เจ้าของรวมจำหน่ายที่ดินในส่วนของตนได้

เจ้าของรวมคนหนึ่ง จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่ายได้ก็แต่โดยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เมื่ออดีตสามีนำทรัพย์ไปขายโดยมิได้รับความยินยอมอดีตภริยา สัญญาซื้อขายระหว่างอดีตสามีกับผู้ซื้อโดยสุจริตจึงผูกพันแต่เฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของอดีตสามีผู้ขาย ทำให้ผู้ซื้อ(โจทก์)และอดีตภริยา(จำเลย)ต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์พิพาทคนละเท่าๆ กันในทุกส่วนของทรัพย์พิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากทรัพย์พิพาท และจำเลยย่อมมีสิทธิฟ้องข้อให้เพิกถอนการซื้อขายทรัพย์พิพาทได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  960/2552

          ข้อตกลงระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลยซึ่งเป็นสามีภริยาที่ว่าเรื่องทรัพย์สินที่ดิน 21 ตารางวา พร้อมบ้านอันเป็นทรัพย์พิพาท ซึ่งอยู่ระหว่างผ่อนส่งกับบริษัท หากผ่อนส่งชำระเสร็จสิ้นแล้วจะยกกรรมสิทธิ์ให้ฝ่ายหญิง ไม่มีข้อความตอนใดที่ระบุว่าจำเลยยกกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์ร่วมทั้งหมด เพียงแต่ถ้าหากโจทก์ร่วมผ่อนชำระหมดแล้ว โจทก์ร่วมจะยกกรรมสิทธิ์ส่วนของโจทก์ร่วมให้แก่จำเลยเท่านั้น เมื่อไม่มีข้อตกลงแบ่งแยกสินสมรสกันไว้ การแบ่งสินสมรสต้องเป็นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1533

          โจทก์ร่วมนำทรัพย์พิพาทไปขายให้โจทก์โดยมิได้รับความยินยอมจากจำเลย สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมจึงผูกพันแต่เฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม ผลตามกฎหมายจึงมีว่าโจทก์และจำเลยต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์พิพาทคนละเท่าๆ กันในทุกส่วนของทรัพย์พิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากทรัพย์พิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากทรัพย์พิพาท และจำเลยย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการซื้อขายทรัพย์พิพาทระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมในส่วนที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ของจำเลยได้ ในกรณีที่ไม่อาจโอนส่วนกรรมสิทธิ์ของจำเลย โจทก์และโจทก์ร่วมต้องร่วมกันรับผิดชดใช้ราคาในส่วนนี้แทน

มาตรา 1361  เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้
แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน
ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์

มาตรา 1533  เมื่อหย่ากันให้แบ่งสินสมรสให้ชายและหญิงได้ส่วนเท่ากัน
 
          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทาวน์เฮาส์เลขที่ 161/899 พร้อมที่ดินโฉนดเลขที่ 42733 โดยซื้อมาจากนายวุฒิไกร เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2540 แล้วอนุญาตให้จำเลยอาศัยอยู่ชั่วคราว ต่อมาโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ต่อไป จึงได้บอกกล่าวให้จำเลยย้ายออกจากทาวน์เฮาส์ดังกล่าวแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายเดือนละ 8,000 บาท ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากทาวน์เฮาส์ของโจทก์และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 8,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะย้ายทรัพย์สินออกจากทาวน์เฮาส์พิพาท

