ปรปักษ์ที่ดินที่ซื้อมายังไม่ได้จดทะเบียนโอน

ซื้อที่ดินมีโฉนดโดยการส่งมอบการครอบครองแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ชำระราคากันแล้วปลูกบ้านอยู่อาศัยครอบครองที่ดินโดยความสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของเกิน 10 ปี แล้ว ได้ยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำสั่งว่าผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว ผู้คัดค้านยื่นคำร้องคัดค้านว่าซื้อที่ดินมาถูกต้องตามกฎหมายและได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แล้วเพียงปีเศษ ต้องเริ่มนับอายุความใหม่ ศาลฎีกาเห็นว่าการนับระยะเวลาการครอบครองติดต่อกันกล่าวไว้เฉพาะด้านผู้ครอบครองว่า ถ้าผู้ครอบครองได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ครบ 10 ปีย่อมได้กรรมสิทธิ์มิได้คำนึงถึงฝ่ายผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองแต่อย่างใด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5432/2536
 
          ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินพิพาทจาก ส. เจ้าของโฉนดเดิมตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ร้องได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วและผู้ขายได้มอบที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดมาเมื่อผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทโดยความสงบและเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่าสิบปีผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว การนับระยะเวลาครอบครองติดต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ถือเอาระยะเวลาครอบครองของผู้ครอบครองเท่านั้น ไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองให้แก่ผู้ใดหรือไม่
 
มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา 1382  บุคคลใดครอบครองทรัพย์สินของผู้อื่นไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาสิบปี ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลาห้าปีไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์

มาตรา 1386  บทบัญญัติว่าด้วยอายุความในประมวลกฎหมายนี้ท่านให้ใช้บังคับในเรื่องอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะนี้โดยอนุโลม
 
          ผู้ร้องยื่นคำร้องขอว่า ผู้ร้องซื้อที่ดินตามโฉนดเลขที่ 6860ตำบลคลองตำหรุ อำเภอเมืองชลบุรี จังหวัดชลบุรี จากนายสำเภาและได้ชำระราคาแล้วแต่นายสำเภาถึงแก่กรรมก่อนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ร้องได้ครอบครองปลูกบ้านมาเป็นเวลา 30 ปีโดยสุจริต เจตนาเป็นเจ้าของ ขอให้มีคำสั่งว่า โฉนดเลขที่ 6860เฉพาะเนื้อที่ 1 ไร่ เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

          ผู้คัดค้านยื่นคำคัดค้านว่า ผู้คัดค้านได้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากนายฉันทะ หรรษา โดยจดทะเบียนถูกต้องและได้ครอบครองจนถึงปัจจุบัน ผู้ร้องเข้ามาในที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต ขอให้ยกคำร้องขอ
          ศาลชั้นต้นพิพากษาว่าโฉนดเลขที่ 6860 เฉพาะเนื้อที่ 1 ไร่เป็นของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382
          ผู้คัดค้านอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ยืน

          ผู้คัดค้านฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ผู้คัดค้านฎีกาในปัญหาข้อกฎหมาย2 ประการและในการวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าว ศาลฎีกาจำต้องฟังข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยจากพยานหลักฐานในสำนวนตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 238 ประกอบด้วยมาตรา 247 ซึ่งศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายสำเภา สีม่วง เจ้าของโฉนดเดิม และได้ครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2501 เป็นต้นมา และการครอบครองของผู้ร้องดังกล่าวเป็นการครอบครองโดยสงบเปิดเผยและด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ

          ฎีกาของผู้คัดค้านประการแรกที่ว่า ผู้ร้องไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยผลของสัญญาซื้อขาย แม้ผู้ร้องจะครอบครองที่ดินมาก็เป็นการครอบครองแทนโดยอาศัยสิทธิของผู้ขายเท่านั้น นานเพียงใดก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์นั้น เห็นว่า ผู้ร้องได้ซื้อที่ดินพิพาทจากนายสำเภาเจ้าของโฉนดเดิมตามสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ผู้ร้องได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว และผู้ขายได้มอบที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องครอบครองปลูกบ้านอยู่อาศัยตลอดมา ต่อมานายสำเภาผู้ขายได้ถึงแก่ความตายเสียก่อนที่จะแบ่งแยกที่ดินพิพาทแก่ผู้ร้อง ไม่เคยมีผู้ใดโต้แย้งหรือคัดค้านสิทธิของผู้ร้อง เมื่อผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทมาด้วยความสงบเปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันมาเป็นเวลากว่าสิบปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว

          ฎีกาของผู้คัดค้านประการที่สองที่ว่า การครอบครองของผู้ร้องสิ้นสุดไปโดยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ผู้มีชื่อในโฉนดและผู้ร้องครอบครองในขณะที่ที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้คัดค้านเพียงปีเศษ จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ เห็นว่าการนับระยะเวลาการครอบครองติดต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 กล่าวไว้เฉพาะด้านผู้ครอบครองว่า ถ้าผู้ครอบครองได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์และครบ 10 ปีแล้ว ย่อมได้กรรมสิทธิ์มิได้คำนึงถึงฝ่ายผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองแต่อย่างใด แม้จะบัญญัติว่าต้องเป็นการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น คำว่า "ผู้อื่น" ย่อมหมายถึง บุคคลทั่วไปซึ่งมิใช่ผู้ครอบครองปรปักษ์ ฉะนั้น ในการนับเวลาครอบครองติดต่อกันตามมาตรานี้ จึงถือเอาระยะเวลาครอบครองของผู้ครอบครองเท่านั้นไม่ต้องพิจารณาถึงตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองว่าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกครอบครองให้แก่ผู้ใดหรือไม่ ทั้งนี้ ไม่จำต้องถือเอาทางฝ่ายเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แต่ละคนที่รับโอนกรรมสิทธิ์มาเป็นเกณฑ์ในการเริ่มนับระยะเวลาใหม่ทุกครั้งที่มีการเปลี่ยนตัวเจ้าของ เป็นแต่เพียงสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ที่ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และมิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน และโดยสุจริตและจดทะเบียนโดยสุจริตแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299แล้ว เท่านั้น แต่สำหรับคดีนี้ไม่มีประเด็นดังกล่าว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทแล้ว
          พิพากษายืน