จดทะเบียนภาระจำยอมกับทรัพย์จำนองแล้ว

ที่ดินที่เจ้าของกรรมสิทธินำไปจำนองต่อเจ้าหนี้หรือธนาคารนั้น หากในภายหลังได้มีการจดทะเบียนภาระจำยอมโดยผู้รับจำนองมิได้ยินยอมด้วย กฎหมายถือว่าสิทธิจำนองย่อมเป็นใหญ่กว่าภาระจำยอม หากว่าเป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนองก็ให้ลบสิทธิที่กล่าวหลังนี้เสียจากทะเบียน

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  10532/2551

          จำเลยที่ 1 นำที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 ภายหลังจำเลยที่ 1 ตกลงยินยอมจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ โดยจำเลยที่ 2 มิได้รู้เห็นยินยอม ซึ่งการจะจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวได้ต้องไม่ทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 722 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าที่ดินดังกล่าวเมื่อมีการบังคับคดีขายทอดตลาดถึง 9 ครั้ง ไม่สามารถขายได้ ทั้งๆ ที่ยังไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ หากมีการจดทะเบียนภาระจำยอมทำให้ราคาทรัพย์จำนองลดลงเป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ในเวลาบังคับจำนอง สิทธิจำนองของจำเลยที่ 2 ที่ได้จดทะเบียนไว้ก่อนย่อมเป็นใหญ่กว่าภาระจำยอมของโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องส่งมอบที่ดินดังกล่าวให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์.

 โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนเปิดทางภาระจำยอมที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ให้แก่โจทก์ หากไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 และให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันนำโฉนดที่ดินเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ส่งมอบให้แก่เจ้าพนักงานที่ดิน จังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอม เมื่อการจดทะเบียนภาระจำยอมเสร็จสิ้นให้รับโฉนดที่ดินกลับไปเก็บรักษาต่อไป        จำเลยที่ 1 ขาดนัดยื่นคำให้การ

          จำเลยที่ 2 ให้การและแก้ไขคำให้การขอให้ยกฟ้อง

          ศาลชั้นต้นพิพากษายกฟ้อง ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ
     โจทก์อุทธรณ์

          ศาลอุทธรณ์ภาค 1 พิพากษากลับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันหรือแทนกันนำโฉนดที่ดินเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ส่งมอบให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมเมื่อดำเนินการเสร็จแล้วให้รับโฉนดที่ดินคืนได้ คำขอนอกจากนี้ให้ยก ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นอุทธรณ์ให้เป็นพับ

      จำเลยที่ 2 ฎีกา

          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า คดีมีปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า จำเลยที่ 2 ต้องส่งมอบโฉนดที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์หรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า คำพิพากษาตามยอมในคดีหมายเลขแดงที่ 9027/2535  เป็นคำพิพากษาตามยอมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 โดยไม่ปรากฏว่า จำเลยที่ 2 เป็นจำเลยในคดีดังกล่าวด้วย และคำพิพากษาดังกล่าวมิได้วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สิน คำพิพากษาดังกล่าวจึงไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 (2) ประกอบกับข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติแล้วว่า การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินโฉนดเลขที่ 12844 ไปจดทะเบียนจำนองแก่จำเลยที่ 2 ตั้งแต่วันที่ 27 สิงหาคม 2525 โดยภายหลังที่มีการจดทะเบียนจำนองที่ดินดังกล่าวแก่จำเลยที่ 2 แล้ว จำเลยที่ 1 จึงไปตกลงยินยอมจดทะเบียนภาระจำยอมให้กับโจทก์ โดยจำเลยที่ 2 มิได้รู้เห็นยินยอมเห็นว่า จำเลยที่ 1 จะจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินดังกล่าวได้ต้องไม่ทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจำนองในเวลาบังคับจำนอง ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 722 และข้อเท็จจริงยังรับฟังเป็นยุติอีกว่า ที่ดินที่จำเลยที่ 1 นำไปจดทะเบียนจำนองไว้กับจำเลยที่ 2 รวม 2 โฉนด ซึ่งรวมถึงโฉนดที่ดินเลขที่ 12844 ด้วย ปรากฏว่าเมื่อมีการบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินดังกล่าวถึง 9 ครั้ง ยังไม่สามารถขายได้ ทั้ง ๆ ที่ยังไม่มีการจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์ ถ้ามีการจดทะเบียนภาระจำยอมย่อมทำให้ที่ดินเสื่อมประโยชน์ใช้สอยและราคาทรัพย์จำนองลดลง ทำให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของจำเลยที่ 2 ในเวลาบังคับจำนอง การที่โจทก์อ้างว่าการจดทะเบียนภาระจำยอมไม่ทำให้เสื่อมเสียสิทธิแก่จำเลยที่ 2 ผู้รับจำนอง จึงเป็นการกล่าวอ้างแต่เพียงลอย ๆ สิทธิจำนองของจำเลยที่ 2 ที่ได้จดทะเบียนไว้ก่อนย่อมเป็นใหญ่กว่าภาระจำยอมของโจทก์ จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องส่งมอบโฉนดเลขที่ 12844 ตำบลหนองหมู อำเภอวิหารแดง จังหวัดสระบุรี ให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสระบุรี สาขาหนองแค เพื่อทำการจดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยมานั้น ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 2 ฟังขึ้น

          พิพากษากลับให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ.