-ปรึกษากฎหมาย

     ทนายลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

      ทนายเอกชัย อาชาโชติธรรม โทร.083-1378440

   -ปรึกษากฎหมายผ่านทางไลน์ ไอดีไลน์   

   (1) @leenont 

   (2) @peesirilaw  

   (3) 0859604258 เพิ่มด้วยหมายเลขโทรศัพท์

  -Line Official Account : เพิ่มเพื่อน QR CODE

สร้างบ้านโดยอาศัยสิทธิไม่ตกเป็นส่วนควบ

การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของเจ้ามรดกนั้น มิได้ทำให้โรงเรือนตกเป็นส่วนควบของที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้ามรดกและทายาทแต่อย่างใด จำเลยก็ไม่อาจอ้างได้ว่า เจ้ามรดกและทายาทประมาทเลินเล่อที่ไม่ห้ามปรามขัดขวางมิให้จำเลยปลูกสร้างบ้านเพิ่มเติมอันจะเป็นเหตุให้ทายาทต้องรับเอาบ้านทั้งหมดไว้แล้วใช้ราคาหรือต้องให้จำเลยซื้อที่ดินตามราคาในท้องตลาดหากจำเลยต้องใช้จ่ายในการรื้อถอนบ้านไปมากเกินสมควร เพราะสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของที่ดินและผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินจะเกิดขึ้นได้ เฉพาะกรณีที่ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินได้กระทำไปโดยสุจริตเท่านั้น

ปลูกสร้างบ้านโดยทราบอยู่ว่าเป็นที่ดินของผู้อื่นที่เขาอนุญาตให้ปลูกสร้าง ไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริต คำว่า "สุจริต" มีความหมายว่าผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินโดยไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของผู้ใดแต่เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองและเชื่อว่าตนมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้นโดยชอบ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9526/2544

          คำว่า "สุจริต" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 นั้น มีความหมายว่าผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินโดยไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของผู้ใดแต่เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองและเชื่อว่าตนมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้นโดยชอบ เมื่อจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ส. โดยทราบอยู่ว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ส. และได้ขออนุญาต ส. ปลูกบ้าน จึงไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริต แม้จำเลยจะต่อเติมบ้านในภายหลังอีกโดย ส. และโจทก์ไม่ห้ามปรามขัดขวางก็จะบังคับให้โจทก์ซึ่งเป็นทายาของ ส. รับเอาบ้านแล้วใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ส. นั้น มิได้ทำให้โรงเรือนตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. และโจทก์แต่อย่างใดตามมาตรา 146

          โจทก์ทั้งสี่ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1435 ของโจทก์ทั้งสี่ หากไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว ขอให้ถือเอาตามคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา โดยให้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว และให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่เดือนละ 10,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินของโจทก์ทั้งสี่เสร็จสิ้น

          จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้อง และให้จำเลยทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทเนื้อที่ 1 ไร่ 1 งานตามราคาตลาด 200,000 บาทหรือให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ค่าแห่งที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นเงิน 1,000,000 บาท แก่จำเลยทั้งสอง

          โจทก์ทั้งสี่ให้การแก้ฟ้องแย้งขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 1435 ตำบลเสม็ดใต้ อำเภอบางคล้า จังหวัดฉะเชิงเทรา ของโจทก์ทั้งสี่ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่เดือนละ 5,000 บาทนับแต่วันฟ้อง (วันที่ 13มีนาคม 2539) จนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินดังกล่าว คำขอนอกจากนี้ให้ยกและให้ยกฟ้องแย้ง

