เช่าที่ดินแต่มีคนอยู่ในที่ดินที่เช่า

ในขณะทำสัญญาเช่ามีบุคคลภายนอกรบกวนขัดสิทธิอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าอยู่ก่อนผู้เช่า ทำให้ผู้เช่าไม่อาจเข้าไปใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า เมื่อผู้เช่ายังไม่ได้เข้าไปครอบครองหรือรับมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าจึงยังไม่ได้ถูกโต้แย้งสิทธิ แต่บุคคลภายนอกนั้นโต้แย้งสิทธิของผู้ให้เช่า ดังนั้นผู้เช่าจึงยังไม่มีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกนั้น ทางแก้ของผู้เช่าในเรื่องนี้ก็โดยผู้เช่าต้องขอให้ศาลหมายเรียกผู้ให้เช่าเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมในคดีฟ้องขับไล่

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่  2994/2554

 โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังกับโจทก์ร่วมโดยให้โจทก์มีสิทธิเช่าที่ราชพัสดุเป็นเวลา 30 ปี แต่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ราชพัสดุพิพาทไม่ได้เพราะมีบ้านจำเลยปลูกอยู่ ทำให้โจทก์ร่วมผู้ให้เช่าส่งมอบที่ราชพัสดุพิพาทให้แก่โจทก์ไม่ได้ เป็นเรื่องที่โจทก์ถูกรอนสิทธิ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทโดยลำพัง

          โจทก์ในฐานะผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ถูกจำเลยรอนสิทธิชอบที่จะขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมในฐานะผู้ให้เช่าเข้าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 แต่จำเลยกลับเป็นฝ่ายยื่นคำร้องขอให้เรียกโจทก์ร่วมเข้าเป็นจำเลยตามฟ้องแย้งของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (3) เมื่อโจทก์ร่วมอยู่ในฐานะจำเลยร่วมตามฟ้องแย้ง มิใช่อยู่ในฐานะเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ จึงเข้าเป็นคู่ความในฐานะถูกฟ้องตามมาตรา 58 วรรคหนึ่ง โจทก์ร่วมย่อมไม่อาจมีคำขอบังคับให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทได้ดังเช่นคำฟ้อง และคงเป็นเพียงคำให้การแก้ฟ้องแย้งและขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลย โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ราชพัสดุพิพาท
 
มาตรา 477  เมื่อใดการรบกวนขัดสิทธินั้นเกิดเป็นคดีขึ้นระหว่างผู้ซื้อกับบุคคลภายนอก ผู้ซื้อชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ขายเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับผู้ซื้อในคดีนั้นได้ เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน

มาตรา 549  การส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่าก็ดี ความรับผิดของผู้ให้เช่าในกรณีชำรุดบกพร่องและรอนสิทธิก็ดี ผลแห่งข้อสัญญาว่าจะไม่ต้องรับผิดก็ดี เหล่านี้ ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติทั้งหลายแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการซื้อขายอนุโลมความตามควร

  โจทก์ฟ้องว่า กระทรวงการคลังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ราชพัสดุโฉนดเลขที่ 760, 762 และ 1427 เมื่อวันที่ 16 มกราคม 2540 โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังกับกรมธนารักษ์ซึ่งมีหน้าที่ดูแลปกครองบำรุงรักษาและจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุ โดยกรมธนารักษ์ยินยอมให้โจทก์ใช้ที่ราชพัสดุดังกล่าวเพื่อก่อสร้างอาคารและสิ่งปลูกสร้างรวมตลอดถึงการขับไล่ผู้ที่อยู่ในที่ดินโดยไม่มีสิทธิ โจทก์ได้รับมอบและเข้าครอบครองที่ดินดังกล่าวตามสัญญาแล้วพบว่าจำเลยปลูกบ้านพักอาศัยเลขที่ 247 หมู่ที่ 11 ในที่ราชพัสดุโฉนดเลขที่ 760 โดยไม่มีสิทธิ ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ราชพัสดุโฉนดเลขที่ 760 แขวงสีกัน เขตดอนเมือง กรุงเทพมหานคร โดยค่าใช้จ่ายของจำเลยเอง หากจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนแทนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และให้จำเลยส่งมอบที่ดินในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์กับห้ามจำเลยเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป

          จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเพราะโจทก์เป็นเพียงตัวแทนผู้รับมอบอำนาจจากกลุ่มผู้เช่าเดิมจำนวน 138 รายรวมทั้งจำเลยด้วยให้ดำเนินการติดต่อกับกรมธนารักษ์เพื่อพัฒนาและก่อสร้างอาคารในที่ราชพัสดุที่กลุ่มผู้เช่าเดิมดังกล่าวเช่าอยู่กับกรมธนารักษ์ แต่โจทก์กลับมาฟ้องจำเลยในนามตนเอง โดยอ้างสิทธิที่โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังโดยโจทก์ไม่มีหนังสือมอบอำนาจจากกลุ่มผู้เช่าเดิมให้ฟ้องคดีนี้ โจทก์ใช้กลฉ้อฉลร่วมกับข้าราชการกรมธนารักษ์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังโดยไม่มีอำนาจ สัญญาดังกล่าวไม่ชอบเนื่องจากขณะอธิบดีกรมธนารักษ์ลงนามมอบอำนาจให้นายยืนยงทำการแทน อธิบดีกรมธนารักษ์ถูกสั่งย้ายไปดำรงตำแหน่งราชการส่วนอื่นแล้ว อาคารที่จำเลยอยู่อาศัยมิได้อยู่ในแบบที่โจทก์ขออนุญาตก่อสร้าง โจทก์จึงไม่อาจอาศัยสัญญาดังกล่าวมาฟ้องขับไล่จำเลย จำเลยเป็นผู้เช่าเดิมและยังอยู่ในที่ดินโดยชอบ จำเลยบอกเลิกสัญญาตัวแทนต่อโจทก์แล้ว ดังนั้น สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังจึงไม่ผูกพันจำเลย ขอให้ยกฟ้องและมีคำพิพากษาให้สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังเป็นโมฆะให้โจทก์กับพวกรื้อถอนขนย้ายออกจากบ้านที่พิพาท และห้ามยุ่งเกี่ยวในบริเวณที่ดินที่จำเลยครอบครอง

          ระหว่างพิจารณาจำเลยยื่นคำร้องขอให้เรียกกรมธนารักษ์เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาต
          โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า ฟ้องแย้งของจำเลยเคลือบคลุมสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังไม่เป็นโมฆะโจทก์และข้าราชการกรมธนารักษ์ไม่ได้ร่วมกันฉ้อฉลทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลัง นายยืนยงมีอำนาจกระทำสัญญาแทนกรมธนารักษ์เพราะอธิบดีกรมธนารักษ์ยังคงดำรงตำแหน่งอยู่มีอำนาจลงนามปฏิบัติราชการได้ตามกฎหมายโจทก์ได้ทำสัญญาและกระทำการอื่นตามที่รับมอบอำนาจแล้ว จึงเกิดสิทธิตามสัญญาที่จะฟ้องคดีนี้แล้วอาคารที่จำเลยอาศัยอยู่ อยู่ในส่วนของการก่อสร้างอาคารตามสัญญาบนโฉนดที่ดินเลขที่ 760, 762 และ 1427 จำเลยไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขอให้สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังเป็นโมฆะ ขอให้ยกฟ้องแย้ง

          โจทก์ร่วมให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังเป็นสัญญาที่โจทก์ร่วมทำกับโจทก์ในฐานะส่วนตัวโจทก์เอง โจทก์ร่วมมีหน้าที่ดูแลปกครองบำรุงรักษาใช้และจัดหาผลประโยชน์ในที่ราชพัสดุตามกฎหมายจึงมีอำนาจทำสัญญากับโจทก์และมิได้ทำสัญญาโดยกลฉ้อฉล โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาท ขณะอธิบดีกรมธนารักษ์มอบอำนาจให้นายยืนยง ทำการแทนขณะทำสัญญากับโจทก์ อธิบดีกรมธนารักษ์ยังคงดำรงตำแหน่งอยู่มิได้ถูกย้ายไปที่ใด หนังสือฉบับลงวันที่ 13 มกราคม 2540 ที่โจทก์ร่วมมีไปถึงโจทก์ก็เพียงเพื่อแจ้งให้โจทก์ในฐานะผู้ได้รับสิทธิปลูกสร้างอาคารในที่ราชพัสดุทราบอันเป็นการเตรียมการในการดำเนินการก่อสร้างอาคารให้ถูกต้องตามขั้นตอนและรวดเร็ว ส่วนที่พักอาศัยของจำเลยไม่ได้อยู่ในแบบก่อสร้างที่ได้รับอนุญาตในวันที่ 13 มกราคม 2540 นั้น เป็นเพียงการขออนุญาตก่อสร้างเป็นบางส่วนไปก่อน ต่อมาภายหลังจึงจะไปขออนุญาตก่อสร้างเพิ่มเติมจนครบตามสัญญาและรวมถึงบริเวณที่พักอาศัยของจำเลยด้วย ดังนั้น เมื่อการเช่าของจำเลยสิ้นสุดลง จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่ราชพัสดุต่อไป ส่วนสัญญาที่โจทก์ร่วมกับโจทก์ทำขึ้นมีผลสมบูรณ์ก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะฟ้องขับไล่จำเลยได้ ขอให้ยกฟ้องแย้งและขับไล่จำเลยและบริวารกับให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างขนย้ายทรัพย์สินบริวารออกไปจากที่ราชพัสดุ

