สัญญาจะซื้อจะขาย

แม้ในเอกสารที่จัดทำขึ้นระหว่างคู่สัญญาจะไม่ได้ระบุถ้อยคำว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ข้อความในหนังสือได้ระบุถึงข้อตกลงที่จะทำการซื้อขายกันมีการระบุตัวทรัพย์ที่ซื้อขาย ราคา และวิธีการชำระหนี้ไว้ครบถ้วนแล้ว ย่อมมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบริบูรณ์

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  39/2537

 เอกสารหมาย จ.1 แม้จะมิได้ใช้ถ้อยคำว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแต่ก็มีข้อความระบุชัดแจ้งถึงข้อตกลงของคู่กรณีในอันที่จะทำการซื้อขายที่ดินโดยระบุชัดเจนทั้งตัวทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ราคาที่ซื้อขายตลอดจนวิธีการและกำหนดเวลาในการปฏิบัติการชำระหนี้ได้สาระสำคัญครบถ้วน จึงมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตามกฎหมายแล้วส่วนเอกสารหมาย จ.2 นั้นเป็นเงื่อนไขที่ไม่ได้มีปรากฏตามเอกสารหมาย จ.1 แม้หากจะฟังว่าเป็นเงื่อนไขที่มิได้มีการตกลงกันมาก่อนก็ตาม ก็เป็นเพียงคำเสนอใหม่ของโจทก์ที่เสนอภายหลังแยกต่างหากได้เป็นคนละส่วนกัน นิติกรรมตามเอกสารหมาย จ.1 จึงมีผลแล้วเมื่อจำเลยที่ 1 ได้สนองรับ ความผูกพันเฉพาะในข้อเสนอใหม่ดังกล่าวย่อมสิ้นไปหาอาจยกเป็นเหตุอ้างให้กระเทือนถึงข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งมีผลสมบูรณ์เป็นนิติกรรมแล้วก่อนหน้านั้นไม่

          โจทก์ฟ้องว่า จำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยที่ 1 ได้ทำสัญญาขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาซื้อขาย 49,000,000 บาท กำหนดวางมัดจำในวันที่ 16 มีนาคม 2531 โดยให้โจทก์สั่งจ่ายเช็คแก่จำเลยที่ 1 จำนวนเงิน 5,000,000 บาท และนัดโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด 6 เดือนต่อมาเมื่อถึงกำหนดวางเงินมัดจำจำเลยทั้งสองได้ขอเลื่อนออกไปเป็นวันที่ 30 มีนาคม 2531 และเมื่อถึงกำหนดจำเลยทั้งสองก็ไม่ยอมรับเงินมัดจำตามสัญญากลับบอกเลิกสัญญาโดยมิชอบเป็นการผิดสัญญาทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายขอให้บังคับจำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคา 49,000,000 บาทหากไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชำระค่าเสียหายจำนวน 10,000,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ของต้นเงินดังกล่าวนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

          จำเลยทั้งสองให้การและฟ้องแย้งกับแก้ไขคำให้การและฟ้องแย้งว่า ข้อตกลงขายที่ดินฉบับลงวันที่ 8 มีนาคม 2531 นั้นเป็นเพียงหลักการเบื้องต้นที่โจทก์และจำเลยที่ 2 ได้เจรจากันโดยมิได้เจตนาให้เป็นสัญญาซื้อขายที่ดินที่จะผูกพันจำเลยที่ 1 ได้ และเป็นที่เข้าใจทั้งสองฝ่ายว่าโจทก์จะต้องนำเงินมัดจำจำนวน 5,000,000 บาทมาวางในวันที่ 16 มีนาคม 2531 เสียก่อน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงจะเกิดขึ้นและผูกพันจำเลยที่ 1 ได้ และต่อมาเมื่อถึงกำหนดวางเงินมัดจำ โจทก์ไม่ได้เตรียมเงินมัดจำมาแต่ได้จัดพิมพ์สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทขึ้นใหม่ มาเสนอต่อจำเลยที่ 2 ซึ่งมีเงื่อนไขของสัญญาที่จำเลยที่ 1 ไม่อาจปฏิบัติตามได้ คณะกรรมการของจำเลยที่ 1จึงได้ให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกข้อตกลงใด ๆ เกี่ยวกับการซื้อขายที่ดินพิพาทกับโจทก์ และโจทก์ไม่มีสิทธินำข้อตกลงซื้อที่ดินฉบับลงวันที่ 8 มีนาคม 2531 มาบังคับจำเลยได้ เพราะได้ระงับสิ้นไปแล้วโดยข้อตกลงที่มีเงื่อนไขใหม่ จำเลยที่ 1 ไม่ยอมรับ สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่เกิดขึ้น และไม่ว่ากรณีใดก็ตามจำเลยที่ 2 ไม่ต้องรับผิดในฐานะส่วนตัวต่อโจทก์ขอให้ยกฟ้อง การที่โจทก์นำความเท็จมาฟ้องจำเลยทั้งสอง ทำให้จำเลยทั้งสองได้รับความเสียหายไม่สามารถขายที่ดินพิพาทได้ในระหว่างที่คดียังไม่ถึงที่สุด จึงฟ้องแย้งให้บังคับโจทก์ชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่จำเลยทั้งสองเป็นเงินจำนวน 20,000,000 บาท และให้โจทก์ขอขมาต่อจำเลยทั้งสองโดยวิธีลงโฆษณาในหนังสือพิมพ์ 7 วันติดต่อกันขอให้ยกฟ้องโจทก์

          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำมาเสนอต่อจำเลยที่ 1 ใหม่นั้น เป็นข้อความและเงื่อนไขเหมือนที่ได้ตกลงไว้กับจำเลยที่ 2 เมื่อวันที่ 8 มีนาคม 2531 ที่จำเลยทั้งสองยกเหตุดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อบอกเลิกสัญญากับโจทก์นั้นเนื่องจากราคาที่ดินพิพาทสูงขึ้น จำเลยที่ 1 จึงไม่ยอมขายให้โจทก์และหากจะถือว่าเป็นคำเสนอใหม่และจำเลยที่ 1 ไม่ยอมรับจำเลยที่ 1 ก็ยังคงต้องปฏิบัติตามสัญญาเดิมอยู่ การที่โจทก์นำคดีมาฟ้องนั้นเป็นการใช้สิทธิโดยสุจริต และมิได้เป็นผู้นำข่าวไปลงหนังสือพิมพ์แต่อย่างใด จำเลยทั้งสองไม่ได้รับความเสียหายตามฟ้องแย้ง ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยที่ 1 จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์ หากจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 โดยให้โจทก์ชำระเงิน จำนวน 49,000,000 บาท แก่จำเลยที่ 1 คำขออื่นของโจทก์นอกจากนี้ให้ยก ให้ยกฟ้องโจทก์สำหรับจำเลยที่ 2 และยกฟ้องแย้ง

          จำเลยที่ 1 อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

          จำเลยที่ 1 ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "ปัญหาที่จำเลยที่ 1 ฎีกาเป็นประเด็นแรกว่าเอกสารหมาย จ.1 ไม่มีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายนั้น เห็นว่าเอกสารหมาย จ.1 แม้จะมิได้ใช้ถ้อยคำว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ก็มีข้อความระบุชัดแจ้งถึงข้อตกลงของคู่กรณี ในอันที่จะทำการซื้อขายที่ดินโดยระบุชัดเจนทั้งตัวทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ราคาที่ซื้อขายตลอดจนวิธีการและกำหนดเวลาในการปฏิบัติการชำระหนี้ได้สาระสำคัญครบถ้วนจึงมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบริบูรณ์ โดยผลแห่งข้อตกลงที่ปรากฏนี้ย่อมสมบูรณ์เป็นสัญญาจะซื้อขายตามกฎหมายแล้ว...

          และสำหรับปัญหาที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่า เงื่อนไขที่โจทก์เสนอใหม่ตามเอกสารหมาย จ.2 จำเลยที่ 1 ไม่ยอมรับ นิติกรรมจะซื้อจะขายจึงยังไม่เกิด ไม่มีผลบังคับนั้น เห็นว่า เอกสารหมาย จ.1 เป็นข้อตกลงที่เกิดจากการเสนอสนองของคู่กรณีโดยถูกต้องสมบูรณ์มีสาระสำคัญครบถ้วนมีผลเป็นนิติกรรมแล้วคู่กรณีผู้แสดงเจตนาย่อมต้องผูกพันตามผลนั้น ส่วนเอกสารหมาย จ.2 นั้นเป็นเงื่อนไขที่ไม่ได้มีปรากฏตามเอกสารหมาย จ.1 แม้หากจะฟังว่าเป็นเงื่อนไขที่มิได้มีการตกลงกันมาก่อนตามที่จำเลยที่ 1 นำสืบก็ตาม ก็เป็นเพียงคำเสนอใหม่ของโจทก์ที่เสนอภายหลังแยกต่างหากได้เป็นคนละส่วนกัน นิติกรรมตามเอกสารหมาย จ.1 จึงมีผลแล้วเมื่อจำเลยที่ 1 ได้สนองรับความผูกพันเฉพาะในข้อเสนอใหม่ดังกล่าวย่อมสิ้นไปหาอาจยกเป็นเหตุอ้างให้กระเทือนถึงข้อตกลงตามเอกสาร จ.1 ซึ่งมีผลสมบูรณ์เป็นนิติกรรมแล้วก่อนหน้านั้นไม่

