เช่าตึกแถวทำร้านอาหาร หลังคาตึกรั่ว ผู้ให้เช่าจะให้จ่ายค่าซ่อมหลังคาคนละครึ่ง | |
รบกวนปรึกษานะคะ ดิฉันได้เช่าชั้นบนสุดของตึกเพื่อทำร้านอาหารมาได้ 3 เดือน ช่วงนี้ฝนตกหนักหลังคารั่วจนฝ้าพัง เจ้าของตึกบอกว่าเป็นความรับผิดชอบของเราที่ต้องซ่อม คุยกันหลายรอบ สุดท้ายเค้าจะจ่ายครึ่งหนึ่ง แต่ให้เราจ่ายครึ่งหนึ่ง อยากทราบว่า จริงๆแล้ว ผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าต้องรับผิดชอบส่วนนี้คะ
| |
ผู้ตั้งกระทู้ ผู้เช่าตึก :: วันที่ลงประกาศ 2011-08-07 18:20:07 |
[1] |
ความคิดเห็นที่ 1 (3315134) | |
ถ้าเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมแซม แต่ในกรณีตามคำถามนั้น ถ้าถึงกับผู้ให้เช่าเกี่ยงให้ออกคนละครึ่งแล้วก็คงไม่ใช่เรื่องเล็กน้อย ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าครับ มาตรา 547 ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่าเว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น ทนายความลีนนท์ วันที่ตอบ 2011-10-16 09:21:30 |
ความคิดเห็นที่ 2 (3315145) | |
ซ่อมหลังคา ทาสีเพื่อสวยงามเป็นหน้าที่ของผู้เช่า การที่จำเลยปรับปรุงตกแต่งอาคารพิพาทนั้น เป็นการซ่อมแซมตามปกติ ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้เช่าจะต้องดูแลบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 553 แม้จำเลยจะปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสี กั้นห้องก็ทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเองเท่านั้นถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3496/2535 โจทก์ฟ้องว่า จำเลยได้ทำสัญญาเช่าอาคารเลขที่ 217 และเครื่องอุปกรณ์ประกอบสำนักงานจากโจทก์ เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้วจำเลยยังคงอยู่ในอาคารที่เช่าและให้บุคคลอื่นเช่าช่วงอาคารดังกล่าวไม่ยอมส่งมอบคืนให้แก่โจทก์ ขอให้ขับไล่จำเลยและบริวาร กับให้จำเลยชำระค่าเสียหายถึงวันฟ้องจำนวน 100,000 บาท และค่าเสียหายเดือนละ50,000 บาท นับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกไปจากอาคารของโจทก์ จำเลยให้การและฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา โดยโจทก์ให้จำเลยซ่อมแซมปลูกสร้างต่อเติมอาคารพิพาทหลายอย่าง และตกลงให้สิ่งปลูกสร้างที่จำเลยทำขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และโจทก์ยินยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 20 ปี จนถึงปี 2540 ขอให้ยกฟ้อง และให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญา โดยให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไปจนครบกำหนด 20 ปี โจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งว่า สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา การที่จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพิพาทภายหลังครบกำหนดการเช่าแล้ว เป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา ซึ่งโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว ขอให้ยกฟ้องแย้ง ศาลชั้นต้นพิจารณาแล้ว พิพากษายกฟ้องโจทก์ ให้จำเลยมีสิทธิเช่าอาคารพิพาทไปจนถึงสิ้นเดือนมีนาคม 2536 ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับ ให้ขับไล่จำเลยและบริวารออกจากอาคารพิพาท และให้จำเลยชำระค่าเสียหายเดือนละ 30,000 บาทนับแต่เดือนพฤษภาคม 2528 เป็นต้นไปจนกว่าจะออกไปจากอาคารพิพาทของโจทก์ จำเลยฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ข้อเท็จจริงฟังได้ว่า อาคารพิพาทของโจทก์เดิมโจทก์ใช้เป็นสำนักงานจัดจำหน่ายรถยนต์เบ๊นซ์และมีอู่สำหรับบริการซ่อมรถยนต์รวมอยู่ด้วย จำเลยได้เช่าอาคารพิพาทเพื่อใช้เป็นสำนักงานจัดจำหน่ายรถยนต์โตโยต้าและทำเป็นอู่ซ่อมรถยนต์โดยได้ทำสัญญาครั้งแรกเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 มีกำหนด 3 ปีเมื่อครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลยได้ตกลงทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปอีก3 ปี ซึ่งจะครบกำหนดวันที่ 31 มีนาคม 2526 เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในอาคารพิพาทต่อไป และโจทก์ได้รับค่าเช่าเป็นเช็คจากจำเลยลงวันที่ล่วงหน้าเป็นรายเดือนไว้จนถึงเดือนเมษายน 2528 ปัญหาแรกที่จะต้องวินิจฉัยมีว่า โจทก์มีอำนาจฟ้องหรือไม่ พิจารณาพยานหลักฐานของโจทก์และจำเลยในส่วนนี้แล้วปรากฏว่าสัญญาเช่าทั้งสองฉบับมีอายุการเช่าฉบับละ 3 ปี รวมเป็นเวลาเช่า 6 ปี ครบกำหนดในวันที่ 31 มีนาคม 2526 หลังจากนั้นโจทก์ยังได้นำเอาเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินอยู่อีก ดังนี้ จึงถือได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปอีกโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 ซึ่งคู่ความฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยแต่ไม่จำต้องบอกล่วงหน้ากว่าสองเดือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ครั้นวันที่ 21 สิงหาคม2527 โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทต่อไปอีก โจทก์จึงได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปและส่งมอบอาคารพิพาทแก่โจทก์ภายในกำหนด 45 วัน นับแต่วันได้รับหนังสือบอกกล่าว จำเลยได้รับหนังสือบอกกล่าวและครบกำหนด 45 วันแล้ว จำเลยเพิกเฉยไม่ยอมส่งมอบอาคารพิพาทคืนให้โจทก์ เมื่อกรณีเป็นดังนี้ต้องถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว เมื่อจำเลยยังครอบครองอาคารพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์จำเลยจึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ ฉะนั้น การที่โจทก์นำเช็คค่าเช่าที่ยังเหลืออยู่ไปเรียกเก็บเงิน จึงถือว่าเป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายหามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ ปัญหาข้อต่อไปมีว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยตามเอกสารหมาย จ.6 และ จ.1 นั้นเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาหรือไม่ พิเคราะห์แล้วเห็นว่า การที่จำเลยปรับปรุงตกแต่งอาคารพิพาทนั้น เป็นการซ่อมแซมตามปกติ ซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้เช่าจะต้องดูแลบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 553 แม้จำเลยจะปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสี กั้นห้องก็ทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเองเท่านั้นถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา พิพากษายืน
| |
ผู้แสดงความคิดเห็น * วันที่ตอบ 2011-10-16 09:48:03 |
[1] |