สัญญาเช่าซื้อที่ดินผู้เช่าซื้อเสียชีวิตก่อนผ่อนหมด

บิดาได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่าหากผู้เช่าซื้อเสียชีวิตลงในระหว่างที่สัญญาเช่าซื้อยังไม่สิ้นสุดผู้ให้เช่าซื้อยินยอมให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิแทนไว้ในภายหน้าได้ คือบุตร ต่อมาบิดาได้เสียชีวิต มารดาในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของบุตรได้ขอให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์โอนสิทธิในการเช่าซื้อให้ตามความประสงค์ของผู้ตาย การที่ผู้ตายระบุชื่อบุตรเป็นผู้รับสิทธิการเช่าซื้อเป็นการยกสิทธิการเช่าซื้อให้โดยเฉพาะเจาะจงเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก เมื่อบุตรได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากผู้ให้เช่าซื้อแล้ว สิทธิการเช่าซื้อจึงตกเป็นสิทธิของบุตร ผู้จัดการมรดกของผู้ตายไม่มีสิทธิที่จะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1366/2516
 
 สัญญาเช่าซื้อก็คือสัญญาเช่าทรัพย์บวกด้วยคำมั่นจะขายทรัพย์สินนั้น สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่า คำมั่นจะขายทรัพย์สินที่ให้เช่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินซึ่งอาจตกเป็นมรดกของคู่สัญญาที่ถึงแก่กรรมได้

  คู่สัญญาทำสัญญาเช่าซื้อโดยมีข้อสัญญาระบุว่า ให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อแทนได้เมื่อผู้เช่าซื้อถึงแก่กรรม และผู้เช่าซื้อได้ระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อไว้แล้ว ข้อสัญญาดังกล่าวนี้เป็นข้อสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ฉะนั้น เมื่อผู้เช่าซื้อถึงแก่กรรม และทายาทผู้รับสิทธิดังกล่าวได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญานี้ต่อผู้ให้เช่าซื้อตามมาตรา 374 วรรค 2 แล้วสิทธิในการเช่าซื้อจึงตกเป็นของทายาทผู้รับสิทธิดังกล่าวโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ตกเป็นมรดกของผู้ตายต่อไป
 
มาตรา 375  เมื่อสิทธิของบุคคลภายนอกได้เกิดมีขึ้นตามบทบัญญัติแห่งมาตราก่อนแล้ว คู่สัญญาหาอาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธินั้นในภายหลังได้ไม่
 
มาตรา 376  ข้อต่อสู้อันเกิดแต่มูลสัญญาดังกล่าวมาในมาตรา 374 นั้น ลูกหนี้อาจจะยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้จะได้รับประโยชน์จากสัญญานั้นได้

มาตรา 572  อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว
สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ
 
มาตรา 1600  ภายใต้บังคับของบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ กองมรดกของผู้ตายได้แก่ทรัพย์สินทุกชนิดของผู้ตาย ตลอดทั้งสิทธิหน้าที่และความรับผิดต่างๆ เว้นแต่ ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้ว เป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายโดยแท้
 
          โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสามเป็นผู้จัดการมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา จำเลยเป็นภริยาไม่ชอบด้วยกฎหมายของนายสวัสดิ์ พรอัมราและเป็นมารดาของนายวิวัฒน์ พรอัมรา ผู้เยาว์ ซึ่งนายสวัสดิ์ พรอัมรา รับรองว่าเป็นบุตร นายสวัสดิ์ พรอัมรา ได้ทำสัญญาเช่าซื้ออาคารและที่ดินอาคารสงเคราะห์เลขที่ 5 ทุ่งมหาเมฆ จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ และได้ชำระค่าเช่าซื้อตลอดมาจนถึงแก่กรรมสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อจึงเป็นทรัพย์สินที่ต้องอยู่ในกองมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา จำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของนายวิวัฒน์ พรอัมรา ได้ทำฉ้อฉล โดยสมคบกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ยักยอกทรัพย์มรดก ถือสิทธิเช่าซื้อที่ดินและอาคารดังกล่าวโดยแอบยื่นเรื่องราวต่อธนาคารอาคารสงเคราะห์ขอรับโอนสิทธิเช่าซื้อที่ดินและอาคาร ใส่ชื่อนายวิวัฒน์ พรอัมรา เป็นผู้เช่าซื้อขอให้บังคับจำเลยจัดการโอนสิทธิเช่าซื้อที่ดินและอาคารจากชื่อนายวิวัฒน์ พรอัมรา มาเป็นชื่อโจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา และให้กำจัดสิทธิของนายวิวัฒน์ พรอัมรา จากการเป็นทายาท ไม่มีสิทธิรับมรดกของนายสวัสดิ์ พรอัมรา

           จำเลยให้การว่า สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อไม่ใช่สิทธิที่จะอยู่ในกองมรดกของนายสวัสดิ์ ตามข้อตกลงในสัญญาที่ทำไว้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นสิทธิเฉพาะตัวการเช่าซื้อดังกล่าวจำเลยมอบหมายให้นายสวัสดิ์เป็นตัวแทนจำเลยในฐานะส่วนตัวติดต่อทำสัญญาเช่าซื้อ สัญญาเช่าซื้อระหว่างธนาคารกับจำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของนายวิวัฒน์ เป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมายจำเลยมิได้ยักยอกทรัพย์สินอันเป็นกองมรดกของนายสวัสดิ์

           ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อรายนี้เป็นมรดกของนายสวัสดิ์ผู้ตาย และตามสัญญาเช่าซื้อนายสวัสดิ์ได้ระบุให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้รับสิทธิแทน การที่จำเลยขอให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์โอนสิทธิการเช่าซื้อให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นการใช้สิทธิตามที่ผู้ตายระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อโดยสุจริตไม่เป็นการฉ้อฉลยักยอกทรัพย์มรดกข้อที่จำเลยจะขอสืบว่านายสวัสดิ์เป็นตัวแทนจำเลยนั้น เห็นว่า จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือมาแสดงจึงไม่จำเป็นต้องสืบพยานบุคคลตามที่จำเลยขอ และเชื่อว่านายสวัสดิ์ทำสัญญาเช่าซื้อในนามของตนเอง พิพากษาให้โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกนายสวัสดิ์ พรอัมรา เป็นผู้รับสิทธิตามสัญญาเช่าซื้อร่วมกับนายวิวัฒน์ พรอัมรา คำขออื่นให้ยก
           จำเลยอุทธรณ์
           ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

           จำเลยฎีกา
           ศาลฎีกาฟังข้อเท็จจริงว่า นายสวัสดิ์ได้ทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตามสัญญาเช่าซื้อหมาย จ.1 ซึ่งตามสัญญาข้อ 12 ระบุว่าหากผู้เช่าซื้อวายชนม์ลงในระหว่างที่สัญญาเช่าซื้อยังไม่สิ้นสุดผู้ให้เช่าซื้อยินยอมให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวทายาทผู้รับสิทธิแทนไว้ในภายหน้าได้ คือ เด็กชายวิวัฒน์ พรอัมรา ต่อมาในระหว่างสัญญาเช่าซื้อ นายสวัสดิ์ได้ถึงแก่กรรมเมื่อวันที่ 23 พฤษภาคม 2512จำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมของเด็กชายวิวัฒน์ได้ขอให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์โอนสิทธิในการเช่าซื้อดังกล่าวให้แก่เด็กชายวิวัฒน์ตามความประสงค์ของผู้ตาย ธนาคารอาคารสงเคราะห์ได้อนุมัติให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้เช่าซื้อได้โดยจำเลยในฐานะมารดาผู้แทนโดยชอบธรรมเป็นผู้ทำการเช่าซื้อแทนเมื่อวันที่ 8 กรกฎาคม 2512

           ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าสัญญาเช่าซื้อก็คือสัญญาเช่าทรัพย์บวกด้วยคำมั่นจะขายทรัพย์สินนั้น สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวผู้เช่าคำมั่นจะขายทรัพย์สินที่ให้เช่าเป็นสิทธิในทรัพย์สินซึ่งอาจตกเป็นมรดกของคู่สัญญาที่ถึงแก่กรรมได้ แต่เมื่อคู่สัญญาเช่าซื้อได้ทำสัญญาตกลงกันให้ผู้เช่าซื้อระบุตัวผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อแทนได้เมื่อผู้เช่าซื้อถึงแก่กรรม โดยนายสวัสดิ์ได้ระบุชื่อเด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้รับสิทธิในการเช่าซื้อต่อไป จึงเป็นกรณีที่นายสวัสดิ์ได้ยกสิทธิในการเช่าซื้อรายนี้ให้แก่เด็กชายวิวัฒน์โดยเฉพาะเจาะจงผู้เดียว ซึ่งเป็นข้อสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 เมื่อเด็กชายวิวัฒน์ได้แสดงเจตนาเข้าถือเอาประโยชน์จากสัญญานี้แก่ธนาคารผู้ให้เช่าซื้อตามมาตรา 374 วรรค 2 แล้ว สิทธิของเด็กชายวิวัฒน์ได้เกิดมีผลขึ้นนับแต่วาระนั้นแล้ว คู่สัญญาเช่าซื้อหาอาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของบุคคลภายนอกได้ไม่ตามมาตรา 375 โจทก์ในฐานะผู้จัดการมรดกของนายสวัสดิ์จึงไม่อาจจะเปลี่ยนแปลงหรือระงับสิทธิของเด็กชายวิวัฒน์ผู้เข้าถือประโยชน์จากสัญญานี้แล้วได้เช่นเดียวกัน สิทธิการเช่าซื้อรายนี้จึงตกเป็นของเด็กชายวิวัฒน์โดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่ตกเป็นมรดกของนายสวัสดิ์ผู้ตายต่อไป นอกจากนั้นธนาคารผู้ให้เช่าซื้อได้ตกลงให้เด็กชายวิวัฒน์เป็นผู้เช่าซื้อต่อไปแล้วก่อนที่โจทก์จะฟ้องคดีนี้ศาลจะพิพากษาให้โจทก์ผู้จัดการมรดกของผู้ตายเข้ารับสิทธิเป็นผู้เช่าซื้อร่วมกับเด็กชายวิวัฒน์ซึ่งเป็นการบังคับธนาคารผู้ให้เช่าซื้อด้วย โดยโจทก์มิได้ฟ้องธนาคารผู้ให้เช่าซื้อให้รับผิดอย่างไรดังที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษามาหาได้ไม่ ไม่จำต้องวินิจฉัยฎีกาข้ออื่นของจำเลย

           พิพากษากลับคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ให้ยกฟ้องโจทก์