สิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบของที่ดินที่จำนอง  

สิ่งปลูกสร้างที่สร้างภายหลังการทำสัญญาจำนองโดยสภาพย่อมติดตรึงตรารวมเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันกับที่ดินที่เป็นทรัพย์ประธาน เมื่อมีการขายทอดตลาดทรัพย์ประธานซึ่งเป็นทรัพย์ที่จำนอง กฎหมายบอกว่า ผู้รับจำนองจะให้ขายเรือนโรงนั้นรวมไปกับที่ดินด้วยก็ได้ แต่ผู้รับจำนองอาจใช้บุริมสิทธิของตนได้เพียงแก่ราคาที่ดินเท่านั้น (ที่ดินที่จำนอง) ในกรณีที่เจ้าหนี้จำนองไม่มีสิทธิยึดทรัพย์สินอื่นของลูกหนี้ขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ส่วนที่ขาด เจ้าหนี้ก็ไม่มีสิทธิยึดสิ่งปลูกสร้าง และปัญหาที่จะตามมาคือ ผู้ซื้อที่ดินอาจเรียกให้ลูกหนี้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด ในกรณีเช่นนี้ผลเสียก็จะตกกับลูกหนี้ เพราะการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปย่อมไม่อยู่ในสภาพที่จะขายได้ราคา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  3793/2551

          ศาลพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินแก่โจทก์ หากไม่ชำระให้ยึดที่ดินจำนองของจำเลยที่ 2 ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์ แม้สัญญาจำนองจะมิได้ระบุให้การจำนองครอบไปถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินด้วยก็ตาม โจทก์ก็มีสิทธิยึดสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 2 พร้อมที่ดินจำนองออกขายทอดตลาดได้โดยอาศัย ป.พ.พ. มาตรา 719 วรรคสอง ที่ให้อำนาจผู้รับจำนองยึดเอาสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองออกขายทอดตลาดรวมไปกับที่ดินได้ เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบของที่ดินที่จำนอง โดยโจทก์ไม่จำต้องขอให้ศาลระบุในหมายบังคับคดี กับไม่จำต้องระบุในคำขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีว่าให้ยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนอง และไม่จำต้องแสดงหลักฐาน ให้ศาลเห็นว่าหากขายสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมไปจะทำให้การขายทอดตลาดกระทำได้ง่ายและจะได้ราคาด้วย ทั้งการบังคับคดีดังกล่าวก็มิใช่เป็นการบังคับคดีเกินหรือนอกเหนือจากที่ได้ระบุในหมายบังคับคดีแต่อย่างใด การยึดทรัพย์ของโจทก์เป็นการดำเนินการที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิขอให้ศาลเพิกถอนการยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินจำนองดังกล่าวได้

คดีสืบเนื่องมาจากศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 1 ชำระเงิน พร้อมดอกเบี้ยหากจำเลยที่ 1 ไม่ชำระให้ยึดทรัพย์จำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 44023 ตำบลอรุณอมรินทร์ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ของจำเลยที่ 2 ออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ต่อมาวันที่ 28 สิงหาคม 2544 โจทก์และเจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดทรัพย์จำนองดังกล่าวของจำเลยที่ 2 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 95/796 เพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์

จำเลยที่ 2 ยื่นคำร้องและแก้ไขคำร้องว่า สิ่งปลูกสร้างเลขที่ 95/796 ซึ่งปลูกสร้างบนทรัพย์จำนองดังกล่าวถูกปลูกสร้างขึ้นภายหลังจากมีการจำนองที่ดินโดยในการจำนองที่ดินไม่ได้ระบุให้ครอบไปถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จะมีขึ้นในภายหน้าสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 95/796 จึงไม่ใช่ทรัพย์จำนองและไม่ใช่ทรัพย์อันต้องรับผิดตามสัญญาจำนองและหมายบังคับคดี การบังคับคดีจึงเป็นการไม่ชอบ ขอให้ศาลมีคำสั่งเพิกถอนการยึดสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวข้างต้นและงดการบังคับคดีไว้ก่อนและให้โจทก์ชำระค่าธรรมเนียมถอนการยึดดังกล่าวทั้งหมด

โจทก์ยื่นคำคัดค้านว่า ขณะทำสัญญาจำนองมีสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 95/796 ปลูกอยู่ก่อนแล้ว ทั้งสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นส่วนควบของที่ดิน การจำนองจึงครอบไปถึงสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวด้วย โจทก์มีอำนาจตามกฎหมายที่จะขายสิ่งปลูกสร้างไปพร้อมกับที่ดินที่จำนองและการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจะทำให้ได้ราคามากกว่าการขายที่ดินเพียงอย่างเดียว ซึ่งจะเป็นผลดีต่อโจทก์และจำเลยที่ 2 การยื่นคำร้องของจำเลยที่ 2 เป็นการประวิงคดี ขอให้ยกคำร้องและมีคำสั่งให้มีการบังคับคดีต่อไป