          ส่วนปัญหาที่จำเลยที่ 1 ฎีกาว่าโจทก์มิได้วางมัดจำตามข้อตกลงตามเอกสารหมาย จ.1 นั้น โจทก์มีสำเนาเช็คของธนาคารมหานคร จำกัดตามเอกสารหมาย จ.8 ลงวันที่ 16 มีนาคม 2531 สั่งจ่ายเงิน 5,000,000 บาทให้แก่จำเลยที่ 1 ตรงตามข้อตกลงทุกประการมานำสืบประกอบพยานบุคคลว่าได้เตรียมเพื่อชำระแก่จำเลยที่ 1 เป็นเอกสารของสถาบันการเงินซึ่งเป็นบุคคลภายนอกที่เชื่อถือได้ พยานหลักฐานโจทก์ดังกล่าวจึงมีน้ำหนักน่าเชื่อถือได้มากกว่าพยานหลักฐานของจำเลยทั้งสอง ประกอบกับปรากฏข้อความบันทึกในเอกสารหมาย จ.1 ซึ่งจำเลยที่ 2 ลงชื่อรับรองด้วยว่ามีการตกลงเลื่อนวันนัดกันจริงโดยไม่ปรากฏมีเงื่อนไขมีข้อโต้แย้งสงวนสิทธิ์ใด ๆ จึงฟังได้แน่ชัดว่าเหตุที่มิได้มีการวางมัดจำตามที่ตกลงไว้เพราะมีการเลื่อนนัดโดยความยินยอมตกลงกันทั้งสองฝ่าย จึงไม่อาจถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่วางมัดจำตามข้อตกลงดังที่จำเลยที่ 1 อ้าง จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ฎีกาของจำเลยที่ 1 ฟังไม่ขึ้นทุกข้อ"

          พิพากษายืน

หมายเหตุ 

 ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ เป็นการตีความว่าเป็นสัญญาประเภทใดในกฎหมายต่างประเทศ เช่นประมวลกฎหมายแพ่งฝรั่งเศสและกฎหมายลักษณะซื้อขายของอังกฤษ สัญญาซื้อขายแบ่งออกชัดตามกฎหมายเป็น absolute  sale และ conditional  sale หรือcontract of sale และ agreement sale แต่บางกรณีอาจทำเป็นคำมั่น (promise to sell or purchase) ได้

  ส่วนกฎหมายไทยไม่ได้มีบทบัญญัติชัดเจนเช่นนั้นเพียงแต่กล่าวถึงไปเรื่อย ๆ โดยไม่ได้ให้ความหมายและแยกลักษณะเอาไว้ให้ชัดเจน จึงมีปัญหาให้ถกเถียงกันได้

  ในการที่ศาลจะชี้ขาดว่าคู่กรณีแห่งสัญญาซื้อขายมีความประสงค์จะซื้อขายกันอย่างเสร็จเด็ดขาดหรือเพียงแต่มีเจตนาจะซื้อจะขายกันนั้น ข้อสำคัญก็คือหาได้ยึดหลักการแปลความตามตัวอักษรในสัญญาแต่ประการเดียวไม่หากแต่ต้องดูเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา จะไม่ยึดถือตามความหมายของตัวอักษรในสัญญา แม้จะใช้ถ้อยคำหรือมีข้อความว่าซื้อขายหรือราคาก็อาจไม่ใช่เรื่องซื้อขายก็ได้ ทำนองกลับกันแม้จะใช้ถ้อยคำหรือมีข้อความอื่นก็อาจเป็นการซื้อขายได้เหมือนกันเช่น "ผู้ขาย" กลับใช้คำว่า "ผู้โอนกรรมสิทธิ์" หรือ "ราคา"ใช้คำว่า "ค่าตอบแทน" ฯลฯ ดังนี้เป็นต้น คือต้องยึดถือความต้องการอันสุจริต ซึ่งในกรณีเช่นนี้ การพิเคราะห์ลงไปถึงเนื้อความแห่งการเจรจาตอนสุดท้ายซึ่งนำไปสู่ข้อยุติของข้อตกลงในสัญญาการพิจารณาถึงนิสัยของคู่สัญญา ธรรมเนียมในการค้าเช่นนั้น รวมทั้งฐานะทางสังคมและถิ่นที่อยู่ของคู่สัญญาล้วนแต่เป็นข้อที่จะต้องนำมาพิจารณา ประกอบการแปลความของข้อตกลงลงเสมอ (Mannal of German Law,olumeI. หน้า 82,83) ซึ่งเกี่ยวกับการตีความ ศาลฎีกาได้แปลความประสงค์ของคู่กรณีในสัญญาซื้อขายโดยยึดหลักที่กล่าวนี้มาโดยตลอดซึ่งแยกแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาได้ 3 แนว กล่าวคือ

  ก. แม้คู่สัญญาจะเรียกสัญญาที่ทำไว้ว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย แต่ทางปฏิบัติของคู่สัญญาแสดงว่ามีเจตนาทำสัญญาซื้อขายเด็ดขาดต่อกันก็ต้องถือว่าสัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ในทางกลับกันถ้าคู่สัญญาเรียกสัญญาที่ทำกันไว้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด แต่ทางปฏิบัติหรือข้อความตอนใดตอนหนึ่งที่ปรากฏในสัญญาบ่งว่าคู่สัญญาประสงค์จะทำสัญญาจะซื้อขายกันก็ต้องถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ปรากฏตามตัวอย่างคำพิพากษาศาลฎีกาต่อไปนี้

   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 814/2490 ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยตกลงกันว่าชำระราคาครบถ้วนแล้วจะไปทำการโอนกันนั้นเป็นสัญญาจะซื้อขาย

