การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์

การซื้อขายบ้านแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบ จำเลยได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินแปลงใกล้เคียงแก่โจทก์พร้อมกันไปในคราวเดียวจึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินใกล้เคียงและบ้านแก่โจทก์แล้วบ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินที่ซื้อขายก็ตาม

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5752/2543

   สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์จำเลยมีข้อความระบุไว้แสดงให้เห็นว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง

           การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบเมื่อปรากฏว่าการปลูกสร้างบ้านดังกล่าวมิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้ง ซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงนี้ดีและได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมกันไปในคราวเดียวจึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านดังกล่าวแก่โจทก์แล้วบ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท
 
          โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกจากที่ดินและบ้านเลขที่ดังกล่าว ห้ามจำเลยเกี่ยวข้องอีกต่อไปและให้จำเลยส่งมอบที่ดินและบ้านพร้อมเครื่องเรือนให้โจทก์นับแต่วันที่ศาลมีคำพิพากษา และให้จำเลยชำระค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราร้อยละ 500 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยจะออกจากที่ดินและบ้านดังกล่าว

          จำเลยขอให้ยกฟ้อง
          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้วพิพากษาให้จำเลยพร้อมบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 37251 ตำบลเมืองเล็นอำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และบ้านเลขที่ 103 หมู่ที่ 3 ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ และส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวพร้อมเครื่องเรือนภายในบ้านให้โจทก์ และให้จำเลยใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเดือนละ 3,000 บาท นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 24 มิถุนายน 2537) จนกว่าจำเลยจะปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ครบถ้วน คำขอนอกจากนี้ให้ยก