ศาลชั้นต้นไต่สวนคำร้องแล้ว มีคำสั่งให้ยกคำร้อง

จำเลยที่ 2 อุทธรณ์

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

        จำเลยที่ 2 ฎีกา
       ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 กู้ยืมเงินโจทก์โดยจำเลยที่ 2 จดทะเบียนจำนองที่ดินโฉนดเลขที่ 44023 ตำบลอรุณอมรินทร์ อำเภอบางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร ไว้เป็นประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์ต่อมาโจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองให้ชำระหนี้และบังคับจำนอง เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ยึดที่ดินดังกล่าวซึ่งมีสิ่งปลูกสร้างพิพาทปลูกอยู่บนที่ดินนั้นเพื่อนำออกขายทอดตลาดแต่สัญญาจำนองระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 มิได้ระบุว่าการจำนองที่ดินดังกล่าวนี้ครอบไปถึงสิ่งปลูกสร้างที่ปลูกอยู่บนที่ดินด้วย คดีมีปัญหาวินิจฉัยตามฎีกาของจำเลยที่ 2 ว่า การที่โจทก์นำยึดสิ่งปลูกสร้างพิพาทชอบหรือไม่ จำเลยที่ 2 ฎีกาว่า จำเลยที่ 2 จำนองเฉพาะที่ดิน มิได้จำนองสิ่งปลูกสร้างพิพาทด้วย ในหมายบังคับคดีระบุให้ยึดทรัพย์จำนองคือที่ดิน มิได้ระบุให้ยึดสิ่งปลูกสร้าง การที่โจทก์ได้นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดสิ่งปลูกสร้างพิพาท จึงเป็นการบังคับคดีเกินหรือนอกเหนือที่ได้กำหนดไว้ในหมายบังคับคดีนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 719 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “จำนองที่ดินไม่ครอบไปถึงเรือนโรงอันผู้จำนองปลูกสร้างลงในที่ดินภายหลังวันจำนอง เว้นแต่จะมีข้อความกล่าวไว้โดยเฉพาะในสัญญาว่าให้ครอบไปถึง” และวรรคสอง บัญญัติว่า “แต่กระนั้นก็ดีผู้รับจำนองจะให้ขายเรือนโรงนั้นรวมไปกับที่ดินด้วยก็ได้ แต่ผู้รับจำนองอาจใช้บุริมสิทธิของตนได้เพียงแก่ราคาที่ดินเท่านั้น”ตามวรรคสองของบทบัญญัติดังกล่าวให้อำนาจแก่ผู้รับจำนองที่จะยึดเอาสิ่งปลูกสร้างอันผู้จำนองปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองออกขายทอดตลาดได้ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิที่จะยึดสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่ 2 พร้อมกับที่ดินด้วยโดยไม่จำเป็นต้องขอให้ศาลระบุในหมายบังคับคดีว่าให้ยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองด้วย และมิใช่เป็นการบังคับคดีเกินหรือนอกเหนือจากที่ได้ระบุในหมายบังคับคดีแต่อย่างใด และที่จำเลยที่ 2 อ้างมาในฎีกาอีกว่า โจทก์ไม่ได้ดำเนินการขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีเพื่อนำยึดสิ่งปลูกสร้างพิพาทด้วย อีกทั้งไม่ได้แสดงหลักฐานให้ศาลเห็นว่าหากขายสิ่งปลูกสร้างรวมไปกับที่ดินที่จำนอง ก็จะทำให้การขายทอดตลาดกระทำได้ง่ายและจำได้ราคานั้น เห็นว่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 719 วรรคสอง อันเป็นบทบัญญัติที่ให้อำนาจขายสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองด้วย ก็เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบของที่ดินโดยสภาพย่อมติดตรึงตรารวมเป็นอันหนึ่งอันเดียวกันกับที่ดินที่เป็นทรัพย์ประธาน กฎหมายจึงให้สิทธิโจทก์ที่จะยึดสิ่งปลูกสร้างนั้นพร้อมกับที่ดินด้วยได้ในฐานะที่เป็นส่วนควบโดยโจทก์ไม่จำเป็นต้องระบุในคำขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีอีกทั้งโจทก์ไม่จำต้องแสดงหลักฐานให้ศาลเห็นว่าหากขายสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินรวมไปด้วย จะทำให้การขายทอดตลาดกระทำได้ง่ายและจะได้ราคาแต่ประการใด การยึดทรัพย์ดังกล่าวของโจทก์เป็นการดำเนินการที่ชอบด้วยกฎหมายแล้ว จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนการยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำสั่งศาลชั้นต้นให้ยกคำร้องของจำเลยที่ 2 นั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฎีกาของจำเลยที่ 2 ฟังไม่ขึ้น”

