สัญญายินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ข้อตกลงว่ายินยอมโอนกรรมสิทธิ์เมื่อได้มีการถอนอายัดที่ดินแล้วนั้นเป็นสัญญาหรือคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สิน ซึ่งต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่สัญญายินยอมให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่อาจใช้บังคับได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  8504/2538

  สัญญาจะซื้อจะขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคสอง บังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญจึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ เป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีเอกสารมาแสดง การรับฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 กล่าวคือจะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมหรือนอกเหนือไปจากที่ปรากฏในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ จำเลยสัญญาว่ายินยอมจะไปโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์เป็นสัญญาหรือคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินซึ่งจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 526 แต่สัญญายินยอมให้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยให้ต้องรับผิดต่อโจทก์

   โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ติดต่อกับจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนางธิดารัตน์  เพื่อขอซื้อที่ดินรวม 50 โฉนด พร้อมสิทธิในการเป็นเจ้าของรวมในโฉนดเลขที่ 102663 ในราคา 47,000,000 บาท และโจทก์ได้ชำระเงินจำนวน 47,000,000 บาทให้จำเลยแล้ว จำเลยโอนที่ดินรวม 50 โฉนด ให้โจทก์คงเหลือเฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 102663 เนื้อที่ 67 เศษ 5 ส่วน 10 ตารางวาซึ่งมีนายโปร่ง  เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินแปลงดังกล่าวกับนางธิดารัตน์ จำเลยได้ทำหนังสือยินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเฉพาะส่วนของนางธิดารัตน์ให้โจทก์แต่เนื่องจากที่ดินแปลงดังกล่าวติดอายัดในคดีหมายเลขแดงที่ 11798/2526 ของศาลชั้นต้น เนื่องจากนายโปร่งถูกฟ้องเป็นจำเลยในคดีดังกล่าว จำเลยตกลงกับโจทก์ว่า หากนำที่ดินแปลงดังกล่าวออกขายทอดตลาด ให้โจทก์เข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาดและหากมีการประมูลขายที่ดินดังกล่าวได้เงินเท่าใดจำเลยจะขอกันส่วนนำเงินมาชำระให้โจทก์ ซึ่งในที่สุดที่ดินแปลงดังกล่าวประมูลขายได้ในราคา 2,305,000 บาท จำเลยได้ยื่นคำร้องขอกันส่วนได้เงินจำนวน 1,152,500 บาท แต่จำเลยมิได้นำเงินจำนวนดังกล่าวชำระให้โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชดใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 1,152,500 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จ และมีคำสั่งให้อายัดเงิน ส่วนที่จำเลยมีสิทธิจะได้รับในคดีล้มละลายหมายเลขแดงที่ ล.6/2527 ของศาลจังหวัดนนทบุรีในฐานะผู้จัดการมรดกเข้าเป็นคู่ความแทน

  จำเลยให้การว่า สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นการซื้อขายที่ดินรวม 50 โฉนดเท่านั้น และจำเลยได้โอนที่ดินทั้ง 50 โฉนดให้โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อขายดังกล่าวไม่รวมที่ดินโฉนดเลขที่ 102663 สัญญายอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่จำเลยทำไว้แก่โจทก์มีเงื่อนไขว่า หากที่ดินแปลงดังกล่าวมีการถอนอายัดจากคดีหมายเลขแดงที่ 11798/2526 ของศาลชั้นต้น จำเลยจะโอนให้โจทก์แต่ปรากฏว่าในคดีดังกล่าวไม่มีการถอนอายัดที่ดินแต่ประการใดโจทก์จึงไม่อาจบังคับจำเลยได้ จำเลยไม่เคยตกลงว่าจะขอกันส่วนเงินจำนวนดังกล่าวชำระหนี้ให้โจทก์ เมื่อจำเลยขอกันส่วนเงินดังกล่าวมาแล้ว เงินดังกล่าวตกเป็นของกองมรดกของนางธิดารัตน์ซึ่งจำเลยมีสิทธิได้รับในฐานะทายาทเพียง 1 ใน 6 ส่วนเท่านั้นขอให้ยกฟ้อง

    ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษาให้จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนางธิดารัตน์  ชำระเงินจำนวน 1,152,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ส่วนคำขอของโจทก์ที่ให้อายัดเงินส่วนที่จำเลยมีสิทธิได้รับในคดีล้มละลายของศาลจังหวัดนนทบุรีนั้นศาลมีคำสั่งเมื่อวันที่ 21 ธันวาคม 2533 ให้อายัดเงินไว้ชั่วคราวแล้วจึงไม่ต้องส่งคำขอดังกล่าว

          จำเลยอุทธรณ์

   ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ยกฟ้อง

          โจทก์ฎีกา

  ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเอกสารหมาย ล.1 ที่โจทก์รับว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน 50 โฉนดเป็นสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสอง บังคับว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เป็นกรณีที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง การรับฟังพยานหลักฐานในกรณีเช่นนี้ต้องอยู่ในบังคับของประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 กล่าวคือ คู่ความจะนำพยานบุคคลมาสืบว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติมหรือนอกเหนือไปจากที่ปรากฏในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย ล.1 ไม่ได้ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยดังกล่าว ระบุจำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกของนางธิดารัตน์ตกลงขายที่ดิน เนื้อที่ 8 ไร่ 1 งาน 96 ตารางวาซึ่งได้แบ่งแยกเป็นโฉนดใหม่รวม 50 โฉนด ให้แก่โจทก์ในราคา 47,000,000 บาท โจทก์จะนำพยานบุคคลมาสืบว่า การตกลงจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยในราคา 47,000,000 บาทนั้น นอกจากตกลงจะซื้อจะขายที่ดิน 50 โฉนด ดังที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย ล.1 แล้ว จำเลยยังได้ตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ด้วยหาได้ไม่ เพราะเป็นการนำสืบว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมในสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเอกสารหมาย ล.1นั้น อยู่อีก ส่วนสัญญายินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเอกสารหมาย จ.7 กำหนดว่าจำเลยจะไปทำการโอนที่ดินพิพาท เมื่อได้มีการถอนอายัดที่ดินพิพาทแล้ว แต่ปรากฏว่ามิได้มีการถอนอายัดที่ดินพิพาทเนื่องจากศาลได้มีคำสั่งให้ขายทอดตลาดที่ดินพิพาท ทั้งการที่จำเลยสัญญาว่ายินยอมจะไปโอนที่ดินพิพาทให้โจทก์ดังกล่าวก็เป็นสัญญาหรือคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สิน ซึ่งจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะบังคับกันได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 526 แต่สัญญายินยอมโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเอกสารหมาย จ.7 มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่มีผลผูกพันจำเลยให้ต้องรับผิดต่อโจทก์

          พิพากษายืน