  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 605/2490 จำเลยทำสัญญาขายเรือระวาง 19 ตันให้โจทก์ โจทก์ได้ชำระราคาเรือแล้วบางส่วน จำเลยได้มอบเรือให้โจทก์แล้ว และตกลงจะไปโอนทะเบียนกันในวันหลังดังนี้เป็นสัญญาจะซื้อขาย เพราะผู้ซื้อผู้ขายยังจะต้องปฏิบัติตามสัญญา จึงจะต้องโอนทะเบียนกันอยู่

      คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 329/2491 ทำสัญญากันเอง โดยอีกฝ่ายหนึ่งส่งมอบที่ดินให้ อีกฝ่ายหนึ่งชำระเงินให้ โดยมีเงื่อนไขว่า ถ้าฝ่ายที่มอบที่ดินนั้นได้รับอนุญาตจากรัฐบาลให้อยู่ในท้องถิ่นนั้นต่อไปแล้วต่างจะคืนที่ดินและเงินต่อกันถือว่าเป็นสัญญาจะขายที่ดิน

   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 878/2492 ทำสัญญาขายที่ดินมือเปล่าและวางมัดจำไว้แล้ว มีข้อสัญญาว่าจะชำระราคาที่ค้างในเมื่อโอนทะเบียนแม้จะมอบให้ผู้ซื้อเข้าทำประโยชน์ในที่ดินทันทีก็ถือว่าเป็นสัญญาจะซื้อขาย

   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 525/2497 โจทก์ได้ชำระเงินราคาให้แก่จำเลยและจำเลยได้ส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายให้แก่โจทก์จนโจทก์ตกลงให้จำเลยทำสัญญาเช่าอยู่ในเรือนที่ซื้อขายต่อไปอีกทั้งข้อความในหนังสือสัญญาซื้อขายหมาย ก. ก็แจ้งชัดปราศจากความเคลือบแคลงสงสัยโดยมิทักท้วง ตีความว่าเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดเมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่หนังสือย่อมตกเป็นโมฆะ เมื่อท้องสำนวนไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าโจทก์จำเลยยังมีเจตน์จำนงว่าถ้าหนังสือสัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์แบบเป็นนิติกรรมอย่างอื่นหาได้ไม่

   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 67-68/2511 ผู้ขายบอกขายที่ดินผู้ซื้อตกลงซื้อเมื่อชำระเงินแล้วก็เข้าครอบครองทันที ดังนี้เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

  คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2430/2516 แม้หนังสือขายที่ดินจะใช้คำว่าสัญญาซื้อขายแต่ตามพฤติการณ์ที่ฝ่ายผู้ขายคือจำเลยยังครอบครองที่ดินอยู่ และตกลงกันให้โจทก์ผู้ซื้อชำระค่าที่ดินที่ค้างในภายหลังทั้งยังต้องมีการปฏิบัติตามสัญญาต่อไปอีกกล่าวคือ จำเลยจะต้องไปขอแบ่งแยกที่ดินมาโอนให้โจทก์ และเป็นที่เข้าใจกันว่าเมื่อแบ่งแยกที่ดินและโจทก์ชำระค่าที่ดินให้แล้ว จำเลยจะต้องทำการโอนให้โจทก์สัญญาดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อขาย มิใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2190/2527 โจทก์จำเลยเป็นพี่น้องกัน จำเลยขายบ้าน 2 หลัง และส่งมอบให้โจทก์เข้าครอบครองอาศัยตลอดมาโดยไม่ได้ทำเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แสดงว่าคู่กรณีมิได้มีเจตนาที่จะดำเนินการให้เป็นไปตามกฎหมายมาแต่แรก การซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะและจะถือว่าการซื้อขายบ้านหลังที่ 2 ซึ่งโจทก์ยังค้างชำระเงิน เป็นสัญญาจะซื้อขายก็ไม่ได้เพราะโจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์ซื้อบ้านจากจำเลยเด็ดขาดมาแต่แรกแล้วแม้การซื้อขายเป็นโมฆะ แต่โจทก์ครอบครองบ้านหลังแรกอย่างเป็นเจ้าของถึงวันฟ้องเกินกว่า 10 ปีแล้ว โจทก์จึงได้กรรมสิทธิ์บ้านหลังแรกโดยการครอบครองปรปักษ์

   คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1290/2529 การซื้อขายที่พิพาทไม่มีการทำสัญญาซื้อขายกันก่อนโดยตกลงกันว่าชำระราคาแล้วจะนัดไปทำการจดทะเบียนโอนกันที่สำนักงานที่ดินเลย ครั้นถึงวันนัดโจทก์จำเลยไปยื่นคำขอจดทะเบียน แต่ผู้ร้องสอดไปคัดค้านและขออายัดที่ดิน โจทก์จำเลยจึงขอถอนยกเลิกคำขอจดทะเบียนสัญญาซื้อขายดังกล่าวถือได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

      ข. การพิจารณาชนิดของสัญญา จะไม่พิจารณาตามชื่อที่คู่สัญญาระบุไว้แต่พิจารณาตามเจตนาที่แท้จริงของคู่สัญญา ซึ่งอาจปรากฏจากข้อความตอนหนึ่งตอนใดในสัญญาหรือปรากฏจากทางปฏิบัติของคู่สัญญาก็ได้ เช่น

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 172/2489 ทำสัญญาว่าตกลงขายที่ดินตามราคาที่ระบุไว้ โดยมีข้อสัญญาว่าผู้ซื้อยอมให้ผู้ขายเรียกร้องราคาเมื่อใดก็ได้ ระหว่างยังไม่ชำระเงินผู้ซื้อต้องเสียค่าเช่าให้ผู้ขายตามราคาที่กำหนดไว้ ดังนี้แม้จะระบุไว้ว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อก็ไม่นับว่าเป็นสัญญาเช่าซื้อ เพราะไม่ต้องด้วยลักษณะสัญญาเช่าซื้อตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572 แต่เป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดิน

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1000/2493 ทำหนังสือยกที่ดินให้จำเลยแต่มีข้อความต่อไปว่าจำเลยได้รับเงินตอบแทน 800 บาท ดังนี้เป็นการซื้อขายที่ดิน

           ค. ในบางกรณีสัญญาซื้อขายต่างกับสัญญาอื่น ๆ อย่างไร ซึ่งเกี่ยวกับเรื่องนี้ศาลฎีกาได้วางแนวคำวินิจฉัยไว้ เช่น

           สัญญาซื้อขายกับสัญญาให้

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 162/2477 เช่าโรงสีและเครื่องจักรเขาไปปลูกสร้างซึ่งต้องมีการซ่อมแซมเพิ่มเติม มีข้อสัญญากันว่า สิ่งที่ผู้เช่าซ่อมแซมเพิ่มเติมขึ้นยอมยกให้เป็นของผู้ให้เช่า ไม่ใช่เรื่องซื้อขายหรือยกให้

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1000/2493 ทำหนังสือยกที่ดินให้จำเลยแต่มีข้อความต่อไปว่า จำเลยให้เงินตอบแทน 800 บาท ดังนี้เป็นการซื้อขาย

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 636/2509 บิดาของจำเลยออกเงินให้แก่เจ้าหนี้ของโจทก์ โดยโจทก์ตกลงจะยกที่ดินให้จำเลย ต่อมาอีก 7 วันโจทก์ยอมจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลย ดังนี้ ไม่ใช่เป็นการให้โดยเสน่หาแต่เป็นการซื้อขายกัน โจทก์ไม่มีสิทธิเพิกถอนการโอนที่ดิน

           ตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ รูปเรื่องดูเหมือนจะเป็นการให้โดยเสน่หาเพราะไม่มีการชำระราคาค่าที่ดิน แต่แท้จริงแล้วการที่บิดาของจำเลยออกเงินให้แก่เจ้าหนี้ของโจทก์แทนโจทก์ (ผู้ขาย)ก็มีค่าเหมือนกับการชำระราคาให้แก่โจทก์นั่นเองเพราะการชำระราคานั้นจะชำระแก่ผู้ขายหรือบุคคลอื่นใดก็ไม่สำคัญ ข้อสำคัญอยู่ที่ว่าผู้ขายได้รับรู้และยินยอมด้วยหรือไม่เท่านั้นเมื่อโจทก์ยินยอมแล้วก็เท่ากับว่ามีการชำระราคาที่ดินแลกกับการโอนนั่นเอง อย่างไรก็ตาม ข้อนี้ต้องพิจารณาเจตนาของคู่กรณีและพฤติการณ์อื่นประกอบอีกด้วย ถ้าข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์มาสำนึกบุญคุณบิดาของจำเลยในภายหลัง จึงโอนที่ดินให้จำเลยโดยมิได้มีการตกลงกันมาก่อนการโอนภายหลังอาจเป็นสัญญาให้ก็ได้

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4306-4309/2533 จำเลยขายตึกแถวให้โจทก์โดยมีข้อสัญญาว่าจะทำถนนกว้าง 10 เมตรและเมื่อครบ 10 ปี แล้วจะยกให้เป็นทางสาธารณะ ดังนี้ถือว่าเป็นเรื่องต่อเนื่องกับสัญญาซื้อขายไม่ใช่คำมั่นว่าจะให้

           สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่า

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 162/2477 เช่าโรงสีและโรงเลื่อยเอาไปปลูกสร้างแต่ต้องมีการซ่อมแซมเพิ่มเติมหลังจากซ่อมแซมแล้วให้ตกเป็นของผู้ให้เช่าทั้งหมดดังนี้ไม่ใช่เรื่องซื้อขายหรือยกให้หากแต่เป็นไปตามสัญญาเช่า สิ่งที่ซ่อมแซมเพิ่มเติมย่อมเป็นส่วนควบหรือเครื่องอุปกรณ์ของโรงสีและเครื่องจักร ตามกฎหมายเรื่องลักษณะทรัพย์

           สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 949/2519 สัญญาซื้อขายรถยนต์ให้ผู้ซื้อผ่อนชำระราคารายเดือน จะโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระราคาครบถ้วนแล้ว ไม่มีข้อความตอนใดให้เห็นว่าเป็นเรื่องเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น ทั้งไม่บังคับตามมาตรา 574 เป็นสัญญาซื้อขายโดยมีเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 459 หาใช่สัญญาเช่าซื้อไม่

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1941/2522 สัญญาระบุว่าขายรถยนต์ผ่อนชำระราคาก่อนงวดแรกชำระ 20,000 บาท ที่ค้าง 10,000 บาทชำระงวดละ 1,000 บาท ในวันที่ 10 ทุกเดือน ถ้าค้างชำระ 3 งวด ผู้ขายจะยึดรถคืน ดังนี้เป็นการซื้อขายผ่อนส่งไม่ใช่เช่าซื้อ

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1696/2527 คู่สัญญาทำหนังสือสัญญาระบุว่า"สัญญาขายโดยมีเงื่อนไข" แต่ข้อความในหนังสือระบุว่าตกลงจะซื้อขายโทรทัศน์สีตามราคาที่กำหนดผู้ซื้อต้องชำระเงินในวันทำสัญญาส่วนหนึ่งที่เหลือให้ผ่อนชำระเป็นงวด ๆ กรรมสิทธิ์ในโทรทัศน์จะตกเป็นของผู้ซื้อต่อเมื่อปฏิบัติตามสัญญาครบถ้วน และชำระเงินครบแล้วที่สำคัญคือผู้ซื้อมีสิทธิเลิกสัญญาได้ด้วยการไม่ชำระราคางวดต่อไป แล้วส่งมอบทรัพย์กลับคืนแก่เจ้าของแต่เจ้าของหรือผู้ขายมีสิทธิริบเงินที่ได้มีการชำระกันมาแล้วได้ ดังนี้ศาลฎีกาเห็นว่าข้อที่ระบุว่าเป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขนั้นเป็นการระบุกันเอง วิธีการทั้งหมดที่บรรยายไว้ในหนังสือสัญญาเป็นวิธีการของสัญญาเช่าซื้อทั้งสิ้นจึงวินิจฉัยว่าสัญญานี้เป็นสัญญาเช่าซื้อไม่ใช่ซื้อขาย

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2872/2535 เมื่อสาระสำคัญของสัญญาได้ระบุกำหนดราคาที่ดินที่ตกลงซื้อขายกันเป็นเงิน 30,000 บาท ตกลงกันว่าโจทก์ผู้ซื้อจะชำระราคาเป็นงวดรายเดือนรวม 60 เดือน และระบุว่าเมื่อโจทก์ชำระงวดสุดท้ายเสร็จจำเลยจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ทันทีจึงเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินที่มีเงื่อนไขตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 459 ไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อที่ดินเพราะสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความแสดงให้เห็นว่า จำเลยเอาที่ดินออกให้เช่าและให้คำมั่นว่าจะขายที่ดินนั้นหรือจะให้ที่ดินตกเป็นสิทธิแก่โจทก์ โดยเงื่อนไขที่โจทก์ได้ใช้เป็นเงินจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว

           สัญญาซื้อขายกับสัญญาจ้างทำของ

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2537/2520 โจทก์ทำเสาไฟฟ้าคอนกรีตอัดแรงส่งแก่การไฟฟ้านครหลวงและการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค สัญญาที่โจทก์ทำกับการไฟฟ้าทั้งสองระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายข้อความในหนังสือสัญญาแสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีเจตนามุ่งจะให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์เพื่อตอบแทนการใช้ราคา มิใช่มุ่งหวังในผลสำเร็จในการงาน แม้ข้อความในสัญญาจะได้กำหนดคุณสมบัติและลักษณะของทรัพย์ที่จะต้องส่งมอบว่าจะต้องเป็นไปตามแบบและรายการแนบท้ายสัญญาก็เห็นได้ว่าเป็นการกำหนดรายละเอียดไว้เป็นเงื่อนไขในการรับซื้อ สัญญาดังกล่าวจึงเข้าลักษณะสัญญาซื้อขาย หาใช่สัญญาจ้างทำของไม่

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 265/2521 บริษัทโจทก์ตกลงกับผู้ผลิตพื้นรองเท้าเป็นเรื่องซื้อขายซึ่งต้องทำตามชนิด ขนาด ลักษณะ แบบและวัสดุที่บริษัทโจทก์กำหนด จะผลิตจำหน่ายผู้อื่นไม่ได้ ต้องประทับตราเครื่องหมายการค้าของบริษัทโจทก์โจทก์ตรวจกิจการของผู้ผลิตได้ ดังนี้เป็นการซื้อขาย ไม่ใช่จ้างทำของ

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 258/2530 ข้อแตกต่างระหว่างการซื้อขายและการรับจ้างทำของหาได้อยู่ที่เจตนาและกิริยาของคู่กรณีที่ประพฤติต่อกันแต่ประการเดียวไม่แต่ความสำคัญอยู่ที่ว่าจะต้องพิจารณาว่าสัมภาระกับงานที่รับทำจนสำเร็จนั้นสิ่งไหนสำคัญกว่ากันถ้างานที่รับทำจนสำเร็จสำคัญกว่าสัมภาระก็เป็นการรับจ้างทำของแต่ถ้าไม่สำคัญกว่าก็เป็นการซื้อขาย อิฐทนไฟที่ผลิตหาได้มีความสำคัญไปกว่าสัมภาระหรือวัตถุดิบที่นำมาใช้ในการผลิตไม่การผลิตอิฐทนไฟตามคำสั่งเฉพาะรายของลูกค้าจึงหาใช่เป็นการรับจ้างทำของไม่

           นอกจากคำพิพากษาศาลฎีกาเรื่องนี้แล้วต่อมายังมีคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2169-2170/2534 วินิจฉัยในแนวเดียวกันว่า การที่โจทก์ขายคอนกรีตผสมเสร็จให้ลูกค้าโดยผสมตามสูตรและอัตราส่วนของลูกค้านั้นเป็นสัญญาซื้อขายเพราะคู่สัญญามิได้หวังผลสำเร็จในการงานอันเป็นสาระสำคัญที่จะทำให้เป็นสัญญาจ้างทำของ

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2169-2170/2534 จำเลยที่ 1 ประกอบธุรกิจขายคอนกรีตผสมเสร็จ (readymixedconcrete) เมื่อมีลูกค้าสั่งซื้อ จำเลยที่ 1 แจ้งจำเลยที่ 2 ส่งคอนกรีตผสมให้ลูกค้าโดยใช้รถบรรทุกผสมในตัวตามสูตรและอัตราส่วนที่ลูกค้ากำหนดแล้วไปเทยังหน่วยงาน เป็นสัญญาซื้อขายเพราะคู่สัญญามิได้หวังผลสำเร็จในการงานเป็นสาระสำคัญอันจะทำให้เป็นสัญญาจ้างทำของ

           สัญญาซื้อขายกับสัญญายืมใช้สิ้นเปลือง

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1683/2493 สัญญากู้เงินมีใจความว่ากู้เงินไปจำนวนหนึ่ง สัญญาจะใช้คืนภายในกำหนดและมีข้อความว่า ผู้กู้ได้นำนาแปลงหนึ่งมาให้ผู้ให้กู้ยึดถือไว้เป็นประกันโดยมีบันทึกว่านารายนี้ข้าพเจ้าไม่นำเงินต้นและดอกเบี้ยมาให้ท่านตามสัญญานี้ข้าพเจ้ายอมโอนนารายนี้ให้แก่ท่านเป็นกรรมสิทธิ์ ดังนี้ถือว่าเป็นสัญญากู้หนี้ธรรมดา ไม่ใช่สัญญาจะซื้อขายที่นา ฉะนั้นจึงต้องบังคับตามกฎหมายว่าด้วยยืมใช้สิ้นเปลือง

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1427/2497 บิดาเป็นเจ้าของที่ดินร่วมกับบุตรต่อมาบิดาได้ทำสัญญากู้เงินจากผู้อื่น โดยนำโฉนดที่ดินให้ผู้ให้กู้ยึดถือไว้เป็นประกันเงินกู้และกล่าวว่าถ้าไม่นำเงินต้นมาส่งภายในกำหนดเวลา จะยอมยกที่ดินให้เป็นสิทธิตลอดไป ดังนี้ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขาย

           สัญญาซื้อขายกับสัญญาเข้าหุ้นส่วน

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1375/2513 จำเลยทำสัญญาขายปอให้โจทก์ในราคากิโลกรัมละ 1 บาท โดยจะนำปอมาส่งให้เป็นคราว ๆจำเลยรับเงินไปจากโจทก์ 9 ครั้ง 18,000 บาท จะต้องส่งปอให้18,000 กิโลกรัมภายในวันที่กำหนดกันไว้ แม้สัญญาจะมีข้อความตอนหนึ่งว่าเมื่อส่งครบจำนวนแล้วคิดตามราคาท้องตลาด หักทุนแล้วเหลือเท่าไรจึงแบ่งกำไรฝ่ายละครึ่ง ข้อนี้เป็นข้อตกลงอีกอันหนึ่งว่าภายหลังที่ขายปอให้กันแล้ว โจทก์จะต้องแบ่งกำไรให้จำเลยด้วยเท่านั้นหาทำให้สัญญาซื้อขายนั้นกลายเป็นสัญญาเข้าหุ้นส่วนไปไม่ เพราะจำเลยยอมรับแต่กำไรอย่างเดียว

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 428/2522 สัญญาจะซื้อขายที่ดินมีข้อกำหนดว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนให้โจทก์เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมภายใน 1 ปี แต่มีข้อตกลงกันยอมให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งขายที่ดินนั้นได้ไม่ต่ำกว่าราคาที่กำหนดไว้ โดยจะต้องนำเงินที่ขายได้มาแบ่งกันคนละครึ่ง ดังนี้ไม่ทำให้สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวกลายเป็นสัญญาหุ้นส่วน