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์ภาค 2 พิพากษายืน

          จำเลยฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้ว ข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 2 ที่จำเลยมิได้โต้แย้งคัดค้านว่าเมื่อวันที่ 25 มีนาคม 2536 จำเลยทำสัญญาขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 37251 ตำบลเมืองเล็น อำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ เนื้อที่ 63 ตารางวา พร้อมบ้านเลขที่ 103 หมู่ที่ 3 ตำบลเมืองเล็นอำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ แก่โจทก์ในราคา 900,000 บาทตามสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 และในวันเดียวกันนั้นเอง จำเลยทำสัญญาขายที่ดินพิพาทพร้อมบ้านครึ่งตึกครึ่งไม้สองชั้นขนาด 12 คูณ 8 เมตร และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามสัญญาซื้อขายที่ดินเอกสารหมาย จ.3 อันเป็นการทำนิติกรรมที่ถูกต้องตรงตามประสงค์ของโจทก์และจำเลย จึงมิใช่นิติกรรมอำพรางสัญญาอื่น บ้านเลขที่ 103 หมู่ที่ 3 ตำบลเมืองเล็นอำเภอสันทราย จังหวัดเชียงใหม่ ตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 19614 และ 19801 ซึ่งติดกับที่ดินพิพาท แต่ห้องน้ำของบ้านหลังดังกล่าวตั้งอยู่บนที่ดินพิพาท จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและที่ดินโฉนดเลขที่ 19614 และ 19801 โดยมีพื้นที่อยู่ในบริเวณรั้วเดียวกันตามแผนที่พิพาทเอกสารหมาย ล.6 ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการแรกมีว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมายจ.4 ตกเป็นโมฆะหรือไม่ ข้อนี้จำเลยฎีกาว่า สัญญาฉบับดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 ตกเป็นโมฆะนั้น เห็นว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 ข้อ 3 มีข้อความระบุไว้ชัดเจนว่า "ในวันนี้ ผู้ขาย"ได้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ให้แก่ "ผู้ซื้อ" แล้ว ส่วนความในข้อ 4 กล่าวว่า "ค่าภาษีอากร ค่าธรรมเนียม ตลอดจนค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามสัญญานี้ ทั้งสองฝ่ายเป็นผู้ออกคนละครึ่ง" แสดงว่าโจทก์จำเลยประสงค์จะดำเนินการจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วนบริบูรณ์ตามกฎหมายต่อไปในภายหน้า สัญญาฉบับนี้จึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ที่จัดทำเป็นหนังสือมีผลผูกพันโจทก์และจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง และในวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 นั้นเอง โจทก์จำเลยทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้สำเร็จลุล่วงตามเอกสารหมาย จ.3 เมื่อที่ดินพิพาทคือที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่จะซื้อขายกันตามสัญญาเอกสารหมาย จ.4 ฎีกาข้อกฎหมายของจำเลยข้อนี้จึงฟังไม่ขึ้น ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.3 ระบุว่า ขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างไม่สามารถตีความให้รวมเลยไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้อยู่บนที่ดินดังกล่าว คงหมายความได้เพียงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินแปลงที่ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น จากข้อเท็จจริงที่ฟังเป็นยุติแล้วว่า โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 103 ของจำเลย และจำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทรวมทั้งบ้านเลขที่ 103 แก่โจทก์อันเป็นการแสดงเจตนาที่ถูกต้องตรงกันก่อให้เกิดสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือตามเอกสารหมาย จ.4 ซึ่งต่อมาได้ทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ครบถ้วนบริบูรณ์ตามเอกสารหมาย จ.3 เมื่อทรัพย์ที่ซื้อขายทั้งสองสิ่งมีอยู่จริง ทั้งไม่ปรากฏว่าฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดสำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญา สัญญานั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมายโจทก์ย่อมได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 103 แม้ว่าบ้านหลังดังกล่าวจะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินแปลงอื่นก็ตามเพราะโจทก์จำเลยได้จดทะเบียนสัญญาซื้อขายบ้านเลขที่ 103 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายแล้ว การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพเป็นอสังหาริมทรัพย์โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่ก็สามารถทำได้โดยชอบ ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 และสัญญาซื้อขายเอกสารหมาย จ.3 จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและที่ดินโฉนดเลขที่ 19614 และ 19801 ซึ่งอยู่ติดต่อเป็นผืนเดียวกัน ทั้งอยู่ภายในขอบรั้วเดียวกันโดยไม่มีแนวเขตแบ่งแยกที่ดินพิพาทและที่ดินอีก 2 แปลงนั้น ขณะเดียวกันแม้บ้านเลขที่ 103 จะปลูกสร้างอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 19614 และ 19801 แต่ห้องน้ำของบ้านเลขที่ 103 กลับปลูกสร้างอยู่บนที่ดินพิพาท จึงแสดงว่าการปลูกสร้างบ้านเลขที่103 มิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้งซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงเหล่านี้ดี จำเลยแสดงเจตนาขายบ้านเลขที่ 103 และที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมไปในคราวเดียวกันจึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 103 แก่โจทก์แล้ว บ้านเลขที่ 103 ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันที ทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท การที่จำเลยปฏิเสธผลของสัญญาซื้อขายพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.3 โดยยกข้อกฎหมายต่าง ๆ ขึ้นกล่าวอ้าง จึงเป็นการใช้สิทธิฎีกาโดยไม่สุจริตในทำนองเดียวกันที่จำเลยฎีกาว่า ถ้าจะทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนเฉพาะสิ่งปลูกสร้างโดยไม่รวมที่ดินที่สิ่งปลูกสร้างนั้นตั้งอยู่ก็ต้องจดทะเบียนการซื้อขายเฉพาะสิ่งปลูกสร้างนั้นแยกต่างหากมิฉะนั้นจะตกเป็นโมฆะนั้นเมื่อจำเลยทราบข้อเท็จจริงรวมตลอดถึงปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวดีแล้วเหตุไฉนจำเลยจึงเลือกทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทและบ้านเลขที่ 103 รวมไปในสัญญาฉบับเดียวกันเสมือนจำเลยจงใจจะให้เกิดปัญหาขึ้นเพียงจะได้ยกสิ่งที่ตนปิดบังไว้ขึ้นต่อสู้โจทก์เช่นนี้ก็ถือว่าจำเลยใช้สิทธิฎีกาโดยไม่สุจริตเช่นกันไม่มีเหตุอันควรที่ศาลฎีกาจะวินิจฉัยให้

          ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยในประการต่อมามีว่า จำเลยตกลงขายเครื่องเรือนในบ้านเลขที่ 103 แก่โจทก์ด้วยหรือไม่ เครื่องเรือนตามฟ้องเป็นสังหาริมทรัพย์ที่โจทก์อ้างว่าตกลงซื้อจากจำเลยและชำระราคาแล้ว แม้โจทก์มิได้ระบุเรื่องการซื้อเครื่องเรือนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างเอกสารหมาย จ.4 โจทก์ก็สามารถนำพยานบุคคลเข้าสืบแสดงว่ามีการตกลงซื้อขายกันจริงได้ โดยโจทก์อ้างตนเองเป็นพยานเบิกความว่า จำเลยพาโจทก์และพระครูวิจิตรไปดูที่ดินและบ้านที่จำเลยบอกขายทั้งหมดในราคา 900,000 บาทเมื่อดูภายในบ้านมีเครื่องเรือนอาทิโต๊ะรับแขก โต๊ะอาหาร ซึ่งจำเลยประสงค์จะขายบ้านและเครื่องเรือนภายในบ้านทุกอย่างพร้อมที่ดินซึ่งโจทก์ได้ถ่ายภาพตัวบ้านและเครื่องเรือนปรากฏตามภาพถ่ายหมาย จ.2 รวม 8 ภาพ พระครูวิจิตร ตันธนานุรักษ์ เบิกความเป็นพยานโจทก์ว่า นายสุรศักดิ์ สุภานันท์ ลูกศิษย์พยานพาจำเลยมาพบแจ้งความประสงค์ว่าจะขายที่ดินให้พยานช่วยหานายทุนซื้อให้ด้วย ต่อมาพยานแนะนำโจทก์จำเลยให้รู้จักกัน กระทั่งต้นเดือนมีนาคม 2536 โจทก์จำเลยพาพยานไปดูบ้านและที่ดินพิพาท มีนายสุรศักดิ์และนายธานีสามีจำเลยเดินทางไปด้วย จำเลยนำชี้แนวที่ดินรวมทั้งตัวบ้าน นอกจากนี้จำเลยยังตกลงขายเครื่องเรือนทั้งหมด โดยจำเลยยืนยันว่าจะไม่ขนย้ายสิ่งของอื่นใดออกไป ฝ่ายจำเลยมีพยานบุคคลเพียง 2 ปาก คือตัวจำเลยและนายธานีสามีจำเลย แต่จำเลยและนายธานีมิได้เบิกความโต้แย้งหรือปฏิเสธถึงเครื่องเรือนที่โจทก์ฟ้องถือว่าจำเลยยอมรับข้อเท็จจริงตามที่โจทก์นำสืบ จำเลยจะฎีกาคัดค้านว่าตนมิได้ขายเครื่องเรือนตามฟ้องแก่โจทก์มิได้ ที่จำเลยฎีกาว่า พระครูวิจิตรพยานโจทก์เข้าใกล้ชิดกับข้อเท็จจริงเกินความพอเหมาะพอควรโดยมิคำนึงถึงฐานะของความเป็นสงฆ์ ส่อแสดงว่าพระครูวิจิตรน่าจะมีส่วนได้เสียทางใดทางหนึ่งร่วมกับโจทก์นั้นก็เป็นการกล่าวอ้างตามความรู้สึกของจำเลยโดยไม่มีพยานหลักฐานสนับสนุน และหากการกระทำของพระครูวิจิตรเกินเลยแก่ฐานะของความเป็นสงฆ์ดังที่จำเลยกล่าวอ้าง จำเลยเองคือผู้ก่อให้เกิดพฤติการณ์ดังกล่าวด้วยเป็นฝ่ายร้องขอให้พระครูวิจิตรช่วยหานายทุนรับซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เมื่อพระครูวิจิตรเบิกความไม่สมประโยชน์แก่จำเลย จำเลยกลับนำเอาความไม่เหมาะสมที่ตนเป็นผู้ก่อมากล่าวหาพระครูวิจิตรเสียเอง จึงไม่มีเหตุอันควรแก่การรับฟัง

          ปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยประการสุดท้ายมีว่าโจทก์มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยออกจากบ้านเลขที่ 103 หรือไม่ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยขายบ้านเลขที่ 103 แก่โจทก์ และระยะเวลาที่จำเลยอาจใช้สิทธิซื้อคืนได้ล่วงพ้นไป ทั้งได้ความว่าโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยส่งมอบที่ดินพิพาทพร้อมบ้านเลขที่ 103 ภายในกำหนดระยะเวลาที่ระบุไว้ในเอกสารหมาย จ.7 ซึ่งจำเลยได้รับแล้วตามใบตอบรับไปรษณีย์เอกสารหมาย จ.8 และ จ.9 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมบริวารออกจากบ้านเลขที่ 103 ของโจทก์ได้ จำเลยฝ่าฝืนการอยู่ในบ้านเลขที่103 ของจำเลยจึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์จำเลยต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์อีกส่วนหนึ่ง ศาลล่างทั้งสองพิพากษาขับไล่จำเลยตรงกันมาจึงต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา ฎีกาของจำเลยทุกข้อฟังไม่ขึ้น"
          พิพากษายืน
 ป.พ.พ.

มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่
บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย