สัญญาเช่าเป็นนิติกรรมอย่างหนึ่ง ถ้าไม่ฝ่าฝืนกฎหมายก็ใช้บังคับกันได้ครับ สัญญาเช่าที่มีข้อตกลงให้สังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ ตกเป็นของผู้ให้เช่านั้นไม่เป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรม เพราะเมื่อดูพฤติการณ์จาก ความสุจริต อำนาจต่อรอง ฐานะทางเศรษฐกิจ ความรู้ ความเข้าใจ ความสันทัดจัดเจน ความคาดหมาย แนวทางที่เคยปฏิบัติ ทางเลือก อย่างอื่น และทางได้เสียทุกอย่างของคู่สัญญาตามสภาพที่เป็นจริง แล้ว คู่สัญญามีสิทธิที่จะเลือกเข้าทำสัญญาหรือไม่ก็ได้

สำหรับเรื่องเงินประกันค่าเช่านั้น หากไม่คืนสามารถฟ้องเรียกคืนได้ครับ

มาตรา 149   นิติกรรมหมายความว่าการใดๆ อันทำลงโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยใจสมัครมุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลเพื่อจะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวน หรือระงับซึ่งสิทธิ

มาตรา 150   การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนการนั้นเป็นโมฆะ

มาตรา 4 ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ การค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบ ธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบ คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้ เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น
 ในกรณีที่มีข้อสงสัย ให้ตีความสำเร็จรูปไปในทางที่เป็นคุณแก่ฝ่าย ซึ่งมิได้เป็นผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปนั้น
 ข้อตกลงที่มีลักษณะหรือมีผลให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติหรือรับภาระ เกินกว่าที่วิญญูชนจะพึงคาดหมายได้ตามปกติ เป็นข้อตกลงที่อาจถือได้ว่าทำให้ได้ เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง เช่น
 (1) ข้อตกลงยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดที่เกิดจากการผิดสัญญา
 (2) ข้อตกลงให้ต้องรับผิดหรือรับภาระมากกว่าที่กฎหมายกำหนด
 (3) ข้อตกลงให ้สัญญาสิ้นสุดลงโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร หรือให้ สิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยอีกฝ่ายหนึ่งมิได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ
 (4) ข้อตกลงให้สิทธิที่จะไม่ปฏิบัติตามสัญญาข้อหนึ่งข้อใด หรือปฏิบัติ ตามสัญญาในระยะเวลาที่ล่าช้าได้โดยไม่มีเหตุผลอันสมควร
 (5) ข้อตกลงให้สิทธิคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งเรียกร้องหรือกำหนดให้อีก ฝ่ายหนึ่งต้องรับภาระเพิ่มขึ้นมากกว่าภาระที่เป็นอยู่ในเวลาทำสัญญา
 (6) ข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ผู้ซื้อฝากกำหนดราคาสินไถ่สูงกว่า ราคาขายบวกอัตราดอกเบี้ยเกินกว่าร้อยละสิบห้าต่อปี
 (7) ข้อตกลงในสัญญาเช่าซื้อที่กำหนดราคาค่าเช่าซื้อ หรือกำหนด ให้ผู้เช่าซื้อต้องรับภาระสูงเกินกว่าที่ควร
 (8) ข้อตกลงในสัญญาบัตรเครดิตที่กำหนดให้ผู้บริโภคต้องชำระ ดอกเบี้ย เบี้ยปรับ ค่าใช้จ่ายหรือประโยชน์อื่นใดสูงเกินกว่าที่ควรในกรณีที่ผิดนัด หรือที่เกี่ยวเนื่องกับการผิดนัดชำระหนี้
 (9) ข้อตกลงที่กำหนดวิธีคิดดอกเบี้ยทบต้นที่ทำให้ผู้บริโภคต้องรับ ภาระสูงเกินกว่าที่ควร
 ในการพิจารณาข้อตกลงที่ทำให้ได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตาม วรรคสาม จะเป็นก ารได้เปรียบเกินสมควรหรือไม่ ให้นำ มาตรา 10 มาใช้ โดยอนุโลม

สัญญาเช่ากับข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

ปัญหาว่าสัญญาเช่า มีข้อตกลงว่า “ถ้าผู้ให้เช่าต้องการสถานที่เช่าคืน ในระหว่างที่ยังไม่สิ้นสัญญา... ผู้ให้เช่าจะบอกผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วัน และผู้เช่ายอมออกจากสถานที่เช่านั้นภายในกำหนดของผู้ให้เช่า โดยยอมรับว่าสัญญาเช่าฉบับนี้สิ้นสุดลงในวันที่ผู้ให้เช่ากำหนดนั้นแทนวันสิ้นสุดสัญญาเช่าและจะไม่ขอเรียกร้องค่าเสียหายหรือชดใช้ใดๆ ทั้งสิ้นจากผู้ให้เช่า” เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ฝ่าฝืนพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 (3) หรือไม่

            "(3) ข้อตกลงให้สัญญาสิ้นสุดลงโดยไม่มีเหตุผลอันสมควรหรือให้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยอีกฝ่ายหนึ่งมิได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ
          ...”
ข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ทำให้โจทก์ได้เปรียบจำเลยเกินสมควรหรือไม่นั้น ทางนำสืบของจำเลยไม่ปรากฏว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่า เป็นการเอาเปรียบฝ่ายผู้เช่าเกินสมควรอย่างไร เพราะเหตุใด ลำพังเพียงการตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วันนั้น ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2298/2553