           สัญญาซื้อขายกับสัญญาประนีประนอมยอมความ

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3670/2528 คู่สัญญาระบุว่า "สัญญาประนีประนอมยอมความ" แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่า เดิมที่คู่สัญญาทำสัญญาซื้อขายที่ดินจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้แล้วฉบับหนึ่งต่อมามีข้อพิพาทเกี่ยงงอนกันจึงตกลงทำสัญญาอีกฉบับระบุชื่อว่า"สัญญาประนีประนอมยอมความ" มีใจความว่าคู่กรณีฝ่ายผู้ขายเดิมมีสิทธิหวนกลับมาซื้อที่ดินแปลงที่เพิ่งขายไปคืนได้ภายในเวลา 10 ปีภายหลังคู่กรณีพิพาทกันตามสัญญาฉบับหลังนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาฉบับหลังไม่ใช่สัญญาประนีประนอมยอมความและไม่ใช่สัญญาขายฝากดังที่ฝ่ายหนึ่งอ้างหากแต่เป็นคำมั่นในการซื้อขาย จึงมีผลผูกพันฝ่ายผู้ให้คำมั่น

           สัญญาซื้อขายกับสิทธิเรียกร้อง

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 526/2516 หนังสือสัญญาจะซื้อขายที่ดินเพิ่มเติมมีข้อตกลงว่าผู้แทนโจทก์กับเจ้าของรวมคนอื่นยินยอมยกที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่จำเลย เพื่อเป็นการตอบแทนที่จำเลยสละสิทธิที่จะไม่ขอทำทางเท้าจากที่ดินที่ซื้อจากโจทก์ไปสู่ถนนใหญ่ให้กว้างขึ้น อันเป็นสิทธิที่จำเลยพึงเรียกร้องได้ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินฉบับแรก ข้อตกลงเช่นนี้ไม่ใช่สัญญาให้โดยเสน่หาและไม่ใช่สัญญาจะซื้อขาย

           สัญญาซื้อขายกับตัวแทนค้าต่าง

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2605/2520 โจทก์ทำสัญญาแต่งตั้งให้จำเลยเป็นตัวแทนจำหน่ายปูนซีเมนต์ในเขตท้องที่อำเภอหนึ่ง โดยจำเลยจะต้องซื้อปูนซีเมนต์จากโจทก์ตามราคาที่กำหนดไว้ และชำระเงินตามราคาให้ภายใน 60 วันนับจากวันรับปูนซีเมนต์ไป ทางปฏิบัติโจทก์เป็นผู้ส่งปูนซีเมนต์ให้จำเลย จำเลยจะนำสินค้าไปขายได้หรือไม่กำไรหรือขาดทุน เป็นเรื่องของจำเลย โจทก์ไม่เกี่ยวข้องดังนี้ มีลักษณะเป็นการซื้อขาย จำเลยหาใช่ตัวแทนค้าต่างของโจทก์ไม่

           เหตุที่ต้องแยกให้ออกว่าเป็นสัญญาประเภทใด เพราะสัญญาแต่ละอย่างย่อมอยู่ภายใต้กฎหมายแต่ละลักษณะอันกำหนดสิทธิหน้าที่และอายุความไว้คนละกรณีกัน ในการนำคดีมาฟ้องร้องต่อศาล หากคู่ความคิดว่าเป็นสัญญาประเภทนี้แต่ความจริงแล้วเป็นสัญญาประเภทอื่นก็อาจจะมีผลต่อการฟ้องร้องกันได้ ฉะนั้นจึงต้องศึกษาปัญหาประเภทของสัญญาไว้ จะทำให้ไม่เสียเปรียบ จริงอยู่การเคารพเจตนาของคู่กรณีย่อมมีความสำคัญ แต่เมื่อเอกสารสัญญาระบุชื่อสัญญาไว้อย่างหนึ่งและคู่สัญญาก็รับกันว่าตนต้องการทำสัญญาอย่างนั้น แต่ใจความแห่งสัญญาหรือสาระของความตกลงเห็นได้ชัดเจนว่าเป็นสัญญาประเภทอื่น เมื่อมีปัญหาฟ้องร้องกันขึ้นมา ศาลย่อมจำต้องปรับให้เข้ากับลักษณะที่ควรจะเป็น

           เหตุที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในคดีนี้เป็นสัญญาจะซื้อขายจึงเป็นการแปลความตามข้อตกลงในสัญญาโดยคำนึงถึงเจตนาของคู่กรณีหาใช่เป็นการวินิจฉัยแปลความตามตัวอักษรที่ระบุว่าเป็นสัญญาชนิดใดไม่ และตามคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ในสัญญาที่พิพาทกันก็ไม่ได้ใช้ถ้อยคำว่าเป็นสัญญาชนิดใดการวินิจฉัยเรื่องนี้จึงเป็นการแปลความตามหลักกฎหมายดังกล่าวที่อ้างมาในข้างต้นนั้นเอง

           ปฏิกรณ์คงพิพิธ