          จำเลยทั้งสองอุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษาแก้เป็นว่า ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสี่เดือนละ 1,000 บาท นับแต่วันฟ้อง (วันที่ 13มีนาคม 2539) จนกว่าจำเลยทั้งสองจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินพร้อมทั้งบริวารออกไปจากที่ดินดังกล่าว นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          จำเลยทั้งสองฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "... ข้อเท็จจริงเบื้องต้นที่คู่ความมิได้โต้แย้งกันในชั้นฎีกาฟังได้ว่า นางสาวเลี่ยม อาจเจริญ ได้รับนายสวงศ์ อาจเจริญและจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นหลานมาอุปการะเลี้ยงดูจนจำเลยที่ 1 แต่งงานกับจำเลยที่ 2 แยกบ้านจากนางสาวเลี่ยมไปอยู่บ้านจำเลยที่ 2 ส่วนนายสวงศ์ยังอยู่ร่วมบ้านกับนางสาวเลี่ยมจนนางสาวเลี่ยมถึงแก่ความตายในปี 2519 เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 1435 ตำบลเสม็ดใต้ อำเภอบางคล้า จังหวัดฉะเชิงเทรามีชื่อนางสาวเลี่ยมถือกรรมสิทธิ์ ต่อมาวันที่ 19 กันยายน 2488 นางสาวเลี่ยมจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่นายสวงศ์ นายสวงศ์เป็นสามีโจทก์ที่ 1 มีบุตรด้วยกัน 3 คน คือโจทก์ที่ 2 ที่ 3 และที่ 4 นายสวงศ์ถึงแก่ความตายเมื่อปี 2532 วันที่ 22 ตุลาคม 2533 โจทก์ทั้งสี่รับโอนมรดกที่ดินดังกล่าวมาเป็นของตน เมื่อปี 2516 จำเลยที่ 1 ได้รับเลือกตั้งเป็นกำนันตำบลเสม็ดใต้จึงได้ขอปลูกสร้างบ้านเลขที่ 1/1 ตำบลเสม็ดใต้ในที่ดินพิพาทเนื้อที่ประมาณ1 ไร่ 1 งาน ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามโฉนดเลขที่ 1435 วันที่ 12 กรกฎาคม 2533 จำเลยที่ 1 เป็นผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1832 อ้างว่าซื้อที่ดินพิพาทจากนายสวงศ์แต่ไม่ได้จดทะเบียนซื้อขายกันครอบครองมาเกิน 10 ปีแล้ววันที่ 4 กันยายน 2533 โจทก์ทั้งสี่ในฐานะทายาทของนายสวงศ์ยื่นคำคัดค้านตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 896/2535 ของศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดแล้วตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ซึ่งวินิจฉัยว่าจำเลยที่ 1 อยู่ในที่ดินพิพาทด้วยการอาศัยสิทธิของนายสวงศ์ปลูกบ้านและทำกินการที่จำเลยที่ 1 มายื่นคำร้องขอในวันที่ 12 กรกฎาคม 2533 แม้จะเป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 แสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อตนต่อโจทก์ทั้งสี่ต่อมาก็ยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ถึง 10 ปี จำเลยที่ 1 หาได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วยการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ไม่ พิพากษายกคำร้องขอของจำเลยที่ 1 ต่อมาศาลฎีกามีคำพิพากษายกฎีกาของจำเลยที่ 1 ที่ฎีกาคัดค้านคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3573/2538

