การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด-หนังสือปลอดหนี้ส่วนกลางมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

การขอจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด(คอนโด)ผู้ขอจดทะเบียนมีหน้าที่ต้องนำหนังสือปลอดหนี้ส่วนกลางมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ว่าจะเป็นการซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดหรือซื้อจากเจ้าของเดิมก็ตาม เมื่อลูกหนี้หรือเจ้าของเดิมถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาดโดยยังมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่และในการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีได้กำหนดเงื่อนไขให้ผู้ประมูลได้ต้องรับผิดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของเดิมค้างชำระด้วยผู้ซื้อทรัพย์ไม่อาจอ้างเพื่อปัดความรับผิดของตนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  4341/2552

          ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 บัญญัติว่า ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มาแสดงด้วย ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

          หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตามที่มาตรา 18 แต่บทบัญญัติดังกล่าวหรือกฎหมายอื่นมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ดังนั้น ข้อกำหนดเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยที่ให้ผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เจ้าพนักงานบังคับคดีในฐานะผู้แทนเจ้าหนี้ในอันที่จะรับชำระหนี้ ยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้ขายทอดตลาด จ่ายเงินตามจำนวนหนี้ในคำพิพากษาตลอดจนค่าฤชาธรรมเนียมให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา มีอำนาจกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในประกาศขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยเพื่อให้การขายทอดตลาดและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำเร็จลุล่วงไปได้ เมื่อผู้ร้องเข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดก็เท่ากับเป็นการตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากผู้ร้องประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระอยู่ ผู้ร้องยินยอมรับผิดชำระหนี้ที่ค้าง รวมทั้งนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดด้วย เพราะเมื่อผู้ร้องต้องชำระหนี้ดังกล่าวแทนจำเลยก็ย่อมมีสิทธิขอให้นิติบุคคลอาคารชุดผู้เป็นเจ้าหนี้ออกหลักฐานการชำระหนี้ หรือหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งแสดงถึงการปลอดหนี้ เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้จึงต้องรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวตลอดจนมีหน้าที่ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าว เพื่อนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยเจ้าของห้องชุดที่จะต้องชำระหรือเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีนี้ หรือไปฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยเป็นคดีใหม่เพื่อปัดความรับผิดของตนหาได้ไม่

          คดีสืบเนื่องมาจากเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์จำนองคือห้องชุดเลขที่ 111/558 ชั้นที่ 14 อาคารเลขที่ 1 ชื่ออาคารชุดรัตนาธิเบศร์หนึ่งคอนโดมิเนียมของจำเลยออกขายทอดตลาดโดยปลอดจำนองเพื่อเอาเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาแก่โจทก์ ผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ดังกล่าวได้ ต่อมาเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือถึงเจ้าพนักงานที่ดินให้จดทะเบียนระงับการจำนองแล้วโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังกล่าวแก่ผู้ร้อง แต่เจ้าพนักงานที่ดินแจ้งว่าไม่อาจดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้ได้เนื่องจากผู้ร้องไม่นำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาแสดง เป็นการไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29

          ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ขอให้มีคำสั่งถึงเจ้าพนักงานที่ดินให้รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่ผู้ร้องโดยไม่ต้องนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มาแสดง

          ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง
          ผู้ร้องอุทธรณ์คำสั่ง

          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ
          ผู้ร้องฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของผู้ร้องมีว่า ผู้ร้องจะต้องนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อได้จากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือไม่ เห็นว่า ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 บัญญัติว่า ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มาแสดงด้วย ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย หาใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดดังที่ผู้ร้องอ้างไม่

          สำหรับหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ดังกล่าว แม้เจ้าของร่วมคือผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระดังที่มาตรา 18 บัญญัติไว้ก็ตาม แต่บทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวหรือกฎหมายอื่นก็มิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุดแต่อย่างใด ดังนั้น ข้อกำหนดเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยที่ให้ผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใด ไม่ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 และเจ้าพนักงานบังคับคดีซึ่งเป็นผู้มีอำนาจในฐานะเป็นผู้แทนเจ้าหนี้ในอันที่จะรับชำระหนี้ ยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้ขายทอดตลาด จ่ายเงินตามจำนวนหนี้ในคำพิพากษาตลอดจนค่าฤชาธรรมเนียมให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา ก็มีอำนาจกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในประกาศขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยลูกหนี้เพื่อให้การขายทอดตลาดและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดีไม่มีข้อขัดข้อง หากผู้ร้องจะเข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้ก็ชอบที่จะอ่านข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีให้เข้าใจและตรวจสอบข้อมูลให้แน่ชัดว่าจำเลยค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือไม่อย่างไร เพื่อประกอบการตัดสินใจในการเข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้ และเมื่อผู้ร้องได้เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้ก็เท่ากับเป็นการตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากผู้ร้องเป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระอยู่ ผู้ร้องยินยอมจะรับผิดชำระหนี้รายนี้ นอกจากนี้ข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศดังกล่าวยังมีผลเป็นการกำหนดหน้าที่ของผู้ร้องอยู่ในตัวด้วยว่า ผู้ร้องต้องนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดด้วย เพราะเมื่อผู้ร้องต้องรับผิดชอบชำระหนี้ดังกล่าวแทนลูกหนี้แล้ว ก็ย่อมมีสิทธิขอให้นิติบุคคลอาคารชุดผู้เป็นเจ้าหนี้ออกหลักฐานการชำระหนี้หรือหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งแสดงถึงการปลอดหนี้ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระอยู่ตามเอกสารท้ายฎีกาของผู้ร้อง ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดรายนี้ได้จึงต้องรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวตลอดจนมีหน้าที่ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าว เพื่อนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยเจ้าของห้องชุดที่จะต้องชำระหนี้ดังกล่าวหรือเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีนี้หรือไปฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยเป็นคดีใหม่เพื่อปัดความรับผิดของตนหาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น

          อนึ่ง ศาลชั้นต้นเพียงแต่สั่งยกคำร้องโดยมิได้สั่งในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมและศาลอุทธรณ์ภาค 1 มิได้แก้ไข ศาลฎีกาเห็นสมควรสั่งเสียให้ถูกต้อง

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมในศาลชั้นต้นและชั้นฎีกาให้เป็นพับ