90,000 บาท เงินค่าที่ดิน ส่วนที่เหลือให้จำเลยไปชำระต่อธนาคารเพื่อการเกษตรและสหกรณ์การเกษตร จำกัด สาขานาโยง เพื่อชำระหนี้ที่โจทก์จำนองที่ดินดังกล่าวไว้แก่ธนาคารไม่ได้ เพราะเป็นการสืบพยานบุคคลเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้น ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 9 พิพากษามานั้นชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