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งโดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถาว่า จำเลยกับนายวุฒิไกรได้จดทะเบียนสมรสกันเมื่อปี 2527 ระหว่างอยู่กินด้วยกันได้ร่วมกันซื้อที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทเมื่อปี 2536 ที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทจึงเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างจำเลยกับนายวุฒิไกร เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2538 จำเลยกับนายวุฒิไกรได้จดทะเบียนหย่ากัน และได้ทำบันทึกข้อตกลงการหย่ากันว่าจะยกกรรมสิทธิ์ที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทให้แก่จำเลย หลังจากจดทะเบียนหย่าแล้ว จำเลยยังคงอาศัยอยู่ที่ทาวน์เฮาส์พิพาทตลอดมา เมื่อวันที่ 24 มกราคม 2540 นายวุฒิไกรจดทะเบียนโอนขายที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทให้แก่โจทก์ โดยจำเลยมิได้ให้ความยินยอมและเป็นการกระทำที่ไม่สุจริต เพื่อมิให้ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามบันทึกการหย่าให้แก่จำเลย สัญญาซื้อขายที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยจึงไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เพราะจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่กึ่งหนึ่ง และโจทก์เสียหายไม่เกินเดือนละ 1,000 บาท ขอให้ยกฟ้องและเพิกถอนการซื้อขายที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทระหว่างโจทก์กับนายวุฒิไกรเฉพาะส่วนของจำเลย ให้โจทก์โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทให้แก่จำเลยกึ่งหนึ่ง มิฉะนั้นให้ใช้ราคา 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องแย้งจนกว่าจำเลยจะได้รับชำระแล้วเสร็จ

