ต้องฟ้องขับไล่ครับ เมื่ออยู่โดยอาศัยสัญญาเช่าแล้วผิดสัญญาเช่าก็ต้องฟ้องขับไล่ เมื่ออยู่โดยอาศัยสัญญาซื้อขาย แต่ผิดสัญญาซื้อขายก็ต้องฟ้องขับไล่เช่นกัน ตามที่เล่ามานั้นยังไม่แน่ชัดว่า ตกลงทำสัญญาเช่าก่อน หรือทำสัญญาซื้อขายก่อน (น่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย) สอบถามเพิ่มเติมได้ที่ 0859604258

ผิดสัญญาจะซื้อขาย ฟ้องขับไล่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  906/2539
 
          โจทก์ฟ้องอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทโจทก์จึงริบมัดจำและถือว่าสัญญาเลิกกันขอให้ขับไล่และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำเลยให้การและฟ้องแย้งว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อขายเพราะไม่สามารถแบ่งแยกที่ดินได้ตามสัญญาขอให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาหรือคืนเงินมัดจำดังนั้นสภาพแห่งข้อหาจึงมิใช่คดีฟ้องขับไล่บุคคลใดออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ4,000บาทแต่เป็นคดีที่พิพาทกันตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินซึ่งราคาทรัพย์หรือจำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นอุทธรณ์เกินกว่า50,000บาทจึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง
 
