เปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือไม่ครบสิบปี ซื้อขายที่ดิน น.ส. 3ก มีเงินขอซื้อคืน

การซื้อขายที่ดิน น.ส. 3ก โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายมีสิทธิซื้อคืนได้ซึ่งมีลักษณะเป็นสัญญาขายฝากแต่ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แม้ผู้ขายได้ส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้ซื้อแล้วก็ตามก็ตกเป็นโมฆะ ผู้ซื้อเข้าครอบครองที่ดินจึงเป็นเป็นการครอบครองแทนผู้ขาย เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ซื้อได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือหรือผู้ขายได้แสดงเจตนาสละการครอบครองผู้ซื้อยังไม่มีสิทธิครอบครอง ผู้ขายมีชื่อเป็นเจ้าของใน น.ส.3ก จึงมีสิทธินำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน ต่อมาผู้ซื้อได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือแต่ครอบครองที่ดินยังไม่ครบ 10 ปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5801/2552

 จำเลยขายที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้ อ. และ ล. บิดามารดาโจทก์โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะจำเลยแจ้งว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลัง แต่ทำสัญญาซื้อขายไว้พร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และที่ดินให้เข้าครอบครองอย่างเจ้าของ ข้อที่ว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลังมีลักษณะเป็นการไถ่ทรัพย์คืนเช่นสัญญาขายฝากตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่านิติกรรมขายฝากทำผิดแบบตกเป็นโมฆะหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247

        การที่ อ. และ ล. เข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็เป็นการครอบครองแทนจำเลย แม้ต่อมา อ. ถึงแก่ความตายและ ล. มอบการครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์ การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ต้องถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตาม ป.พ.พ. มาตรา 1381 หรือจนกว่าจำเลยจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377 และ 1379 ที่โจทก์เบิกความว่า ฝ่ายโจทก์ไปหาจำเลยเพื่อให้โอนเปลี่ยนชื่อจำเลยเป็นชื่อโจทก์ 3 ครั้ง แต่จำเลยไม่ยินยอม ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 ข้างต้น แต่กลับเป็นข้อสนับสนุนว่าจำเลยไม่ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1379 ดังกล่าว โจทก์จึงยังไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ที่ดินพิพาทจึงมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จำเลยย่อมมีสิทธินำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน

          เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทได้เปลี่ยนจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นโฉนดที่ดินแล้วจำเลยย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ซึ่งโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ก็แต่โดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าหลังจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีโฉนดและโจทก์ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม แต่เมื่อนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องโจทก์ยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ถึง 10 ปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382

          โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าที่ดินตามโฉนดที่ดินเลขที่ 9080 ตำบลวังแดง อำเภอตรอน จังหวัดอุตรดิตถ์ เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ห้ามมิให้จำเลยและบริวารเข้าเกี่ยวข้องและให้จำเลยรื้อถอนต้นกล้วย มะพร้าวและเพิงออกไปจากที่ดินด้วยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยไม่ยอมปฏิบัติให้โจทก์รื้อถอนและให้จำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย กับให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเป็นรายเดือน เดือนละ 1,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง ต้นกล้วย และมะพร้าวออกไปจากที่ดิน

          จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การ ขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า โจทก์มีสิทธิครอบครองในที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก.) เลขที่ 322 หรือโฉนดที่ดินเลขที่ 9080 ตำบลวังแดง อำเภอตรอน จังหวัดอุตรดิตถ์ ให้จำเลยรื้อถอนต้นกล้วย มะพร้าว และเพิงออกจากที่ดิน ห้ามจำเลยกับบริวารเข้าไปเกี่ยวข้องรบกวนการครอบครองที่ดินของโจทก์และให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเดือนละ 500 บาท แก่โจทก์ นับถัดจากวันฟ้อง (ฟ้องวันที่ 20 พฤศจิกายน 2544) ไปจนกว่าจำเลยจะรื้อถอนต้นกล้วยกับมะพร้าวและเพิงออกจากที่ดิน กับให้จำเลยชำระค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 3,000 บาท คำขออื่นให้ยก