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทเป็นของนายวุฒิไกรแต่ผู้เดียว เนื่องจากตามบันทึกหลังทะเบียนหย่าข้อ 2 มีความว่า “เรื่องทรัพย์สินที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาท ซึ่งอยู่ระหว่างผ่อนชำระต่อบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ สินเคหการ จำกัด หากผ่อนชำระเสร็จสิ้นแล้ว จะยกกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย” มีความหมายว่า จำเลยกับนายวุฒิไกรได้จดทะเบียนหย่าและแบ่งสินสมรสกัน โดยให้ที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทตกเป็นของนายวุฒิไกรแต่ผู้เดียว โดยนายวุฒิไกรให้คำมั่นว่า เมื่อนายวุฒิไกรผ่อนชำระราคาแล้วจะยกกรรมสิทธิ์ให้แก่จำเลย ดังนี้ถือได้ว่าการแบ่งสินสมรสระหว่างจำเลยกับนายวุฒิไกรได้เสร็จเด็ดขาดไปแล้ว จำเลยจะมาโต้แย้งในภายหลังไม่ได้ ส่วนคำมั่นจะให้เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่ผูกพันนายวุฒิไกร ทั้งคำมั่นจะให้มีเงื่อนไขบังคับก่อนว่าจะมีผลเมื่อนายวุฒิไกรผ่อนชำระราคาเสร็จเรียบร้อยแล้ว เมื่อนายวุฒิไกรขายที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทเสียก่อนชำระราคาเสร็จสิ้น คำมั่นจึงไม่มีผลผูกพัน โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์พิพาทโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริต หากจำเลยมีสิทธิได้รับส่วนแบ่งครึ่งหนึ่ง ราคาที่ดินต้องใช้แทนเป็นเงินเพียง 435,500 บาท มิใช่ 1,000,000 บาท และไม่มีสิทธิเรียกดอกเบี้ย ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ระหว่างพิจารณา จำเลยยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นเรียกนายวุฒิไกรเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) ศาลชั้นต้นอนุญาต
          โจทก์ร่วมขาดนัดยื่นคำให้การและขาดนัดพิจารณา
          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ให้โจทก์กับโจทก์ร่วมโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 42733 ตำบลบางขุนศรี (บางเสาธง) อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร พร้อมทาวน์เฮาส์พิพาทเลขที่ 161/899 เป็นของจำเลยกึ่งหนึ่ง หากโอนไม่ได้ให้ใช้ราคา 1,000,000 บาท ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ (ที่ถูกค่าฤชาธรรมเนียมทั้งฟ้องเดิมและฟ้องแย้งให้เป็นพับ)
          โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน ให้โจทก์ใช้ค่าทนายความในชั้นอุทธรณ์ 5,000 บาท แทนจำเลย
          โจทก์ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงเบื้องต้นรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์ร่วมจดทะเบียนสมรสกับจำเลยเมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2527 ตามทะเบียนการสมรสเอกสารหมาย ล.1 ต่อมาวันที่ 5 ตุลาคม 2536 โจทก์ร่วมซื้อทาวน์เฮาส์เลขที่ 161/899 ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 42733 ตำบลบางขุนศรี (บางเสาธง) อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร จากบริษัทแสนชัยพล ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด โดยได้รับความยินยอมจากจำเลยตามเอกสารหมาย ล.4 และโจทก์ร่วมได้จดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ สินเคหการ จำกัด ตามเอกสารหมาย จ.5 วันที่ 24 พฤศจิกายน 2538 โจทก์ร่วมจดทะเบียนหย่ากับจำเลย ปรากฏตามใบสำคัญการหย่าเอกสารหมาย จ.3 ทะเบียนการหย่าเอกสารหมาย ล.6 และได้ทำบันทึกข้อตกลงด้านหลังของทะเบียนหย่าตามเอกสารหมาย จ.15 ต่อมาวันที่ 24 มกราคม 2540 โจทก์ร่วมได้ขายที่ดินและทาวน์เฮาส์ให้แก่โจทก์ซึ่งเป็นน้องสาวในราคา 2,000,000 บาท ตามหนังสือสัญญาขายที่ดินเอกสารหมาย จ.2 โดยไม่ได้รับความยินยอมจากจำเลย แล้วโจทก์นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตามเอกสารหมาย จ.4 โจทก์ยอมรับในชั้นฎีกาว่าที่ดินและทาวน์เฮาส์ซึ่งเป็นทรัพย์พิพาทเดิมเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์ร่วมกับจำเลย แต่ฎีกาว่าตามบันทึกหลังทะเบียนการหย่าเอกสารหมาย จ.15 ข้อ 2 นั้น หมายความว่า ในระหว่างที่โจทก์ร่วมยังผ่อนส่งชำระหนี้จำนองนั้นให้ตกเป็นของโจทก์ร่วมทั้งหมด เพียงแต่เมื่อโจทก์ร่วมผ่อนส่งชำระหนี้จำนองเสร็จสิ้นแล้ว โจทก์ร่วมจึงจะยกกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาททั้งหมดให้แก่จำเลย เมื่อปรากฏว่าขณะที่โจทก์ร่วมขายทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์นั้นยังผ่อนชำระราคาไม่หมด โจทก์ร่วมยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาททั้งหมดอยู่ โจทก์ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาททั้งหมดเช่นเดียวกัน ศาลฎีกาเห็นว่า ควรหยิบยกข้อตกลงหลังทะเบียนหย่าข้อ 2 ตามเอกสารหมาย จ.15 ขึ้นวินิจฉัยเสียก่อนว่า มีความหมายอย่างไร ข้อตกลงข้อ 2 มีว่า “เรื่องทรัพย์สินที่ดิน 21 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 161/899 ถนนจรัญสนิทวงศ์ แขวงบางขุนศรี เขตบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ซึ่งอยู่ระหว่างผ่อนส่งกับบริษัทเครดิตฟองซิเอร์ จำกัด ซึ่งหากผ่อนส่งชำระเสร็จสิ้นแล้วจะยกกรรมสิทธิ์ให้ฝ่ายหญิง” เห็นว่า ข้อตกลงดังกล่าวไม่มีข้อความตอนใดที่ระบุว่าจำเลยยกกรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทให้แก่โจทก์ร่วมทั้งหมด เพียงแต่ถ้าหากโจทก์ร่วมผ่อนชำระหมดแล้ว โจทก์ร่วมจะยกกรรมสิทธิ์ส่วนของโจทก์ร่วมให้แก่จำเลยเท่านั้น เมื่อไม่มีข้อตกลงแบ่งแยกสินสมรสกันไว้ การแบ่งสินสมรสต้องเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1533 ที่บัญญัติว่า ให้แบ่งสินสมรสให้ชายและหญิงได้ส่วนเท่ากัน กล่าวคือ คนละกึ่งหนึ่ง ดังนั้นโจทก์ผู้รับโอนย่อมได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์พิพาทเท่าที่โจทก์ร่วมผู้โอนมีอยู่คือกึ่งหนึ่งเท่านั้น มิใช่ทั้งหมดดังโจทก์ฎีกา แม้โจทก์จะรับซื้อมาโดยสุจริตก็ตาม และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1361 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่าเจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้ และวรรคสองบัญญัติว่า แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่ายได้ก็แต่โดยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ร่วมนำทรัพย์พิพาทไปขายโดยมิได้รับความยินยอมจากจำเลย สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมจึงผูกพันแต่เฉพาะส่วนกรรมสิทธิ์ของโจทก์ร่วม ผลตามกฎหมายจึงมีว่าโจทก์และจำเลยต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์พิพาทคนละเท่าๆ กันในทุกส่วนของทรัพย์พิพาท โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากทรัพย์พิพาท และจำเลยย่อมมีสิทธิฟ้องข้อให้เพิกถอนการซื้อขายทรัพย์พิพาทระหว่างโจทก์กับโจทก์ร่วมในส่วนที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ของจำเลยได้ ในกรณีที่ไม่อาจโอนส่วนกรรมสิทธิ์ของจำเลย โจทก์และโจทก์ร่วมต้องร่วมกันรับผิดชดใช้ราคาแทน

          ปัญหาที่ต้องวินิจฉัยเป็นประการสุดท้ายมีว่า จำเลยมีสิทธิเรียกให้ชำระราคา 1,000,000 บาท หรือไม่ เห็นว่า โจทก์ซื้อทรัพย์พิพาทในราคา 2,000,000 บาท ส่วนของจำเลยจึงเป็นจำนวนเงิน 1,000,000 บาท การที่โจทก์ต้องไปกู้ยืมเงินและชำระราคาให้แก่โจทก์ร่วมไปแล้ว แม้จะมีความเสียหายเกิดขึ้นแก่โจทก์ก็ตาม เป็นเรื่องที่โจทก์จะต้องไปว่ากล่าวเอาจากโจทก์ร่วมผู้ขายเอง จะให้จำเลยต้องรับผิดในผลอันเกิดจากการกระทำที่จำเลยไม่มีส่วนรู้เห็นหรือยินยอมให้นำทรัพย์พิพาทไปจำหน่ายด้วยหาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมฟ้องเดิมและฟ้องแย้งในชั้นฎีกาให้เป็นพับ
 
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  9761/2555
 
          ป.พ.พ. มาตรา 1361 บัญญัติว่า “เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน” แม้ผู้ร้องจะเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาททั้งสองแปลง 1 ใน 7 ส่วน แต่จากการไต่สวนข้อเท็จจริงได้ความว่า จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของจ่าสิบเอก บ.  จดทะเบียนใส่ชื่อของจำเลยเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาททั้งสองแปลงเพียงคนเดียว และนำที่ดินดังกล่าวไปจำนองเพื่อประกันหนี้ไว้แก่โจทก์ ไม่ปรากฏว่าผู้ร้องและบรรดาทายาทอื่นของจ่าสิบเอก บ. โต้แย้งคัดค้านแต่อย่างใด ทั้งผู้ร้องและพี่น้องคนอื่นซึ่งเป็นบุตรของจำเลยยังเคยเจรจากับโจทก์ว่าไม่คิดจะโกงโจทก์ และภายหลังโจทก์ยื่นฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้แล้ว ผู้ร้องยังมีส่วนเจรจากับโจทก์โดยขอให้โจทก์ยอมลดยอดหนี้ให้แก่จำเลย จนจำเลยและโจทก์ได้ตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความ และเมื่อมีการยึดที่ดินดังกล่าวออกขายทอดตลาด ผู้ร้องยังได้ไปดูแลการขายทอดตลาดแทนจำเลยอีกด้วย แสดงว่าตลอดระยะเวลาประมาณ 20 ปี นับแต่จำเลยนำที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไปจำนองไว้แก่โจทก์ ผู้ร้องรู้มาโดยตลอด แต่ไม่เคยโต้แย้งหรือคัดค้าน แสดงว่าผู้ร้องมีเจตนาให้จำเลยแสดงตนเป็น เจ้าของที่ดินพิพาทแต่ผู้เดียวและยินยอมให้จำเลยจำนองที่ดินพิพาทได้ การจำนองผูกพันผู้ร้องตาม ป.พ.พ.          มาตรา 1361 วรรคสอง ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิขอกันส่วนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงออกจากการขายทอดตลาดได้