ReadyPlanet.com
dot
ประมวลกฎหมาย
dot
bulletป.แพ่งและพาณิชย์
bulletพระราชบัญญัติ
bulletความรู้กฎหมาย
bulletสำนัก,ทนาย,ทนายความ
bulletแบบฟอร์มสัญญา
bulletปรึกษากฎหมาย
bulletวิชาชีพทนายความ
bulletข้อบังคับสภาทนายความ
bulletคำพิพากษาฎีกา
bulletเช่าซื้อขายฝากซื้อขาย
bulletเกี่ยวกับคดีอาญา
bulletเกี่ยวกับ วิ.แพ่ง
bulletคดีเกี่ยวกับวิ.อาญา
bulletคำพิพากษารวม
bulletครอบครองปรปักษ์
bulletการสิ้นสุดการสมรส
dot
Newsletter

dot




เจ้าของรวมจำหน่ายส่วนของตน ตัวทรัพย์ยังไม่ได้แบ่งแยก

 

(ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย ติดต่อทนายความลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ โทร.085-9604258

ติดต่อทางอีเมล  : leenont0859604258@yahoo.co.th )

           

 

เจ้าของรวมจำหน่ายส่วนของตน
เจ้าของรวมจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันแก่ตัวทรัพย์ได้ ก็ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมทุกคน ตัวทรัพย์ที่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของรวมอยู่ด้วยนั้น ถ้ายังไม่ได้แบ่งแยกว่าส่วนใดเป็นของใครอยู่ตอนไหนมีแนวเขตและเนื้อที่อย่างไร เท่าใด จึงไม่อาจระบุได้ว่าส่วนของตนมีอยู่อย่างไร จึงไม่อาจจำหน่าย จำนำ จำนอง โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่น ๆ


เจ้าของผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนอื่น และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ถือว่าผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ ที่นาส่วนที่ซื้อขายตามสัญญาจะได้ระบุที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งานที่ตกลงซึ่งขายกันนั้นเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วน ของผู้ขาย การขายตัวทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมนั้น เจ้าของรวมคนหนึ่งจะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2875/2528

ที่ดินมีโฉนดซึ่ง พ. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่นและมิได้ มีการแบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและ มีเนื้อที่เท่าใดผู้มีชื่อในโฉนด ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินกับ พ.โดยระบุว่าที่ดินตามเนื้อที่ ที่ตกลงซื้อขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่จึงเป็น การซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการ ขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของพ. จะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคนเมื่อยังมิได้ มีการแบ่งที่ดินเป็นส่วนสัดการที่พ. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขาย ให้โจทก์โดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน เจ้าของรวมคนอื่นและโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้

โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินส่วนทางด้านทิศตะวันออกกับนายพิมพ์ ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินมีโฉนดแปลงหนึ่งโดยนายพิมพ์ได้ครอบครองเป็นส่วนสัด ได้ชำระราคาบางส่วนแล้ว ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่กรรมจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ได้โอนขายที่ดินส่วนนั้นให้แก่จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นการกระทำไม่สุจริตทำให้โจทก์ซึ่งอยู่ในฐานะที่จะได้รับการจดทะเบียนโอนอยู่ก่อนเสียเปรียบ ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนซื้อขายที่ดินเฉพาะส่วนดังกล่าวและโอนที่ดินให้โจทก์

จำเลยทั้งสองให้การว่า ที่ดินพิพาทมีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน 5 คน ยังไม่ได้แบ่งแยกกันเป็นส่วนสัด นายพิมพ์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งทำสัญญากับโจทก์โดยเจ้าของรวมคืนอื่นไม่ได้ให้ความยินยอม สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวจึงไม่สมบูรณ์จำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน จะฟ้องเพิกถอนไม่ได้

ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินจากนายพิมพ์ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้อื่นโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอม จะบังคับให้จำเลยโอนมิได้ พิพากษายกฟ้อง
           โจทก์อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน
           โจทก์ฎีกา

           ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า ที่ดินนาโฉนดเลขที่ 16924 เนื้อที่ 26 ไร่ 1 งานเศษมีผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์รวม 5 คน คือ นางเอิบอร นายพิมพ์ นางสาวถนอมศรี นางเสงี่ยมและนางอรุณวรรณ ต่อมานายพิมพ์ถึงแก่ความตายศาลจึงได้มีคำสั่งตั้งจำเลยที่ 1ซึ่งเป็นภริยาที่ไม่ได้จดทะเบียนให้เป็นผู้จัดการมรดกของนายพิมพ์ เมื่อยังมีชีวิตอยู่นายพิมพ์ได้นำที่นาส่วนหนึ่งของโฉนดเลขที่ดังกล่าวทางด้านทิศตะวันออกแบ่งขายให้โจทก์เนื้อที่ 5 ไร่ 1 งาน ชำระเงินแล้วบางส่วน ต่อมาปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้จัดการมรดกได้โอนขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ให้แก่จำเลยที่ 2 และได้จดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว ปัจจุบันที่นาแปลงนี้มีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดรวม 4 คนคือจำเลยที่ 2 ถือกรรมสิทธิ์ 2 ส่วน นางสาวสมศรี นางสาวถนอมศรี นางอรุณวรรณโดยจำเลยที่ 2 รับโอนส่วนของนายพิมพ์และนางเอิบอร นางสาวสมศรีรับโอนมรดกส่วนของนายเสงี่ยม แล้ววินิจฉัยข้อกฎหมายว่าตามหน้าโฉนดเลขที่ 16924 นายพิมพ์มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับพี่น้องคนอื่น และมิได้แบ่งแยกว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ดังนั้น ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ ที่นาที่โจทก์ซื้อตามสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ดินเนื้อที่ 5 ไร่ 1 งานที่ตกลงซึ่งขายกันนี้อยู่ทางทิศตะวันออกของที่ดินแปลงใหญ่ จึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของนายพิมพ์ การขายตัวทรัพย์ที่ถือกรรมสิทธิ์รวมนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง เจ้าของรวมคนหนึ่งจะกระทำได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เมื่อข้อเท็จจริงยังฟังไม่ได้ว่า นายพิมพ์กับญาติพี่น้องซึ่งเป็นเจ้าของรวมได้แบ่งที่นาแปลงที่ขายนั้นเป็นส่วนสัดกันแล้ว การที่นายพิมพ์เอาตัวทรัพย์มาขายโดยเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ยินยอมด้วย สัญญาจะซื้อขายที่ของนายพิมพ์กับโจทก์ทำไว้ จึงไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น และนำสัญญามาฟ้องบังคับให้จำเลยโอนที่ให้โจทก์มิได้
           พิพากษายืน
    ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
      มาตรา 1361 เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้
แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน

ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพัน ทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของ รวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอัน สมบูรณ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5492/2548

ที่ดินมีโฉนดซึ่ง ด. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ล. บิดาจำเลยทั้งสอง เมื่อที่ดินดังกล่าวมิได้มีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ด. และ ล. ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ การที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับ ด. โดยระบุเนื้อที่ 6 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา ซึ่งอยู่ทางด้านทิศเหนือของที่ดินดังกล่าว จึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ ซึ่งมิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของ ด. จะกระทำได้ก็แต่ความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน การที่ ด. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขายแก่โจทก์โดย ล. เจ้าของรวมมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน ล. เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้รับโอนมรดกจาก ล. จึงถือว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกันทุกส่วนและมีส่วนในที่ดินพิพาททั้งแปลงเท่ากัน โจทก์จึงฟ้องขอให้แบ่งแยกที่ดินโดยให้โจทก์ได้ที่ดินทางด้านทิศเหนือและจำเลยทั้งสองได้ที่ดินด้านทิศใต้หาได้ไม่
   ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
     มาตรา 1357 ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมกันมีส่วน เท่ากัน
____________________________

 

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9761/2555
 
          ป.พ.พ. มาตรา 1361 บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน” แม้ผู้ร้องจะเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง 1 ใน 7 ส่วน แต่จากการไต่สวนข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของจ่าสิบเอก บ.  จดทะเบียนใส่ชื่อของจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเพียงคนเดียว และนำที่ดินดังกล่าวไปจำนองเพื่อประกันหนี้ไว้แก่โจทก์ ไม่ปรากฏว่าผู้ร้องและบรรดาทายาทอื่นของจ่าสิบเอก บ. โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใด ทั้งผู้ร้องและพี่น้องคนอื่นซึ่งเป็นบุตรของจำเลยยังเคยเจรจากับโจทก์ว่าไม่คิดจะโกงโจทก์ และภายหลังโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้แล้ว ผู้ร้องยังมีส่วนเจรจากับโจทก์โดยขอให้โจทก์ยอมลดยอดหนี้ให้แก่จำเลย จนจำเลยและโจทก์ได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และเมื่อมีการยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาด ผู้ร้องยังได้ไปดูแลการขายทอดตลาดแทนจำเลยอีกด้วย แสดงว่าตลอดระยะเวลาประมาณ 20 ปี นับแต่จำเลยนำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปจำนองไว้แก่โจทก์ ผู้ร้องรู้มาโดยตลอด แต่ไม่เคยโต้แย้งหรือคัดค้าน แสดงว่าผู้ร้องมีเจตนาให้จำเลยแสดงตนเป็น เจ้าของที่ดินพิพาทแต่ผู้เดียวและยินยอมให้จำเลยจำนองที่ดินพิพาทได้ การจำนองผูกพันผู้ร้องตาม ป.พ.พ.          มาตรา 1361 วรรคสอง ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิขอกันส่วนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงออกจากการขายทอดตลาดได้

 

 


ปรึกษากฎหมาย  ปรึกษาทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ  โทร. 0859604258   *  www.peesirilaw.com  *
สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ

 

 

บริการของ สำนักงานกฎหมายพีศิริ ทนายความ
สำนักงานกฎหมายพีศิริทนายความ ก่อตั้งโดย ทนายความ ลีนนท์ พงษ์ศิริสุวรรณ  รับว่าความคดีแพ่ง คดีอาญา คดีผู้บริโภคและคดีอื่นๆ ทุกคดี รับเป็นที่ปรึกษาทางด้านกฎหมาย รับเป็นทนายความแก้ต่างต่อสู้คดี ข้อตกลง ตลอดจนข้อสัญญาต่างๆ เกี่ยวกับธุรกิจ ยื่นคำร้องขอเป็นผู้จัดการมรดก ยื่นคำร้องขอถอนผู้จัดการมรดก ฟ้องเรียกเงินผิดสัญญากู้ยืมเงิน ผิดสัญญาจ้างทำของ  ฟ้องหย่า ฟ้องเกี่ยวเนื่องกับสิทธิในคดีครอบครัว ฟ้องเรียกบุตรคืน ฟ้องถอนอำนาจปกครองผู้เยาว์ ฟ้องหย่าและเรียกค่าอุปการะเลี้ยงดู ฟ้องหย่าและขอแบ่งสินสมรส ฟ้องหย่าและเรียกค่าทดแทนจากหญิงที่แสดงตนว่ามีความสัมพันธ์ฉันชู้สาวกับคู่สมรส ฟ้องหย่าและเรียกค่าเลี้ยงชีพ ฟ้องขอเป็นผู้ใช้อำนาจปกครองแต่เพียงผู้เดียว ฟ้องให้จดทะเบียนรับรองบุตร ยื่นคำร้องขอจดทะเบียนรับเด็กเป็นบุตร ฟ้องขอให้ศาลมีว่าเป็นบุตรชอบด้วยกฎหมายของผู้ตาย ฟ้องขอเปลี่ยนอำนาจปกครองบุตร ฟ้องให้คู่หย่าปฏิบัติตามบันทึกท้ายทะเบียนหย่า ฟ้องเรียกค่าอุปการะเลี้ยงดูตามบันทึกท้ายทะเบียนหย่า ฟ้องขอให้แบ่งทรัพย์สินตามบันทึกท้ายทะเบียนหย่า  ฟ้องเรียกค่าทดแทนผิดสัญญาหมั้นเรียกสินสอดคืน ฟ้องบอกเลิกสัญญาหมั้นเรียกของหมั้นคืน ฟ้องคู่สมรสขอแยกกันอยู่ชั่วคราว ฟ้องขอให้จดทะเบียนใส่ชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมคนละครึ่ง ยื่นคำร้องต่อศาลขออนุญาตแทนการให้ความยินยอมขายที่ดินสินสมรส ฟ้องขอเพิกถอนการให้ที่ดินสินสมรส  ฟ้องขอใส่ชื่อเป็นเจ้าของร่วมในที่ดินสินสมรส  ฟ้องขอใส่ชื่อเป็นเจ้าของร่วมในบัญชีธนาคาร  ยื่นคำร้องขอเพิกถอนการจดทะเบียนสมรสซ้อน   ยื่นคำร้องขอเพิกถอนการจดทะเบียนรับเด็กเป็นบุตร ฟ้องบิดาขอให้รับเด็กเป็นบุตรและเรียกค่าอุปการะเลี้ยงดูรวมมาด้วย  ยื่นคำร้องขอให้ศาลสั่งว่าผู้ร้องเป็นบุตรเพื่อรับบำเหน็จตกทอดจากทางราชการ  ฟ้องไม่รับเด็กเป็นบุตรเนื่องจากเป็นหมันไม่สามารถให้กำเนิดบุตรได้  ฟ้องคดีขอรับเด็กเป็นบุตรบุญธรรม  ยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งแทนการให้ความยินยอมของมารดาในการจดทะเบียนรับเด็กเป็นบุตรบุญธรรม  ยื่นคำร้องขอตั้งผู้ปกครอง  ขอให้ศาลแต่งตั้งเป็นผู้ปกครองเด็ก  คดีขอให้ศาลสั่งเปลี่ยนตัวผู้ใช้อำนาจปกครองหรือผู้ปกครอง ติดต่อทนายความได้เลย ฟ้องหย่าคิดถึงทนายความลีนนท์ ติดต่อทนายความลีนนท์ ได้ที่หมายเลข 0859604258
 