          มีปัญหาต้องวินิจฉัยตามที่จำเลยทั้งสองฎีกาสรุปได้ว่า จำเลยทั้งสองปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริต โดยได้รับการยกให้จากนางสาวเลี่ยม ทั้งการต่อเติมโรงเรือนที่กระทำขึ้นภายหลังก็ด้วยความต้องการของจำเลยทั้งสองเองนายสวงศ์และโจทก์ทั้งสี่ไม่เคยขัดขวางว่ากล่าวจำเลยทั้งสอง การที่นายสวงศ์และโจทก์ทั้งสี่เพิกเฉยไม่แสดงตนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแต่แรก จึงถือได้ว่าเป็นการประมาทเลินเล่อในการครอบครองที่ดิน และเป็นหน้าที่ของโจทก์ทั้งสี่ต้องพิสูจน์ว่าตนมิได้ประมาทเลินเล่อ ซึ่งโจทก์ทั้งสี่ก็หามีหลักฐานเข้าสืบให้เห็นเช่นนั้นไม่กรณีต้องฟังว่าจำเลยทั้งสองปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริตตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 โจทก์ทั้งสี่ต้องใช้ค่าที่ดินพิพาทที่เพิ่มขึ้นให้แก่จำเลยทั้งสอง หรือต้องขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสองนั้น เห็นว่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 วรรคหนึ่งบัญญัติว่า"บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง" และวรรคสองบัญญัติว่า "แต่ถ้าเจ้าของที่ดินแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้" ซึ่งเป็นบทบัญญัติกำหนดสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของที่ดินและผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตว่าจะต้องปฏิบัติต่อกันอย่างไร คำว่า "สุจริต" ตามมาตรา 1310 นั้นมีความหมายว่า ผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินโดยไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของผู้ใดแต่เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองและเชื่อว่าตนมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้นได้โดยชอบ แต่เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3573/2538 ซึ่งมีผลถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ว่า จำเลยที่ 1 ได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนายสวงศ์ ซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นคู่ความกับโจทก์ทั้งสี่ในคดีดังกล่าว จึงผูกพันจำเลยที่ 1 อันทำให้เห็นว่า จำเลยที่ 1 ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยทราบอยู่ว่าที่ดินพิพาทเป็นของนายสวงศ์และได้ขออนุญาตนายสวงศ์ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทแล้วก็ไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยที่ 1 ได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริต จำเลยที่ 2 เป็นภริยาจำเลยที่ 1 เข้าอยู่อาศัยในบ้านกับจำเลยที่ 1 ด้วย ดังนี้ จำเลยทั้งสองจะอ้างว่าได้ปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริตและบังคับให้โจทก์ทั้งสี่ทายาทของนายสวงศ์รับเอาบ้านแล้วใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้จำเลยทั้งสองไม่ได้ เพราะการที่จำเลยทั้งสองปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของนายสวงศ์นั้น มิได้ทำให้โรงเรือนตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของนายสวงศ์และโจทก์ทั้งสี่แต่อย่างใดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 146 กรณีจึงไม่อาจที่จะบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 วรรคหนึ่งได้ดังเช่นที่จำเลยทั้งสองฎีกา ทั้งจำเลยทั้งสองก็ไม่อาจอ้างได้ว่า นายสวงศ์และโจทก์ทั้งสี่ประมาทเลินเล่อที่ไม่ห้ามปรามขัดขวางมิให้จำเลยทั้งสองปลูกสร้างบ้านเพิ่มเติมอันจะเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสี่ต้องรับเอาบ้านทั้งหมดไว้แล้วใช้ราคาหรือต้องให้จำเลยทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทตามราคาในท้องตลาดหากจำเลยทั้งสองต้องใช้จ่ายในการรื้อถอนบ้านไปมากเกินสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310 วรรคสองเพราะสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของที่ดินและผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินจะเกิดขึ้นได้ตามบทบัญญัติดังกล่าวจะมีได้เฉพาะกรณีที่ผู้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินได้กระทำไปโดยสุจริตเท่านั้นเช่นกัน ดังนั้น แม้พยานหลักฐานของโจทก์ทั้งสี่จะฟังได้ว่านายสวงศ์และโจทก์ทั้งสี่ประมาทเลินเล่อที่ไม่ห้ามปรามขัดขวางมิให้จำเลยทั้งสองปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินพิพาทดังเช่นจำเลยทั้งสองฎีกา ก็ไม่มีผลที่จำเลยทั้งสองจะอ้างเอาประโยชน์ตามบทบัญญัติ มาตรา 1310 วรรคสองแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองจึงชอบแล้ว ฎีกาของจำเลยทั้งสองในข้อนี้ฟังไม่ขึ้น

          ส่วนที่จำเลยทั้งสองฎีกาเกี่ยวกับเรื่องค่าเสียหายนั้น เห็นว่า ตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสี่เป็นคดีที่โจทก์ทั้งสี่ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากอสังหาริมทรัพย์ โดยจำเลยทั้งสองไม่ได้ให้การโต้แย้งเรื่องกรรมสิทธิ์ เมื่อศาลอุทธรณ์ภาค 1 กำหนดค่าเสียหายเดือนละ 1,000 บาท โดยโจทก์ทั้งสี่ไม่ได้ฎีกา จึงถือว่าที่ดินพิพาทอาจให้เช่าได้ในขณะที่ยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละ 10,000 บาท คู่ความจึงต้องห้ามมิให้ฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 วรรคสอง การที่จำเลยทั้งสองฎีกาประเด็นนี้อันเป็นการโต้แย้งดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ภาค 1 เป็นฎีกาในข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกาตามบทกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้"

          พิพากษายืน

ป.พ.พ. มาตรา 146, 1310

 มาตรา 146   ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราว ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

 มาตรา 1310 บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง

แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมด หรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้