          ระหว่างพิจารณาศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้รวมการพิจารณาคดีนี้เข้ากับคดีหมายเลขดำที่ 13171/2542 ของศาลชั้นต้น ตามรายงานฉบับลงวันที่ 16 มีนาคม 2543 ต่อมาวันที่ 9 พฤศจิกายน 2544 ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้แยกคดีนี้ออกพิจารณาต่างหาก ตามรายงานกระบวนพิจารณาฉบับลงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2544

          ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากที่ราชพัสดุโฉนดเลขที่ 760 แขวงสีกัน (ที่ถูก ตำบลดอนเมือง) เขตดอนเมือง (ที่ถูก อำเภอบางเขน) กรุงเทพมหานครโดยค่าใช้จ่ายของจำเลยไม่รื้อถอนให้โจทก์เป็นผู้รื้อถอนแทนโดยจำเลยเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายทั้งสิ้น และให้จำเลยส่งมอบที่ดินที่เช่าในสภาพเรียบร้อยแก่โจทก์ ห้ามจำเลยเกี่ยวข้องในที่ดินดังกล่าวอีกต่อไป ให้จำเลยใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์และโจทก์ร่วม โดยกำหนดค่าทนายความให้โจทก์และโจทก์ร่วมฝ่ายละ 6,000 บาท ยกฟ้องแย้งของจำเลย ค่าฤชาธรรมเนียมให้เป็นพับ

          จำเลยอุทธรณ์
          ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้ยกฟ้องโจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสองศาลให้เป็นพับ นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น

          โจทก์ร่วมฎีกา
          ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ข้อเท็จจริงเบื้องต้นฟังได้ว่า กระทรวงการคลังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุตามโฉนดที่ดินเลขที่ 760 และ 762 ตำบลดอนเมือง กับเลขที่ 1427 ตำบลตลาดบางเขน (ดอนเมือง) อำเภอบางเขน จังหวัดกรุงเทพมหานคร ตามสำเนาโฉนดที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ถึง จ.4 และพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ.2518 มาตรา 5 เอกสารหมาย จ.ร.1 โดยมีโจทก์ร่วมมีหน้าที่จัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุตามกฎกระทรวงเอกสารหมาย จ.ร.2 แต่โจทก์ร่วมมอบให้กองทัพอากาศเป็นผู้ดูแลจัดหาประโยชน์แทนโดยให้ประชาชนรวม 138 ราย เช่าอยู่อาศัยรวมทั้งจำเลยด้วยที่เช่าอยู่อาศัยในที่ราชพัสดุพิพาทตามโฉนดเลขที่ 760 และครบกำหนดสัญญาเช่าวันที่ 31 ธันวาคม 2537 ตามสำเนาสัญญาเช่าที่ดินราชพัสดุเพื่ออยู่อาศัยเอกสารหมาย จ.20 วันที่ 16 มกราคม 2540 กระทรวงการคลังโดยโจทก์ร่วมทำสัญญาให้โจทก์ก่อสร้างอาคารในที่ราชพัสดุทั้งสามแปลงดังกล่าวและยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลัง โดยโจทก์มีสิทธิเช่าที่ราชพัสดุเป็นเวลา 30 ปี ตามสำเนาสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังเอกสารหมาย จ.15 ปัจจุบันจำเลยยังคงปลูกบ้านอยู่อาศัยในที่ราชพัสดุพิพาท ปัญหาต้องวินิจฉัยตามฎีกาของโจทก์ร่วมมีว่า โจทก์ร่วมมีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ราชพัสดุพิพาทหรือไม่ เห็นว่า การที่โจทก์ทำสัญญาก่อสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ให้กระทรวงการคลังกับโจทก์ร่วมโดยให้โจทก์มีสิทธิเช่าที่ราชพัสดุเป็นเวลา 30 ปี แต่โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่ราชพัสดุพิพาทไม่ได้เพราะมีบ้านจำเลยปลูกอยู่ ทำให้โจทก์ร่วมในฐานะผู้ให้เช่าส่งมอบที่ราชพัสดุพิพาทให้แก่โจทก์ไม่ได้จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ถูกรอนสิทธิ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทโดยลำพัง แทนที่โจทก์ในฐานะผู้เช่าชอบที่จะขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมในฐานะผู้ให้เช่าเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีนี้เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 อันทำให้โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทโดยบริบูรณ์ขึ้นได้ กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายยื่นคำร้องขอให้เรียกโจทก์ร่วมเข้าเป็นจำเลยตามฟ้องแย้งของจำเลยตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) เมื่อโจทก์ร่วมอยู่ในฐานะจำเลยร่วมตามฟ้องแย้งมิใช่อยู่ในฐานะเป็นโจทก์ จึงเข้าเป็นคู่ความในฐานะถูกฟ้องตามมาตรา 58 วรรคหนึ่ง โจทก์ร่วมย่อมไม่อาจมีคำขอบังคับให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ราชพัสดุพิพาทได้ดังเช่นคำฟ้อง คงเป็นเพียงคำให้การแก้ฟ้องแย้งและขอให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยเท่านั้น ดังนี้โจทก์ร่วมจึงไม่มีสิทธิขอให้ขับไล่จำเลยและบริวารพร้อมรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกจากที่ราชพัสดุพิพาท ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษานั้น ศาลฎีกาเห็นฟ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ร่วมฟังไม่ขึ้น”
          พิพากษายืน ค่าฤชาธรรมเนียมชั้นฎีกาให้เป็นพับ
 
 หมายเหตุ
          การร้องสอดด้วยถูกหมายเรียกให้เข้ามาในคดี ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) (ข) บัญญัติให้กระทำได้โดยเมื่อศาลนั้นเห็นสมควร หรือเมื่อคู่ความฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีคำขอในกรณีที่มีกฎหมายบังคับให้บุคคลภายนอกเข้ามาในคดีหรือศาลเห็นจำเป็นที่จะเรียกบุคคลภายนอกเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 บัญญัติให้ผู้เช่า (ผู้ซื้อ) ชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่า (ผู้ขาย) เข้าเป็นจำเลยร่วม หรือเป็นโจทก์ร่วมกับผู้เช่า (ผู้ซื้อ) ในคดีนี้ได้เพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน

           โจทก์ผู้เช่าไม่อาจเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า เพราะมีจำเลยซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรบกวนขัดสิทธิอยู่ในทรัพย์สินที่เช่าอยู่ก่อนตน การกระทำของจำเลยเช่นว่านั้นย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้ให้เช่า มิได้โต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าเพราะโจทก์ยังมิได้มีสิทธิอย่างใดในตัวทรัพย์สินที่เช่าเลย อย่างไรก็ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 477 ประกอบมาตรา 549 จึงบัญญัติให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าชอบที่จะขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าเข้าเป็นจำเลยร่วมหรือเป็นโจทก์ร่วมกับโจทก์ในคดีที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยเพื่อศาลจะได้วินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทระหว่างผู้เป็นคู่กรณีทั้งหลายรวมไปเป็นคดีเดียวกัน ทั้งนี้ก็เพื่อให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ามีอำนาจฟ้องบุคคลภายนอกดังกล่าวได้ ถึงแม้ว่าบุคคลภายนอกจะได้เป็นฝ่ายขอให้เรียกผู้ให้เช่าเข้ามาในคดีแล้วก็ตาม การที่โจทก์มิได้ขอให้ศาลเรียกโจทก์ร่วมเข้ามาในคดีเช่นนี้ จึงมีผลให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย ทั้งไม่มีเหตุผลที่จะให้ถือว่าศาลนั้นเห็นสมควร หรือศาลเห็นจำเป็นที่จะเรียกจำเลยเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมแล้วได้
         
  สมชัย ฑีฆาอุตมากร