 

 

เจ้าของรวมจำหน่ายส่วนของตน |ความยินยอมจากภริยา
ภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายกับผู้ตาย เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกัน ผู้ตายทำพินัยกรรมยกที่ดินส่วนของตนให้บุตรและกำหนดให้บุตรเป็นผู้จัดการมรดก การที่ผู้ตายยกที่ดินส่วนของตนให้บุตรโดยไม่ได้รับความยินยอมจากภริยานั้นศาลฎีกาเห็นว่าการทำพินัยกรรมเป็นการจำหน่ายทรัพย์สินที่จะมีผลเมื่อตายและเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้ทำพินัยกรรมซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1646 บัญญัติว่า "บุคคลใดจะแสดงเจตนาโดยพินัยกรรมกำหนดการเผื่อตายในเรื่องทรัพย์สินของตนเอง หรือในการต่าง ๆ อันจะให้เกิดเป็นผลบังคับได้ตามกฎหมายเมื่อตนตายก็ได้" และ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง ก็บัญญัติว่า"เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายทรัพย์สินส่วนของตนหรือ... ก็ได้" ผู้ตายย่อมมีอำนาจทำพินัยกรรมยกที่ดินส่วนของผู้ตายให้แก่บุตรได้ โดยไม่จำต้องได้รับความยินยอมจากภริยา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3921/2546(อ่านเพิ่มเติมคลิ๊กที่นี่)

 




กรรมสิทธิ์รวมเจ้าของรวม

ขั้นตอนการแบ่งทรัพย์สินของเจ้าของรวม
ทรัพย์สินได้มาขณะอยู่กินด้วยกันเป็นกรรมสิทธิ์รวม
เจ้าของรวมจำหน่ายที่ดินในส่วนของตนได้
ให้ยึดที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยขายทอดตลาด
การใช้สิทธิต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น