________________________________
 
          โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ ขับไล่ จำเลย และ บริวาร ออกจาก ที่ดิน ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ เลขที่ 206 และ ส่งมอบ ที่ดิน คืน โจทก์ให้ จำเลย ใช้ ค่าเสียหาย แก่ โจทก์ เป็น เงิน 11,966.50 บาท และ ให้ใช้ ค่าเสียหาย นับแต่ วันฟ้อง เดือน ละ 1,000 บาท แก่ โจทก์ จนกว่าจำเลย และ บริวาร จะ ออกจาก ที่ดิน และ ส่งมอบ ที่ดิน ให้ โจทก์
          จำเลย ให้การ และ ฟ้องแย้ง ขอให้ ยกฟ้อง และ บังคับ ให้ โจทก์ ไป ยื่นคำขอ รังวัด แบ่งแยก ที่ดิน ตาม น.ส. 3 เลขที่ 206 เนื้อที่ 25 ไร่และ จดทะเบียน โอน แบ่งแยก ให้ จำเลย โดย จำเลย จะ นำ เงิน จำนวน 95,000 บาทที่ ต้อง ชำระ โจทก์ มา วางศาล หาก โจทก์ ไม่ปฏิบัติ ตาม ให้ ถือเอา คำพิพากษาเป็น การแสดง เจตนา แทน โดย ให้ โจทก์ ส่งมอบ น.ส. 3 ตาม ฟ้องแย้ง ให้ จำเลยไป ทำการ แบ่งแยก หาก โจทก์ ไม่สามารถ แบ่งแยก ที่ดิน ให้ จำเลย ด้วยประการใด ๆ อันเป็น การ พ้นวิสัย ให้ โจทก์ คืนเงิน 80,000 บาทพร้อม ดอกเบี้ย อัตรา ร้อยละ เจ็ด ครึ่ง ต่อ ปี นับ ถัด จาก วันที่ 30 เมษายน2534 ตลอด ไป จนกว่า จะ ชำระ เงิน ครบถ้วน แก่ จำเลย
          โจทก์ ให้การ แก้ฟ้อง แย้ง ขอให้ ยกฟ้อง แย้ง
          ระหว่าง พิจารณา โจทก์ ถึงแก่กรรม นาย ริ้ว เมณฑ์กูล สามี โดยชอบ ด้วย กฎหมาย ของ โจทก์ ยื่น คำร้อง ขอ เข้า เป็น คู่ความ แทนที่ศาลชั้นต้น อนุญาต
          ศาลชั้นต้น พิจารณา แล้ว พิพากษายก ฟ้อง และ ยกฟ้อง แย้ง
          โจทก์ อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 พิพากษายก อุทธรณ์ ของ โจทก์
          โจทก์ ฎีกา
          ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "คดี นี้ โจทก์ ฟ้องขับไล่ จำเลย ออกจาก ที่ดินโดย อ้างว่า จำเลย ได้ ทำ สัญญา จะซื้อ ที่ดิน จาก โจทก์ เนื้อที่ 25 ไร่ราคา 175,000 บาท วาง มัดจำ 80,000 บาท ส่วน ที่ เหลือ จำเลย จะ ชำระให้ แก่ โจทก์ ใน วันที่ 30 เมษายน 2534 ซึ่ง เป็น วัน จดทะเบียน โอน ที่ดินเมื่อ ถึง กำหนด นัด จำเลย ไม่ชำระ เงิน ค่าที่ดิน ส่วน ที่ เหลือ โจทก์ จึงริบ มัดจำ และ ถือว่า สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน เลิกกัน ที่ดิน ที่ จำเลยบุกรุก ประมาณ 10 ไร่ หาก ให้ เช่า จะ ได้ ค่าเช่า ปี ละ 12,000 บาทจำเลย ให้การ และ ฟ้องแย้ง ว่า โจทก์ ผิดสัญญา จะซื้อขาย ที่ดิน เพราะไม่สามารถ แบ่งแยก ที่ดิน ให้ แก่ จำเลย ตาม สัญญา ได้ ขอให้ ยกฟ้อง และบังคับ โจทก์ รังวัด แบ่งแยก ที่ดิน เนื้อที่ 25 ไร่ และ จดทะเบียน โอนที่ดิน ให้ จำเลย ตาม สัญญา จำเลย จะ นำ เงิน ค่าที่ดิน จำนวน 95,000 บาทชำระ ให้ แก่ โจทก์ หาก โจทก์ ไม่สามารถ แบ่งแยก ที่ดิน ได้ ให้ โจทก์ คืนเงินมัดจำ 80,000 บาท พร้อม ด้วย ดอกเบี้ย สภาพ ข้อหา แห่ง คดี จึง มิใช่ฟ้องขับไล่ บุคคล ใด ออกจาก อสังหาริมทรัพย์ อัน มีค่า เช่า หรือ อาจ ให้ เช่าได้ ใน ขณะ ยื่น คำฟ้อง ไม่เกิน เดือน ละ 4,000 บาท ตาม ประมวล กฎหมายวิธีพิจารณา ความ แพ่ง มาตรา 224 วรรคสอง ดัง ที่ ศาลอุทธรณ์ ภาค 2วินิจฉัย แต่ เป็น คดี ที่พิพาท กัน ตาม สัญญาจะซื้อขาย ที่ดิน ซึ่งราคา ทรัพย์สิน หรือ จำนวน ทุนทรัพย์ ที่พิพาท กัน ใน ชั้นอุทธรณ์ เกินกว่า50,000 บาท จึง ไม่ต้องห้าม มิให้ คู่ความ อุทธรณ์ ใน ข้อเท็จจริง ตาม มาตรา224 วรรคหนึ่ง ดังนั้น ที่ ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 ยกอุทธรณ์ ของ โจทก์โดย ไม่ วินิจฉัย ตาม ประเด็น ข้อพิพาท จึง เป็น การ มิชอบ แม้ คู่ความจะ ได้ นำสืบ ข้อเท็จจริง กัน มา เสร็จสิ้น เป็น การ เพียงพอ ที่ ศาลฎีกาจะ วินิจฉัย ประเด็น ข้อพิพาท เสีย เอง ได้ ก็ ตาม แต่ สมควร ย้อนสำนวนให้ ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 เป็น ผู้วินิจฉัย ตาม ประมวล กฎหมาย วิธีพิจารณาความ แพ่ง มาตรา 243(1) ประกอบ ด้วย มาตรา 247 เพราะ ผล แห่ง การ วินิจฉัยของ ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 อาจ นำ ไป สู่ การ จำกัดสิทธิ การ ฎีกา ของ คู่ความ ได้ฎีกา โจทก์ ฟังขึ้น "
          พิพากษายก คำพิพากษา ศาลอุทธรณ์ ภาค 2 ให้ ศาลอุทธรณ์ ภาค 2พิจารณา พิพากษา ใหม่ ตาม รูปคดี
 
 
( สมภพ โชติกวณิชย์ - สมพงษ์ สนธิเณร - ไพโรจน์ คำอ่อน )
 

สัญญาจะซื้อขาย
เมื่อคู่สัญญาไม่ถือเอากำหนดเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นสาระสำคัญ สัญญาจึงยังไม่เลิกกัน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  1007/2538

 
          ฟ้องโจทก์คดีนี้กับคดีที่จำเลยฟ้องโจทก์เป็นจำเลยมีประเด็นข้อพิพาทเดียวกันว่าฝ่ายใดเป็นฝ่ายผิดสัญญาเมื่อศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาถึงที่สุดว่าในทางปฏิบัติคู่สัญญาไม่ถือเอากำหนดเวลาชำระหนี้ตามสัญญาเป็นสำคัญสัญญาจึงยังไม่เลิกกันพิพากษาให้โจทก์ซึ่งเป็นจำเลยในคดีดังกล่าวโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ภายใน90วันโดยจำเลยต้องชำระเงินให้โจทก์ในวันโอนกรรมสิทธิ์คำพิพากษาคดีดังกล่าวจึงผูกพันคู่ความในคดีนี้มิให้โต้เถียงเป็นอย่างอื่นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา145และเป็นผลให้ศาลในคดีนี้ต้องฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีดังกล่าวการที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยในภายหลังว่าจำเลยผิดสัญญาและพิพากษาให้ขับไล่จำเลยจึงไม่ชอบส่วนที่จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ในคดีดังกล่าวไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษาโจทก์ซึ่งเป็นจำเลยในคดีดังกล่าวย่อมขอให้ศาลบังคับคดีแก่จำเลยซึ่งเป็นโจทก์ในคดีดังกล่าวได้หาทำให้คำพิพากษาดังกล่าวสิ้นผลไม่
 