พิพากษายืน

หมายเหตุ 

          คดีนี้ไม่ปรากฏว่าในการจำนองของจำเลยที่ 2 จำเลยที่ 2 ได้ตกลงกับโจทก์ด้วยว่า หากโจทก์บังคับจำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ ให้โจทก์ยึดทรัพย์สินอื่นของจำเลยที่ 2 บังคับชำระหนี้ได้ด้วย ดังนั้น การบังคับจำนองจึงต้องอยู่ภายใต้บังคับ มาตรา 733 แห่ง ป.พ.พ. ที่หากโจทก์บังคับจำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ เงินยังขาดอยู่เท่าใด จำเลยที่ 2 ก็ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้นอีก เมื่อเป็นเช่นนี้โจทก์ย่อมมีสิทธิยึดได้เฉพาะที่ดินที่จำนองขายทอดตลาดเท่านั้น แต่เนื่องจาก ป.พ.พ. มาตรา 719 วรรคสอง ได้บัญญัติให้สิทธิผู้รับจำนองขายสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองรวมไปกับที่ดินที่จำนองด้วยได้ โจทก์จึงมีสิทธิยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองเพื่อขายทอดตลาดได้ด้วย ทั้ง ๆ ที่สิ่งปลูกสร้างไม่ใช่ทรัพย์สินที่จำนองแต่อย่างใด

           แต่ถ้าหากจำเลยที่ 2 ได้ตกลงกับโจทก์ยกเว้นมาตรา 733 คือหากบังคับทรัพย์จำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ ก็ให้โจทก์ยึดทรัพย์สินอื่นของจำเลยที่ 2 ชำระหนี้ส่วนที่ขาดได้อีก กรณีเช่นนี้ก็ไม่น่าที่จะต้องนำมาตรา 719 วรรคสอง มาวินิจฉัยแต่อย่างใดว่า โจทก์จะยึดทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่ทรัพย์ที่จำนองได้หรือไม่ เพราะโจทก์สามารถยึดสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นทรัพย์สินอื่นของจำเลยที่ 2 ได้อยู่แล้ว โดยอาศัยข้อสัญญาดังกล่าว

           กรณีเช่นนี้เวลาที่โจทก์ยึดที่ดินที่จำนองเพื่อบังคับชำระหนี้จำนองตามคำพิพากษา โจทก์จึงต้องประเมินราคาที่ดินที่จำนองให้เห็นว่ามีราคาไม่เพียงพอที่จะชำระหนี้ตามคำพิพากษา ทำให้จำเป็นต้องยึดสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินที่จำนองซึ่งมิใช่ทรัพย์จำนองเพิ่มเติมในเวลาเดียวกันด้วย ซึ่งจะทำให้เวลาขายทอดตลาดเจ้าพนักงานบังคับคดีจะได้ขายที่ดินที่จำนองและสิ่งปลูกสร้างไปพร้อมกันให้แก่ผู้ซื้อรายเดียว เพราะหากยึดที่ดินที่จำนองก่อนได้เงินไม่พอชำระหนี้ โจทก์กลับมายึดสิ่งปลูกสร้างมาขายในภายหลัง หากไม่มีผู้ซื้อสิ่งปลูกสร้าง หรือผู้ซื้อสิ่งปลูกสร้างไม่ใช่เป็นผู้ซื้อที่ดินที่จำนอง ก็จะเกิดปัญหาต่อเนื่องมาภายหลังแน่นอน ผลเสียหายจากเกิดขึ้นแก่จำเลยหรือผู้ซื้อสิ่งปลูกสร้างได้

           อย่างไรก็ดี หากที่ดินที่จำนองมีราคาเพียงพอที่จะบังคับชำระหนี้ตามคำพิพากษาได้อยู่แล้วโดยไม่จำต้องยึดทรัพย์สินของลูกหนี้อื่น โจทก์ก็ไม่อาจยึดสิ่งปลูกสร้างเพื่อขายทอดตลาดได้เพราะจะเป็นกรณีที่โจทก์ยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาเกินกว่าที่พอจะชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา เป็นการฝ่าฝืน ป.วิ.พ. มาตรา 284 วรรคหนึ่ง แต่ในกรณีนี้ก็จะเป็นว่าที่ดินที่จำนองถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด แต่สิ่งปลูกสร้างมิได้ถูกยึด เมื่อมีผู้ประมูลที่ดินที่จำนองได้ ก็จะเป็นภาระแก่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างที่จะต้องรื้อถอนออกไป อันอาจก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยได้ กรณีนี้มีปัญหาน่าคิดว่าจำเลยจะขอให้ศาลสั่งให้โจทก์ยึดสิ่งปลูกสร้างขายทอดตลาดรวมไปกับที่ดินที่จำนองได้หรือไม่           
           ทวี ประจวบลาภ