          จำเลยอุทธรณ์ โดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้

          ศาลอุทธรณ์ภาค 6 พิพากษากลับให้ยกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ

          โจทก์ฎีกาโดยผู้พิพากษาที่นั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นรับรองว่ามีเหตุสมควรที่จะฎีกาในข้อเท็จจริงได้

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ว่า โจทก์มีสิทธิในที่ดินพิพาทตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นหรือไม่ ตามคำฟ้องโจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยขายที่ดินพิพาทคดีนี้ให้นายเอ็งและนางละมัย บิดามารดาของโจทก์ในราคา 15,000 บาท โดยมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพราะจำเลยแจ้งว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลัง แต่ทำสัญญาซื้อขายไว้พร้อมกับส่งมอบหนังสือรับรองการทำประโยชน์และที่ดินให้เข้าครอบครองอย่างเจ้าของ ข้อที่ว่าหากมีเงินจะมาขอซื้อคืนในภายหลังมีลักษณะเป็นการไถ่ทรัพย์คืนเช่นสัญญาขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ปัญหาว่านิติกรรมขายฝากทำผิดแบบตกเป็นโมฆะหรือไม่ เป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจหยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และ 247 การที่นายเอ็งและนางละมัยเข้าครอบครองที่ดินพิพาทก็เป็นการครอบครองแทนจำเลย แม้ต่อมานายเอ็งถึงแก่ความตายและนางละมัยมอบการครอบครองที่ดินพิพาทแก่โจทก์ การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ต้องถือว่าเป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทนจำเลยจนกว่าจะมีการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 หรือจนกว่าจำเลยจะแสดงเจตนาสละการครอบครองให้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377 และ 1379 ข้อเท็จจริงตามทางนำสืบของโจทก์ไม่ปรากฏว่านับแต่ทำสัญญาขายฝากโจทก์ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือหรือจำเลยแสดงเจตนาสละการครอบครองตามบทมาตรา 1381 และมาตรา 1377 กับ 1379 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์แต่ประการใด ที่โจทก์เบิกความว่า ฝ่ายโจทก์ไปหาจำเลยเพื่อให้โอนเปลี่ยนชื่อจำเลยเป็นชื่อโจทก์ 3 ครั้ง แต่จำเลยไม่ยินยอมและหากเป็นจริงก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 ข้างต้น แต่กลับเป็นข้อสนับสนุนว่าจำเลยไม่ได้แสดงเจตนาสละการครอบครองตามมาตรา 1377 และ 1379 ดังกล่าว โจทก์จึงยังไม่ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาท ดังนั้นขณะที่ดินพิพาทมีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ จำเลยย่อมมีสิทธินำไปขอเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน การออกโฉนดที่ดินของทางราชการจึงเป็นการชอบไม่มีการคลาดเคลื่อนดังที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัย เมื่อที่ดินพิพาทได้เปลี่ยนจากหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นโฉนดที่ดินแล้วจำเลยย่อมมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท ซึ่งโจทก์จะได้กรรมสิทธิ์ก็แต่โดยการครอบครองปรปักษ์เท่านั้น แม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าหลังจากที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีโฉนดและโจทก์ได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือตามมาตรา 1381 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ก็ตาม เมื่อนับถึงวันที่โจทก์ฟ้องโจทก์ยังครอบครองที่ดินพิพาทไม่ถึง 10 ปี จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382...

          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ.

ซื้อขายที่ดิน น.ส. 3ก ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะ แม้ผู้ซื้อได้เข้าครอบครองที่ดินก็เป็นการครอบครองแทนผู้ขาย ผู้ขายมีชื่อเป็นเจ้าของใน น.ส. 3ก จึงมีสิทธิไปเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดิน ผู้ซื้อบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือนับแต่วันออกโฉนดที่ดินไม่ครบ 10ปี ไม่ได้กรรมสิทธิ์