ตามปกติในสัญญาขายฝากจะกำหนดสินไถ่กันว่าเท่าใด ราคาขายฝากเท่าใด นอกจากนั้นกฎหมายยังกำหนดไว้ว่า สินไถ่นั้นห้ามกำหนดสูงกว่าราคาขายฝากร้อยละ 15 ต่อปี ถ้าเกินนั้นก็ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ในราคาขายฝากบวกประโยชน์ตอบแทน (ดอกเบี้ย) ร้อยละ 15 ต่อปี

มาตรา 499    สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก
 

ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละสิบห้าต่อปีให้ไถ่ได้ตามราคาขาย ฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  8591/2547

          พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 12 ไม่ใช้บังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. นี้ใช้บังคับ การที่จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมบ้านกับโจทก์เมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2541 ก่อน พ.ร.บ. ดังกล่าว และ พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.พ.พ. (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2541 มาตรา 5 ที่แก้ไขเพิ่มเติม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง มีผลใช้บังคับ จึงนำ พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและ ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง ที่ให้สิทธิแก่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปีมาปรับใช้แก่คดีนี้ไม่ได้ เมื่อสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมบ้านระบุราคาขายฝากไว้จำนวน 310,000 บาท การที่จำเลยอ้างตนเองและบุคคลอื่นสืบเป็นพยานเพื่อแสดงถึงราคาขายฝากที่แท้จริงว่ามีราคาเพียง 200,000 บาท เป็นการนำพยานบุคคลมาสืบประกอบข้ออ้างเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารต้องห้ามมิให้รับฟังตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) จึงต้องฟังว่าคู่สัญญากำหนดสินไถ่ไว้เป็นเงิน 310,000 บาท แต่จำเลยขอไถ่ในราคา 230,000 บาท อันเป็นการปฏิบัติการชำระหนี้ที่ไม่ถูกต้องตามมูลหนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่ชำระหนี้ได้

________________________________

          โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2541 จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 1 หลัง แก่โจทก์ในราคา 310,000 บาท มีกำหนด 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาและเมื่อครบกำหนดเวลาขายฝาก จำเลยไม่ได้ไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากและไม่ยอมส่งมอบทรัพย์สินดังกล่าวแก่โจทก์ ทั้งในระหว่างอายุสัญญาจำเลยยังนำบ้านที่ขายฝากไปให้บุคคลอื่นเช่าในอัตราเดือนละ 2,000 บาท แล้วเก็บค่าเช่าไว้เองเป็นการผิดข้อตกลงโดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอม ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ขอให้บังคับจำเลยยุติการนำบ้านที่ขายฝากไปให้บุคคลอื่นเช่าและส่งมอบที่ดินพร้อมบ้านที่ขายฝากให้แก่โจทก์ ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้อง ให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายจากการนำบ้านที่ขายฝากไปให้บุคคลอื่นเช่าแก่โจทก์เป็นเงิน 38,000 บาท และให้ชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 2,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะส่งมอบทรัพย์สินซึ่งขายฝากให้แก่โจทก์.

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินและบ้านตามฟ้องให้แก่โจทก์จริง แต่ทำสัญญาขายฝากเป็นเงินจำนวนเพียง 200,000 บาท ส่วนที่สัญญาขายฝากระบุจำนวนเงิน 310,000 บาท เนื่องจากโจทก์คิดดอกเบี้ยในอัตราเกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปี รวมเข้าไปด้วย ทั้งสัญญาขายฝากก็มีข้อความที่ไม่สมบูรณ์เพราะไม่ได้กำหนดราคาสินไถ่ไว้ นอกจากนี้ก่อนครบอายุสัญญาขายฝากจำเลยไปติดต่อขอไถ่ทรัพย์สิน แต่โจทก์กำหนดราคาสินไถ่เป็นเงิน 600,000 บาท ทำให้จำเลยไม่อาจไถ่คืนได้ จำเลยไม่เคยนำบ้านที่ขายฝากไปให้บุคคลอื่นเช่าตามที่โจทก์ฟ้องและจำเลยยังประสงค์ที่จะไถ่ทรัพย์สินคืน ขอให้ยกฟ้อง และพิพากษาบังคับโจทก์ให้ยินยอมให้จำเลยไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากคืนตามราคาสินไถ่ที่ศาลเป็นผู้กำหนด หากโจทก์ไม่ปฏิบัติให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาขายฝากเป็นเงินจำนวน 310,000 หากจำเลยต้องการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากคืนก็ต้องนำเงินจำนวนดังกล่าวมาชำระแก่โจทก์ แต่จำเลยเพิกเฉย ส่วนที่โจทก์กำหนดราคาทรัพย์สินเป็นเงิน 600,000 บาท เป็นกรณีที่จำเลยขอซื้อทรัพย์สินซึ่งขายฝากคืนจากโจทก์หลังครบอายุสัญญาขายฝากแล้ว และโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากการที่จำเลยทำละเมิดนำบ้านที่ขายฝากไปให้บุคคลอื่นเช่าได้ ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยส่งมอบที่ดินพร้อมบ้านพิพาทอันเป็นทรัพย์สินซึ่งขายฝากให้แก่โจทก์ในสภาพที่ซ่อมแซมดีแล้ว ห้ามจำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องอีกต่อไป คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 1,500 บาท และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย

          จำเลยอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษาแก้เป็นว่า ค่าฤชาธรรมเนียมในส่วนที่ฟ้องแย้งให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น และให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นอุทธรณ์แทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความให้ 1,000 บาท

          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นที่ยุติว่าเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2541 จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินตาม น.ส. 3 ก. เลขที่ 820 ตำบลขุนกระทิง อำเภอเมือง จังหวัดชุมพร พร้อมบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินดังกล่าวกับโจทก์โดยระบุราคาขายฝากไว้ 310,000 บาท มีกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์ 1 ปี มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยว่า จำเลยใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากไว้กับโจทก์ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จำเลยอ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า จำเลยทำสัญญาขายฝากในราคา 200,000 บาท โจทก์คิดดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 5 ต่อเดือน คิดเป็นดอกเบี้ย 120,000 บาท รวมเป็นเงิน 320,000 บาท แต่ระบุไว้ในสัญญาขายฝากเพียง 310,000 บาท โดยหักเป็นค่าดอกเบี้ยล่วงหน้า 10,000 บาท ต่อมาก่อนครบกำหนดสัญญาขายฝากประมาณ 10 กว่าวัน จำเลยไปติดต่อขอไถ่ในราคา 230,000 บาท แต่โจทก์จะให้ไถ่ในราคา 310,000 จำเลยจึงไม่ได้ไถ่คืน เห็นว่าตามสัญญาขายฝากไม่ได้กำหนดสินไถ่กันไว้เท่าใด คงระบุราคาที่ขายฝากไว้ 310,000 บาท จึงต้องถือว่าคู่สัญญาตกลงกำหนดสินไถ่กันโดยปริยายว่าให้ไถ่กันในราคา 310,000 บาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 (เดิม) ส่วนที่จำเลยอ้างว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเพียง 200,000 บาท โจทก์นำดอกเบี้ยเกินกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดรวมเข้าด้วยแล้วระบุไว้ในสัญญาว่าขายฝากกัน 310,000 บาท สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริง เป็นการไม่ชอบเพราะ พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม มาตรา 4 (6) มิให้ผู้ซื้อฝากคิดดอกเบี้ยจากผู้ขายฝากเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี โจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยจากจำเลยได้ไม่เกิน 30,000 บาท เมื่อรวมราคาขายปกติแล้ว จำเลยมีสิทธิไถ่ได้ในราคา 230,000 บาทนั้น เห็นว่า พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 2 บัญญัติให้ใช้บังคับเมื่อพ้นกำหนดหนึ่งร้อยแปดสิบวันนับแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ซึ่งได้ลงประกาศวันที่ 16 พฤศจิกายน 2540 แต่จำเลยทำสัญญาขายฝากเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2541 ก่อน พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มีผลใช้บังคับและมาตรา 12 แห่ง พ.ร.บ. นี้ไม่ให้ใช้บังคับแก่นิติกรรมหรือสัญญาที่ทำขึ้นก่อนวันที่ พ.ร.บ. นี้ใช้บังคับ จึงนำมาปรับใช้แก่คดีนี้ไม่ได้ นอกจากนี้ ตาม พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.พ.พ. (ฉบับที่ 12) พ.ศ. 2541 มาตรา 5 ที่แก้ไขเพิ่มเติม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง มีผลใช้บังคับนับถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาซึ่งประกาศวันที่ 9 เมษายน 2541 ภายหลังจากวันที่จำเลยทำสัญญาขายฝากและมาตรา 6 แห่ง พ.ร.บ. ฉบับนี้มิให้บทบัญญัติมาตรา 499 วรรคสอง ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. นี้ใช้บังคับแก่สัญญาขายฝากที่ได้ทำไว้ก่อนวันที่ พ.ร.บ. นี้ใช้บังคับ จึงนำ ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง ที่ให้สิทธิแก่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละสิบห้าต่อปี มาปรับใช้แก่คดีนี้ไม่ได้ ดังนั้น เมื่อสัญญาขายฝากระบุราคาขายฝากไว้ 310,000 บาท กรณีจำเลยอ้างตนเองและบุคคลอื่นมาสืบเพื่อแสดงถึงราคาขายฝากที่แท้จริงว่ามีราคาเพียง 200,000 บาทนั้น เป็นการนำพยานบุคคลมาสืบประกอบข้ออ้างเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารสัญญาขายฝาก ต้องห้ามมิให้รับฟังตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) จึงต้องฟังว่าคู่สัญญากำหนดสินไถ่ไว้เป็นเงิน 310,000 บาท แต่จำเลยขอไถ่ในราคา 230,000 บาท อันเป็นการขอปฏิบัติการชำระหนี้ไม่ถูกต้องตามมูลหนี้ในสัญญาขายฝาก โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่ชำระหนี้ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าจำเลยมิได้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากจากโจทก์โดยชอบนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.

( สมชัย จึงประเสริฐ - พีรพล จันทร์สว่าง - บุญรอด ตันประเสริฐ )

ศาลจังหวัดชุมพร - นายธีระชัย กระแสทรง
ศาลอุทธรณ์ภาค 8 - นายภานุวัฒน์ ศุภะพันธุ์

ผู้ขายฝากมีสิทธินำสินไถ่ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ได้ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่ยินยอมให้ไถ่

มาตรา 492    ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดหรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมกสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้วแต่กรณี
 

ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่งให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์แจ้งให้ผู้รับไถ่ทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลันโดยผู้ไถ่ไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา 333 วรรคสาม

 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2086 - 2087/2550

          สัญญาขายฝากที่ดินที่โจทก์ผู้ซื้อฝากทำกับจำเลยผู้ขายฝากมิได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากตามราคาที่ขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญา แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 492 วรรคแรก

           บันทึกข้อตกลงที่โจทก์ทำกับจำเลยเป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินที่ขายฝากหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว ถือได้ว่าบันทึกข้อตกลงดังกล่าวเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้ จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 494 กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากภายในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินที่ขายฝากจากโจทก์

           เมื่อจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินที่ขายฝากหลังจากทำสัญญาขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดินที่ขายฝากให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่ขายฝากต่อไปหลังจากครบกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์
________________________________

          คดีทั้งสองสำนวนนี้ ศาลชั้นต้นสั่งให้รวมพิจารณาเป็นคดีเดียวกัน โดยให้เรียกโจทก์สำนวนแรกซึ่งเป็นจำเลยในสำนวนที่สองว่า โจทก์ และเรียกจำเลยสำนวนแรกซึ่งเป็นโจทก์สำนวนที่สองว่า จำเลย

          สำนวนแรก โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์คิดเป็นเงินปีละ 20,000 บาท นับแต่ปี 2543 เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากที่ดินพิพาท

          จำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

          สำนวนที่สอง จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ฟ้องขอให้บังคับโจทก์รับเงินค่าซื้อที่ดินที่ขายฝากจำนวน 362,500 บาท จากจำเลย และให้โจทก์จะทะเบียนโอนขายที่ดินที่ขายฝากตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) ให้แก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา หากโจทก์ไม่ยอมปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน 362,500 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานวางทรัพย์ประจำศาลจังหวัดมหาสารคาม เมื่อวางเงินแล้วหากโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนโอนขายที่ดินดังกล่าวให้แก่จำเลย ขอให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของโจทก์

          โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยให้การขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้โจทก์รับเงินค่าไถ่ที่ดินขายฝากที่พิพาทจำนวน 362,500 จากจำเลย และให้โจทก์ไปจดทะเบียนขายที่ดินที่ขายฝากตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่มีคำพิพากษา หากโจทก์ไม่ปฏิบัติตามให้จำเลยนำเงินจำนวน 362,500 บาท ไปวางไว้ ณ สำนักงานบังคับคดีจังหวัดมหาสารคาม เมื่อวางเงินแล้วโจทก์ไม่ยอมจดทะเบียนขายที่ดินที่ขายฝากดังกล่าวแก่จำเลย ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของโจทก์ ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความ 10,000 บาท

          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษากลับ ให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ปีละ 15,000 บาท นับจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากที่ดินเสร็จสิ้น ให้ยกฟ้องจำเลย ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความรวม 12,000 บาท

          จำเลยฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงในเบื้องต้นคู่ความไม่ฎีกาโต้แย้งรับฟังเป็นยุติว่า จำเลยฝากที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้โจทก์มีกำหนดไถ่คืนภายใน 1 ปี นับแต่วันทำสัญญาเป็นเงิน 362,500 บาท ต่อมาโจทก์และจำเลยไปทำบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการขายฝาก ณ ที่ว่าการอำเภอโกสุทพิสัย จำเลยมิได้ไถ่ที่ดินพิพาทตามกำหนดเวลาในสัญญาขายฝากและจำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทนับแต่วันทำสัญญาขายฝากจนถึงปัจจุบัน คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรก บันทึกข้อตกลงเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดินพิพาทและมีผลบังคับใช้หรือไม่ เห็นว่า ตามบันทึกข้อตกลงระบุแต่เพียงว่าผู้ซื้อฝากยินยอมให้ผู้ขายฝากซื้อที่ดินที่ขายฝากคืนจำนวนเงิน 362,500 บาท โดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาซื้อคืนไว้และตามสัญญาขายฝากมิได้กำหนดค่าสินไถ่ไว้ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทตามราคาที่ขายฝากคือ 362,500 บาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 วรรคแรก หากจำเลยมีเงินไถ่ที่ดินพิพาทภายในกำหนดตามสัญญาแต่โจทก์ไม่ยินยอมให้ไถ่ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทด้วยการนำเงินสินไถ่ไปวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ กรณีเช่นนี้ถือได้ว่าที่ดินพิพาทตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 492 วรรคแรก ข้อเท็จจริงจึงรับฟังได้ว่าเหตุที่โจทก์และจำเลยทำบันทึกข้อตกลง เพราะต้องการให้เป็นหลักฐานว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยไถ่ที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดตามสัญญาแล้ว บันทึกข้อตกลงดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ แม้มิได้จดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินก็มีผลบังคับให้ผูกพันโจทก์ผู้รับไถ่ซึ่งลงลายมือชื่อในสัญญาดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 เมื่อสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่มิได้กำหนดเวลาไว้จึงต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 494 กล่าวคือ จำเลยย่อมมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทในกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก เมื่อจำเลยฟ้องขอไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์ยังไม่พ้นกำหนดเวลา 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก จำเลยจึงมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์

          ปัญหาต่อไปมีว่าจำเลยจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์หรือไม่ เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า จำเลยครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากทำสัญญาขายฝากให้โจทก์แล้วโดยโจทก์ยินยอมและเมื่อโจทก์ทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ที่ดินพิพาทให้จำเลย การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปหลังจากครบกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาเดิมจึงไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยจึงไม่ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยฟังขึ้น

          พิพากษากลับ ให้บังคับคดีไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น ให้โจทก์ใช้ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์และฎีกาแทนจำเลย โดยกำหนดค่าทนายความรวม 10,000 บาท.        
 
( พงษ์ศักดิ์ วีระเสถียร - จรัส พวงมณี - สถิตย์ ทาวุฒิ )

ศาลจังหวัดมหาสารคาม - นายอุตสาห์ ทองโคตร
ศาลอุทธรณ์ภาค 4 - นายวิจิตร วิสุชาติ