________________________________
 
          โจทก์ ฟ้อง ขอให้ บังคับ จำเลย พร้อม บริวาร ออกจาก ที่ดิน พร้อม บ้านของ โจทก์ ห้าม เกี่ยวข้อง อีก ต่อไป ให้ จำเลย ชำระ ค่าเสียหาย เดือน ละ150,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง เป็นต้น ไป แก่ โจทก์ จนกว่า จำเลย พร้อม บริวารได้ ออกจาก ที่ดิน และ บ้าน ของ โจทก์
          จำเลย ให้การ ขอให้ ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้น พิพากษายก ฟ้อง
          โจทก์ อุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ พิพากษากลับ ว่า ให้ จำเลย และ บริวาร ออกจาก ที่ดินพร้อม บ้าน พิพาท ของ โจทก์ ตาม ฟ้อง ห้าม เกี่ยวข้อง อีก ต่อไป ให้ จำเลยชำระ ค่าเสียหาย เดือน ละ 30,000 บาท นับแต่ วันฟ้อง (วันที่ 19 ตุลาคม2533) เป็นต้น ไป แก่ โจทก์ จนกว่า จำเลย และ บริวาร จะ ออกจาก ที่ดิน พร้อมบ้าน พิพาท
          จำเลย ฎีกา
          ศาลฎีกา วินิจฉัย ว่า "ข้อเท็จจริง ฟังได้ ว่า คดี นี้ โจทก์ ฟ้องขอให้ ขับไล่ จำเลย ออกจาก ที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง พิพาท โดย อ้างว่าจำเลย ผิดสัญญา จะซื้อขาย และ ขอให้ ใช้ ค่าเสียหาย ขณะที่ คดี อยู่ ระหว่างการ พิจารณา ของ ศาลชั้นต้น จำเลย คดี นี้ ได้ เป็น โจทก์ ฟ้องโจทก์ คดี นี้เป็น จำเลย ใน คดีแพ่ง หมายเลขดำ ที่ 253/2534 ของ ศาลชั้นต้น โดย อ้างเหตุผล ใน คำฟ้อง ว่า โจทก์ ผิดสัญญา จะซื้อขาย ขอ บังคับ ให้ โอน กรรมสิทธิ์ที่ดิน และ สิ่งปลูกสร้าง พิพาท กับ ขอให้ ใช้ ค่าเสียหาย โจทก์ ซึ่งเป็น จำเลย ใน คดี ดังกล่าว ให้การ ต่อสู้ คดี โดย อ้าง เหตุ อย่างเดียว กับที่ อ้าง ใน คำฟ้อง ของ ตน คดี นี้ ต่อมา ศาลชั้นต้น พิพากษาคดี นี้ ว่าจำเลย ไม่ผิด สัญญา ให้ยก ฟ้องโจทก์ โจทก์ อุทธรณ์ ขณะที่ คดี อยู่ ระหว่างการ พิจารณา ของ ศาลอุทธรณ์ ศาลชั้นต้น ได้ พิพากษาคดี แพ่ง หมายเลขดำที่ 253/2534 ซึ่ง เป็น คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 485/2535 ว่า ใน ทางปฏิบัติ คู่สัญญา ไม่ ถือเอา กำหนด เวลา ชำระหนี้ ตาม สัญญา เป็น สำคัญสัญญา จึง ยัง ไม่เลิก กัน พิพากษา ให้ โจทก์ ซึ่ง เป็น จำเลย ใน คดี ดังกล่าวโอน กรรมสิทธิ์ ที่ดิน พร้อม สิ่งปลูกสร้าง ให้ จำเลย ซึ่ง เป็น โจทก์โดย ปลอด จำนอง ภายใน 90 วัน นับแต่ คดีถึงที่สุด โดย จำเลย ต้อง ชำระ เงินให้ โจทก์ จำนวน 12,800,000 บาท ใน วัน โอน กรรมสิทธิ์ ปรากฏว่าคดี ดังกล่าว ถึงที่สุด เมื่อ วันที่ 17 กันยายน 2535 ตาม ใบ สำคัญ แสดง ว่าคดีถึงที่สุด เอกสาร ท้าย ฎีกา ของ จำเลย โจทก์ ยื่น คำ แก้ ฎีกา โดย ยอมรับคำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น ดังกล่าว ว่า พิพากษา ด้วย เหตุผล ที่ชอบ แล้วศาลฎีกา เห็นว่า ฟ้องโจทก์ คดี นี้ กับ คดี ที่ จำเลย คดี นี้ ฟ้องโจทก์เป็น จำเลย มี ประเด็น ข้อพิพาท ที่ ศาล จะ ต้อง วินิจฉัย อยู่ ใน ประเด็นเดียว กัน ใน ข้อ ที่ ว่า ฝ่ายใด เป็น ฝ่าย ผิดสัญญา เมื่อ ศาลชั้นต้น ได้ มีคำวินิจฉัย ชี้ขาด คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 485/2535 คดีถึงที่สุด แล้วคำพิพากษา ใน คดี ดังกล่าว จึง ผูกพัน คู่ความ ใน คดี นี้ มิให้ โต้เถียงเป็น อย่างอื่น ตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145และ เป็น ผล ให้ ศาล ใน คดี นี้ ต้อง ฟัง ข้อเท็จจริง ตาม คำพิพากษา คดี ดังกล่าวการ ที่ ศาลอุทธรณ์ วินิจฉัย ใน ภายหลัง ว่า จำเลย ผิดสัญญา และ พิพากษา ให้ขับไล่ จำเลย จึง เป็น การ ฟัง ข้อเท็จจริง ผิด ไป จาก คดี ดังกล่าวไม่ชอบด้วยกฎหมาย ศาลฎีกา เห็นสมควร วินิจฉัย ใน ประเด็น ว่า จำเลยผิดสัญญา จะซื้อขาย หรือไม่ โดย ฟัง ข้อเท็จจริง ตาม ที่ ศาลชั้นต้น ได้วินิจฉัย ไว้ ใน สำนวน คดีแพ่ง หมายเลขแดง ที่ 485/2535 ว่า จำเลยยัง ไม่ผิด สัญญา เพราะ ใน ทางปฏิบัติ คู่สัญญา ไม่ ถือเอา กำหนด เวลาชำระหนี้ ตาม สัญญา เป็น สำคัญ สัญญา จึง ยัง ไม่เลิก กัน โจทก์ จึง ฟ้องขับไล่ จำเลย ไม่ได้ ประเด็น เรื่อง ค่าเสียหาย โจทก์ มี เพียงใดจึง ไม่จำต้อง วินิจฉัย ที่ ศาลอุทธรณ์ พิพากษา มา นั้น ไม่ต้อง ด้วยความเห็น ของ ศาลฎีกา ฎีกา จำเลย ฟังขึ้น ส่วน ที่ โจทก์ ยื่น คำ แก้ ฎีกา ว่าจำเลย ยัง ไม่ชำระ ค่าที่ดิน ให้ โจทก์ ภายใน กำหนด เวลา ตาม คำพิพากษา คดีแพ่งหมายเลขแดง ที่ 485/2535 ของ ศาลชั้นต้น จน ศาลชั้นต้น มี คำสั่ง ว่าเมื่อ จำเลย ไม่ชำระ เงิน ให้ โจทก์ ก็ ไม่ต้อง โอน ที่ดิน ให้ แก่ จำเลยตาม สัญญาต่างตอบแทน นั้น ศาลฎีกา เห็นว่า เมื่อ จำเลย ซึ่ง เป็น โจทก์ใน คดี ดังกล่าว ไม่ปฏิบัติ ตาม คำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น ซึ่ง ถึงที่สุด แล้วโจทก์ ซึ่ง เป็น จำเลย ใน คดี ดังกล่าว ย่อม ขอให้ ศาล บังคับคดี แก่ จำเลยซึ่ง เป็น โจทก์ ใน คดี ดังกล่าว ได้ การ ไม่ชำระ ค่าที่ดิน ตาม เวลา ที่กำหนด ใน คำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น หา ทำให้ คำพิพากษา ดังกล่าว สิ้น ผล ไม่ "
          พิพากษากลับ ให้ บังคับคดี ตาม คำพิพากษา ของ ศาลชั้นต้น
 
 
( ชัยวัฒน์ ดุลยปวีณ - ก้าน อันนานนท์ - อัครวิทย์ สุมาวงศ์ )
 

ฟ้องขับไล่ เรียกค่าเสียหาย
โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาด โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวนั้นหลายครั้ง โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยและยังอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวตลอดมา เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์เสียหาย ไม่สามารถครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวได้ ทำให้โจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายกับบุคคลภายนอกโดยไม่สามารถส่งมอบที่ดินและตึกแถวให้แก่บุคคลภายนอกได้ตามกำหนด ถูกปรับเป็นเงิน 100,000 บาท

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5137/2537

 
           โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยอ้างว่าอาจให้เช่าได้เดือนละ 20,000 บาท ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้เดือนละ 3,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์ จึงฟังได้ว่าที่ดินและตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้เดือนละ 3,000 บาท แม้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่โจทก์ถูกผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทปรับอีก 100,000 บาท ทุนทรัพย์ที่พิพาทในส่วนนี้ก็ไม่เกิน 200,000 บาท ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ที่จำเลยฎีกาโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์จึงเป็นฎีกาในข้อเท็จจริง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ดังนั้น แม้จำเลยซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากลูกหนี้เมื่อลูกหนี้ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของลูกหนี้อยู่ โจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลย
 
________________________________
 
          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้น ซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวโดยต่อมา โจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ในคดีล้มละลาย โจทก์ได้แจ้งให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวนั้นหลายครั้ง โดยได้แจ้งให้จำเลยทราบด้วยว่าโจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและตึกแถวดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉยและยังอาศัยอยู่ในที่ดินดังกล่าวของโจทก์ต่อมา เป็นการละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์เสียหาย ไม่สามารถครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินและตึกแถวของโจทก์ได้ ทำให้โจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อขายกับบุคคลภายนอกโดยไม่สามารถส่งมอบที่ดินและตึกแถวให้แก่บุคคลภายนอกได้ตามกำหนด ถูกปรับเป็นเงิน 100,000 บาท หากจำเลยขนย้ายทรัพย์และบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์สามารถนำที่ดินและตึกแถวดังกล่าวไปให้ผู้อื่นเช่าได้ค่าเช่าในอัตราเดือนละ20,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากโฉนดที่ดินเลขที่ 86902 และ 86928 และตึกแถวสามชั้นของโจทก์และส่งมอบที่ดินและตึกแถวดังกล่าวให้แก่โจทก์ในสภาพเรียบร้อยห้ามจำเลยเข้าเกี่ยวข้องต่อไป กับให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายในอัตราเดือนละ 20,000 บาทนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินและตึกแถวของโจทก์เสร็จสิ้น
          จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 86902 และ 86928 โจทก์ก็ไม่ใช่ผู้ประมูลซื้อที่ดินดังกล่าวในคดีล้มละลาย จำเลยมีสิทธิในตึกแถวพิพาทดีกว่าโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย โจทก์ไม่เคยแจ้งให้จำเลยขนย้ายออกจากตึกแถวพิพาทและไม่เคยแจ้งว่าโจทก์จะขายตึกแถวพิพาทให้แก่บุคคลภายนอกโจทก์ไม่เคยสัญญาว่าจะให้บุคคลภายนอกปรับจำนวน 100,000 บาท และไม่เคยถูกปรับเช่นนั้น ตึกแถวพิพาทไม่สามารถให้เช่าได้เดือนละ20,000 บาท เดิมห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่นกับพวกได้ร่วมกันจัดสรรตึกแถวบริเวณวัดไผ่ตันประมาณ 53 ห้องซึ่งรวมทั้งตึกแถวพิพาทขายแก่ประชาชนทั่วไป จำเลยได้ร่วมกับนางบุญล้อม ซื้อตึกแถวพิพาทจากผู้ร่วมจัดสรรในราคา 260,000 บาทโดยชำระเงินครั้งแรกจำนวน 156,000 บาท ส่วนที่เหลือจะชำระในวันโอนโฉนดเมื่อผู้จัดสรรได้ก่อสร้างอาคารและแบ่งแยกโฉนดเรียบร้อยแล้ว ต่อมาโจทก์กับพวกผู้จัดสรรร่วมกันฉ้อฉลจำเลยโดยฟ้องให้ห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น และนายธีระบูลย์ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นบุคคลล้มละลายเพื่อจะได้ไม่ต้องโอนที่ดินให้แก่จำเลยตามสัญญา จำเลยเป็นผู้มีสิทธิรับโอนโฉนดที่ดินแปลงพิพาทดังกล่าว ขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ดินโฉนดเลขที่ 86902 และ 86928 กับตึกแถวเลขที่ 1639/23 ที่พิพาทและให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์100,000 บาท กับใช้ค่าเสียหายเป็นเงินเดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 9 กุมภาพันธ์ 2532) เป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะขนย้ายออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์
          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยอ้างว่าที่ดินและตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้ในอัตราเดือนละ 20,000 บาท แต่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าไม่น่าเชื่อว่าที่ดินและตึกแถวพิพาทจะให้เช่าได้ในอัตราดังกล่าว และกำหนดค่าเสียหายส่วนนี้ให้เป็นเงิน 3,000 บาท โจทก์มิได้อุทธรณ์ จึงฟังได้ว่าที่ดินและตึกแถวพิพาทอาจให้เช่าได้เดือนละ 3,000 บาท ไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท และแม้ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่โจทก์ถูกผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทปรับจำนวน 100,000 บาท ด้วย ทุนทรัพย์ที่พิพาทในส่วนนี้ก็ไม่เกิน200,000 บาท คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ที่จำเลยฎีกาว่าโจทก์มิได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับนายสุพจน์สุนทรรุจนวงศ์ มิได้ถูกปรับตามสัญญาจะซื้อขาย และจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์จะต้องถูกปรับตามสัญญา ล้วนแต่เป็นฎีกาโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ที่ฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและตึกแถวพิพาทกับนายสุพจน์ แล้วโจทก์ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและตึกพิพาทให้แก่นายสุพจน์ภายในกำหนดตามสัญญาได้กับโจทก์ได้ชำระค่าปรับที่โจทก์ผิดสัญญาจำนวน100,000 บาท ให้นายสุพจน์ กับได้แจ้งให้จำเลยทราบถึงความเสียหายดังกล่าวก่อนแล้ว ฎีกาของจำเลยจึงเป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามกฎหมายดังกล่าวข้างต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
          คงมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาจำเลยในปัญหาข้อกฎหมายว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ แต่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาท จำเลยได้ซื้อที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น เพียงแต่ยังไม่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์จำเลยจึงมีสิทธิดีกว่าโจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกกล่าวให้จำเลยออกไปจากที่ดินและตึกแถวพิพาท และไม่มีอำนาจฟ้อง นั้น เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330บัญญัติว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามิเสียไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่า ทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลยหรือลูกหนี้โดยคำพิพากษาหรือผู้ล้มละลาย" ซึ่งบทกฎหมายดังกล่าวได้กำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามคำสั่งศาลหรือคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ดังที่บัญญัติเรื่องแบบนิติกรรมไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์ย่อมได้กรรมสิทธิ์ แม้จำเลยกับพวกเป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกแถวพิพาทมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน-เอส คอน สตรัคชั่นเมื่อห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น ถูกศาลมีคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาดก่อนจดทะเบียนการโอนที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่จำเลยกับพวก กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทยังเป็นของห้างหุ้นส่วนจำกัดเอน เอส คอนสตรัคชั่น อยู่ โจทก์ได้ที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยการขายทอดตลาดตามคำสั่งของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินและตึกแถวพิพาทดีกว่าจำเลย และมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้
          พิพากษายืน
 
 
( ทองเลื่อน พูลพิพัฒน์ - จองทรัพย์ เที่ยงธรรม - สมมาตร พรหมานุกูล )